In tema di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, il condominio risponde verso i danneggiati ai sensi dell'art. 2051 c.c. quale custode della parte comune, ma l'appaltatore che abbia eseguito in modo non conforme alla regola d'arte gli interventi di impermeabilizzazione risponde dei danni in via sostanziale ed è tenuto a manlevare integralmente il condominio. È quanto ha precisato il Tribunale di Latina nella sentenza n. 810 del 20 aprile 2026.
La vicenda
La vicenda esaminata dal Tribunale di Latina prende avvio dalle ripetute infiltrazioni che, nell'arco temporale compreso tra il 2016 e il 2021, avevano interessato l'appartamento e la soffitta di proprietà di due condomini, collocati rispettivamente al quarto e al quinto piano del condominio.
Gli episodi, descritti in citazione, erano stati attribuiti al deterioramento del lastrico solare e, soprattutto, alla cattiva esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione effettuati negli anni dalla società appaltatrice incaricata dal condominio. I danneggiati citavano in giudizio sia il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, sia la condomina dell'ultimo piano, ritenuta inizialmente responsabile per la presenza di impianti privati sulla copertura.
Il condominio, costituendosi, aveva respinto ogni addebito e chiesto di chiamare in causa la società che aveva eseguito gli interventi manutentivi nel 2016, 2019 e 2021. A suo avviso, la responsabilità delle infiltrazioni era da imputare esclusivamente alla ditta, che non avrebbe eseguito correttamente i lavori. Anche la società appaltatrice si era costituita, contestando la ricostruzione dei fatti e negando ogni responsabilità.
Per accertare le cause delle infiltrazioni, il giudice disponeva una consulenza tecnica d'ufficio, affidata ad un architetto. La perizia, depositata l'11 luglio 2024, ricostruiva con precisione la storia manutentiva del lastrico solare e individuava la causa delle infiltrazioni nel deterioramento di una porzione di circa venti metri quadrati della copertura, che, pur essendo stata oggetto di intervento nel 2016, non era stata impermeabilizzata con nuova guaina. Il CTU sottolineava che proprio quella zona coincideva "planimetricamente con le infiltrazioni nel sottostante locale deposito attoreo lamentate a marzo 2021" e che le infiltrazioni erano state definitivamente eliminate solo nel 2021, quando la ditta aveva finalmente posato la guaina mancante. La consulenza escludeva invece qualsiasi responsabilità della condomina dell'ultimo piano, poiché gli impianti privati presenti sulla copertura non avevano avuto alcun ruolo causale.
Quanto alla quantificazione del danno, il CTU stimava un pregiudizio patrimoniale complessivo pari a 1.744 euro, somma che comprendeva sia i danni materiali sia un importo di 144 euro riconosciuto come "danno figurativo" per il mancato godimento della cantina per quattro mesi. Il consulente richiamava la giurisprudenza secondo cui, in caso di indisponibilità di un immobile, il danno può essere liquidato equitativamente sulla base del valore locativo di mercato.
La decisione
Sulla base dei risultati della perizia del CTU, il Tribunale ha ricostruito la responsabilità delle parti. Il giudice laziale ha riconosciuto che il Condominio, quale custode del lastrico solare, risponde verso i condomini danneggiati ai sensi dell'art. 2051 c.c. Allo stesso tempo ha accertato che la causa concreta delle infiltrazioni era da imputare alla società appaltatrice, la quale aveva eseguito gli interventi di impermeabilizzazione in modo non conforme alla regola d'arte.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha condannato il condominio e la società appaltatrice in solido al pagamento della somma di 1.744 euro, oltre rivalutazione e interessi.
Tuttavia, il giudice ha accolto anche la domanda di manleva proposta dal condominio, imponendo alla ditta di rimborsare integralmente quanto il condominio fosse tenuto a versare agli attori.
La domanda nei confronti della condomina è stata rigettata, poiché la CTU ha escluso qualsiasi collegamento tra gli impianti privati presenti sulla copertura e le infiltrazioni. Le ulteriori voci di danno richieste dagli attori erano respinte per genericità e mancanza di prova. Quanto alle spese, il Tribunale ha applicato il criterio della soccombenza: gli attori hanno ottenuto la rifusione delle proprie spese da parte dell'ente di gestione, mentre la società appaltatrice è stata condannata a rimborsare quelle sostenute da quest'ultimo. Le spese tra attori e la condomina dell'ultimo piano invece sono state compensate.
Considerazioni conclusive
Una situazione tutt'altro che rara è quella affrontata dal Tribunale di Latina: interventi di impermeabilizzazione eseguiti in modo non corretto sul lastrico solare e successive infiltrazioni negli immobili sottostanti, con i proprietari danneggiati che citano in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni subiti. L'ente di gestione, costituendosi, spesso sostiene che la responsabilità dell'accaduto sia da ricondurre alla non corretta esecuzione dei lavori da parte dell'impresa incaricata.
Nelle controversie relative alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, si verifica infatti spesso una duplice impostazione delle responsabilità. Da un lato, i proprietari danneggiati agiscono nei confronti del condominio invocando la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., sostenendo che l'ente di gestione non abbia adeguatamente provveduto alla manutenzione della copertura comune. Dall'altro, il condominio convenuto tende a chiamare in causa l'impresa che ha eseguito i lavori, ritenendo che il danno sia riconducibile alla non corretta esecuzione dell'appalto o all'inadempimento degli obblighi tecnici assunti dall'appaltatore.
Si tratta, dunque, di una situazione ricorrente in cui convivono due prospettazioni fondate su titoli diversi: da un lato la responsabilità oggettiva del custode, dall'altro quella contrattuale dell'impresa esecutrice dei lavori.
In tale situazione, quando il convenuto chiama in causa un terzo come corresponsabile, la domanda risarcitoria dell'attore si estende automaticamente anche a lui, senza necessità di una richiesta espressa, consentendo al giudice di accertare la responsabilità dell'appaltatore e di regolare i rapporti interni mediante manleva.
In questo modo, pur essendo responsabile verso i danneggiati, il condominio non sopporta alcun costo finale, poiché la ditta è tenuta a tenerlo indenne (Cass. n. 31066/2019).
