Il conflitto nato tra il proprietario del lastrico solare ed il sottostante proprietario di un immobile danneggiato da infiltrazioni provocate dal primo non è nuovo e resterà sempre un momento di ricorrente conflittualità tra tali soggetti. La sentenza del Tribunale di Palermo non si poteva certamente discostare da principi che si sono radicati nel panorama giurisprudenziale, ma è sempre bene ribadire che le spese per lavori di rimessione in pristino e risarcimento dei danni seguono il regime che disciplina il lastrico solare ad uso esclusivo.
Il principio pronunciato dal Tribunale
"Anche quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva di alcuno dei condòmini, la funzione di copertura che il lastrico svolge nei confronti di tutte le unità immobiliari sottostanti comporta che della relativa spesa debbano farsi carico tutti i condòmini, sia pure secondo la ripartizione interna di cui all'art. 1126 c.c. La medesima ripartizione riguarda altresì le spese necessarie per il ripristino dell'appartamento sottostante danneggiato" (conf. a Cass. Sez. Un. 10 maggio 2016, n. 9449; Cass. 07 febbraio 2017, n. 3239).
Oggetto della controversia: infiltrazioni dal sovrastante lastrico di proprietà esclusiva
La proprietaria di un appartamento, che aveva lamentato di avere subito infiltrazioni di acqua dal sovrastante lastrico solare di proprietà esclusiva, a fronte dell'inerzia dell'amministratore incardinava un procedimento cautelare ex art. 696 c.p.c., per vedere accertate le cause delle dette infiltrazioni, con conseguente indicazione delle opere necessarie per la rimessione in pristino dei locali interessati e quantificazione dell'ammontare dei danni patiti.
Una volta accertato dalla CTU che le cause degli eventi erano riconducibili al lastrico solare ad uso esclusivo, con relativa determinazione dei costi e dei danni subiti, la danneggiata si rivolgeva al Tribunale svolgendo le domande già illustrate nei confronti del condominio e della condomina che aveva determinato il fenomeno infiltrativo.
Nel corso del giudizio parte convenuta, rimasta peraltro contumace, eseguiva i lavori eliminando le cause che avevano determinato le infiltrazioni, provvedendo a risarcire l'attrice per effetto di un intervenuto accordo.
La materia del contendere veniva dichiarata cessata, mentre il giudizio proseguiva solo per la liquidazione delle spese di lite in forza del principio della "soccombenza virtuale".
La decisione del Tribunale: la domanda viene ritenuta fondata
L'esito della CTU è stato determinante per l'accoglimento della domanda. Il Tribunale, al di là del fatto che la responsabilità delle infiltrazioni fosse addebitabile al proprietario esclusivo del lastrico solare, si è uniformato alla costante giurisprudenza secondo la quale i fattori che hanno causato il danno o il pericolo di danno, proprio in ragione della funzione del lastrico di copertura dei piani sottostanti, non eliminano il fatto che il destinatario dell'obbligo di provvedere alla manutenzione del bene sia l'ente condominiale, così come la ripartizione dei conseguenti oneri seguirà i criteri di cui all'art. 1126 c.c.
Il lastrico solare e la responsabilità concorrente di condominio e danneggiante
Il lastrico solare, che può essere rappresentato anche da una terrazza a livello di proprietà esclusiva, è costituito da una superficie piana, sovrastante ai piani sottostanti con la duplice funzione di area di calpestio e di copertura, totale o parziale, dell'edificio.
L'art. 1117, comma 1, n. 1, c.c. ha qualificato il lastrico solare come parte necessaria all'uso comune dell'edificio e questa definizione coincide con la funzione di copertura che tale struttura svolge nei confronti di tutti gli immobili ad esso sottostanti, tra i quali vi potrebbero essere anche beni condominiali, come ad esempio l'appartamento del portiere oppure locali comuni (vedi autorimessa).
Il contenuto della norma, inoltre, deve essere letto contestualmente al disposto dell'art. 1126 c.c., che ha dettato i criteri di ripartizione delle spese di riparazione e ristrutturazione del lastrico di proprietà od uso esclusivo, senza che il primo escluda l'altro.
Il principio di solidarietà tra condominio e proprietario/utilizzatore esclusivo della struttura in questione è stato affermato anche dalla precedente giurisprudenza di merito che, in varie occasioni, ha dichiarato che il principio della responsabilità di custodia stabilito dall'art. 2051 c.c. a carico del secondo (ex multis: App. Napoli 05 ottobre 2022; Trib. Torino 03 agosto 2022; App. Salerno 11 maggio 2022; Trib. Livorno 07 febbraio 2022), non elimina quello concorrente del primo ai sensi dell'art. 2055 c.c.
Infatti, se per il condomino si parla di responsabilità oggettiva, cui la colpa è estranea essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore danneggiato del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno (Cass. 25 luglio 2025, n. 21317) per il condominio subentra il fatto dell'obbligo, in capo al medesimo di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sia sull'amministratore (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.), sia sull'assemblea tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
Si esce da questa logica quando le infiltrazioni che interessano l'immobile sottostante sono causate esclusivamente dal comportamento del proprietario o utilizzatore del lastrico solare poiché, in questo caso, all'art. 2051 c.c. si va ad affiancare il principio del neminen laedere di cui all'art. 2043 c.c., per effetto del quale la responsabilità del danno è la conseguenza di un evento soggettivo.
A questo proposito, infatti, sia sufficiente pensare al cattivo utilizzo del lastrico solare tramite una smodata annaffiatura dei vasi delle piante; oppure quando vasi di grandi dimensioni siano posati direttamente sulla pavimentazione della terrazza/lastrico provocando fessurazioni che si possono riflettere sulla sottostante impermeabilizzazione; oppure ancora quando il proprietario esclusivo abbia effettuato lavori di rifacimento del detto lastrico senza che gli stessi siano stati effettuati a regola d'arte. Tutti casi, a livello esemplificativo, nei quali il condominio è del tutto estraneo. (per un approfondimento sui profili soggettivi della responsabilità nei danni da infiltrazioni, si segnala Danni da infiltrazioni, a chi è possibile chiederli?)
