La responsabilità per i danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, o dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condòmino, grava, di norma, sia sul proprietario della copertura, quale custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 c.c., sia sul condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.
Tuttavia, sorge un interrogativo centrale: cosa accade nel caso in cui il danno non sia dovuto a carenze manutentive bensì a difetti di progettazione o a lavori eseguiti in modo non conforme alle regole dell'arte dal proprietario del lastrico?
La risposta a tale interrogativo, come emerge dalla giurisprudenza più recente, richiede un'attenta indagine volta a d accertare se l'evento dannoso trovi origine nella gestione e manutenzione del bene comune oppure in un'attività imputabile in via esclusiva al proprietario esclusivo tale da escludere ogni possibile concorso di responsabilità.
Tale questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Napoli (sentenza n. 4944 del 25 marzo 2026).
Fatto e decisione
La proprietaria di un appartamento situato in uno stabile condominiale conveniva in giudizio il Condominio ed i proprietari del terrazzo sovrastante al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità degli stessi per i danni da infiltrazioni nonché il relativo risarcimento.
L'attrice, in particolare, lamentava che dal terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva dei convenuti provenissero infiltrazioni d'acqua piovana in corrispondenza della camera da letto e del bagno del proprio appartamento; infiltrazioni che erano proseguite anche dopo i lavori condominiali eseguiti al fine di eleminarle e che di fatto rendevano i locali inutilizzabili. Rappresentava di aver promosso un accertamento tecnico preventivo per accertare le cause delle infiltrazioni e l'entità dei danni e, pertanto, chiedeva la condanna dei convenuti ad eseguire le opere descritte nella relazione peritale del Ctu nonché il risarcimento dei danni per mancato utilizzo dell'immobile.
Si costituivano in giudizio i convenuti, proprietario ed usufruttario del terrazzo, i quali eccepivano il difetto di legittimazione passiva, in particolare dell'usufruttuario che in quanto tale non era tenuto all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria e concludevano per il rigetto delle domande di parte attrice e, in subordine, chiedevano la ripartizione delle spese di manutenzione ai sensi dell'art. 1126 c.c. ( ossia per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del Condominio).
Si costituiva in giudizio anche il Condominio, in persona dell'amministratore p.t., il quale contestando la domanda attorea, eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva data la responsabilità esclusiva dei proprietari del terrazzo e concludeva per il rigetto delle domande attoree.
Istruita la causa e nominato il medesimo CTU del procedimento per ATP, il Tribunale ha rigettato l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, ha ritenuto la domanda attorea principale fondata condannando la proprietaria del terrazzo ad eseguire le opere di ripristino indicate dal CTU mentre ha rigettato la domanda risarcitoria per mancanza di prova del danno.
In particolare, il Tribunale ha accertato la responsabilità esclusiva del proprietario del terrazzo atteso che le infiltrazioni non erano dovute alla vetustà del lastrico solare e/o ad una sua carente o mancante manutenzione, bensì ad un difetto di progettazione delle opere di impermeabilizzazione e ristrutturazione del terrazzo compiute dal proprietario esclusivo dello stesso.
Considerazioni conclusive
Per poter invocare la responsabilità da cose in custodia prevista dall'art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno, ossia dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode, per andare esente da responsabilità, la prova del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità (cfr. ex multis, Cass. civ. n. 6677/11, 8005/10).
Nel caso di specie, le risultanze dell'accertamento tecnico preventivo e della consulenza tecnica d'ufficio hanno indotto il Tribunale a ritenere integrati i presupposti della fattispecie delineata dall'art. 2051 c.c. risultando provata sia l'esistenza delle infiltrazioni sia il loro collegamento causale con il terrazzo di copertura sovrastante. In particolare, le lamentate infiltrazioni sono state attribuite alla scarsa tenuta del manto impermeabile dovuta a lavori eseguiti in modo non conforme alle regole dell'arte da parte del convenuto proprietario del terrazzo quale custode del bene.
Conseguentemente, la verifica dell'onere probatorio ha condotto all'affermazione della responsabilità esclusiva del proprietario del terrazzo confermando come, in presenza di un accertato difetto costruttivo o esecutivo, operi integralmente la disciplina di cui all'art. 2051 c.c. senza che possa trovare applicazione alcun criterio di riparto della responsabilità.
Proprio con riferimento all'individuazione del soggetto responsabile dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o terrazza a livello, il Tribunale ha ricordato che in materia vige il principio della responsabilità concorrente tra il proprietario o utilizzatore esclusivo e il condominio, con riparto delle spese ai sensi dell'art. 1126 c.c. Tuttavia, tale criterio non ha carattere assoluto potendo essere superato qualora venga dimostrata la riconducibilità esclusiva del danno alla condotta di uno dei soggetti coinvolti.
In particolare, la giurisprudenza ha affermato che di norma la responsabilità per i danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, o della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino, grava sia sul proprietario della copertura, quale custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 c.c., sia sul condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., salvo che risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 9449/2016); il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del (in senso conforme, Cass. n. 3239/2017).
Ne deriva che il concorso di responsabilità dei due soggetti (proprietario esclusivo e Condominio), tenuti per diverse ragioni, alla manutenzione del lastrico di copertura può essere superato solo laddove sia fornita la prova della riconducibilità del danno al fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.
Qualora dunque, risulti dimostrato, come nel caso di specie sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, che le infiltrazioni non erano dovute a carenze manutentive o vetustà della struttura bensì a difetti di progettazione ed esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione eseguiti dal proprietario esclusivo del terrazzo, la responsabilità ricade unicamente su quest'ultimo ai sensi dell'art. 2051 c.c con esclusione del concorso di responsabilità del condominio (normalmente configurabile in ragione degli obblighi di conservazione delle parti comuni) e con la conseguente esclusione dell'applicabilità dell'art. 1126 c.c. in ordine al riparto dei costi dovuti a titolo risarcitorio.
In tal senso, la Cassazione ha affermato che "in tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, ai sensi dell'art. 2051 c.c., e non anche il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari" (Cassazione civile sez. VI, 8/07/2021, n. 19556).
Quanto alla domanda risarcitoria, il Tribunale ha ricordato che il danno da mancato utilizzo degli ambienti ammalorati non può essere riconosciuto in modo automatico per il solo fatto dell'accertata responsabilità del custode, occorrendo la prova concreta specifica e circostanziata del danno subito poiché "nell'ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato; a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza" (Cassazione civile sez. II, 02/12/2024, - n. 30791).
In definitiva, in tema di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o terrazza a livello, qualora il danno sia riconducibile non a difetti di manutenzione bensì a vizi di progettazione o di esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione effettuati dal proprietario esclusivo, la responsabilità grava esclusivamente su quest'ultimo ai sensi dell'art. 2051 c.c., restando escluso il concorso del condominio e l'applicazione del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c.; il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, inoltre, non può ritenersi in re ipsa, ma richiede la prova concreta del pregiudizio subito.
