Il conduttore dell'immobile che sia stato danneggiato dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare condominiale non può agire per il risarcimento dei danni (e la risoluzione del contratto) nei confronti del locatore, poiché si tratta di vizi sopravvenuti alla conclusione del contratto. Il danneggiato deve invece rivolgere la propria domanda nei confronti del soggetto onerato della manutenzione del bene dal quale è derivata l'infiltrazione, nella specie il condominio.
Queste le conclusioni alle quali è pervenuta la Corte di Appello di Napoli nella recente sentenza n. 6566 del 2 gennaio 2026, con la quale è stata confermata l'analoga decisione assunta dal Tribunale del capoluogo campano.
Fatto e decisione
Nella specie una coppia di coniugi, premesso di condurre in locazione un appartamento sito in condominio e che fin dall'inizio del rapporto contrattuale il tetto dello stabile risultava interessato da infiltrazioni, tanto che a un certo punto si era verificato il crollo del solaio della camera da letto, avevano adito il Tribunale affinché lo stesso dichiarasse la responsabilità del locatore, ai sensi degli artt. 1578, comma 2, e 1579 c.c., e lo condannasse al ristoro dei danni. Tuttavia il giudice di primo grado rigettava la domanda e condannava i ricorrenti alle spese di lite.
In motivazione, il Tribunale osservava che "la domanda risarcitoria, di cui all'art. 1578, comma 2, c.c., relativa ai danni derivati da vizi della cosa locata, oltre a non essere autonomamente proponibile rispetto a quella di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, non è concepibile in caso di vizi sopravvenuti, non potendo di questi valutarsi la conoscenza da parte del conduttore o la colpevole ignoranza da parte del locatore al momento della consegna" (Cass. 14/03/2013, n. 6580).
Inoltre il Tribuna annotava che "costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (cfr., ex multis, Cass. n. 24459/2001 nonché Cass. n. 11198/2007, che, sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato l'impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell'immobile locato, trattandosi di un'infiltrazione di natura accidentale determinante un'impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzava un'ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l'onere della relativa riparazione)".
Il Tribunale si era poi soffermato sulla distinzione tra le disposizioni degli artt. 1578-1579 c.c. e quelle degli artt. 1583-1584 c.c.. Le prime, come indicato dal giudice di prime cure, attengono ai vizi della cosa sussistenti al momento della conclusione del contratto. Le seconde alle riparazioni, occorse successivamente, che risultino necessarie all'utilizzo. Il discrimen tra le due discipline ricade nel tempo di insorgenza del difetto.
Nel primo caso si parla di idoneità all'uso convenuto (concetto avente una portata in astratto); nel secondo caso di inabitabilità (totale o parziale), ossia l'impossibilità materiale (o parziale) di utilizzazione dell'immobile causata dalla necessità di operare interventi di riparazione. L'art 1584 c.c. reagirebbe, quindi, a un sopravvenuto sbilanciamento nel sinallagma tra le prestazioni periodiche e continuative.
La disciplina dettata dall'art. 1578 c.c. richiama, nell'ambito della sua operatività, tutti i vizi e difetti idonei a ridurre l'utilità del bene, fermo restando in ogni caso il fatto che il locatore è comunque responsabile di tutti i danni derivati dai vizi della cosa al conduttore, potendo andare esente da tale responsabilità solo nel caso in cui riesca a dimostrare di aver ignorato i predetti vizi senza colpa al momento della consegna.
Nel caso in esame, secondo il Tribunale, la domanda di parte attrice sarebbe risultata infondata sotto diversi aspetti. In primo luogo essa era stata formulata in modo autonomo rispetto alla domanda di risoluzione contrattuale, laddove, come detto, per giurisprudenza costante (Cass. n. 6580/2013), il rimedio non è configurato dalla legge in modo autonomo.
Inoltre il denunciato fenomeno infiltrativo non poteva tecnicamente qualificarsi come "vizio" della cosa locata ex artt. 1578 e 1581 (per tale intendendosi il difetto che attiene intrinsecamente alla struttura materiale della cosa, nella costruzione, nella composizione, nell'aspetto o nel funzionamento), poiché l'evento pregiudizievole non derivava dall'omessa manutenzione del bene concesso in locazione, ma dall'omessa manutenzione del lastrico solare, di natura condominiale.
Nella specie, sempre secondo il Tribunale, si sarebbe quindi trattato di un'ipotesi di molestia di fatto (art. 1585, comma 2, c.c.), per legge estranea al perimetro applicativo della garanzia per vizi dovuta dal locatore e che impegna invece esclusivamente la responsabilità del terzo che ne è autore, il quale ultimo dovrà essere chiamato dal conduttore a rifondergli l'eventuale danno sofferto in seguito alla diminuzione di godimento dovuta alla sua abusiva ingerenza.
In definitiva, secondo il Tribunale, il locatore ha l'obbligo di rimuovere soltanto i vizi di costruzione della cosa locata, originari o sopravvenuti, quando ciò si renda necessario al fine di mantenere il bene locato nello stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 2350/1988): soltanto ove il locatore ometta di provvedere alla sollecitata rimozione dei vizi intrinseci della cosa concessa in locazione può dunque discorrersi di inadempimento (o secondo altri potrà attivarsi la garanzia di cui agli artt. 1578 e 1581 c.c.) e potrà dunque domandarsi la risoluzione del contratto, la riduzione proporzionale del canone pattuito, il risarcimento dei danni occorsi (Cass. n. 10685/1994) e anche sospendersi in autotutela il pagamento dei canoni e oneri accessori nonostante la conservazione della detenzione della cosa locata, sempre che, si intende, le condizioni di degrado dell'immobile siano tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività (Cass. n. 12103/2020).
In altri termini, laddove, come nella specie, una molestia di fatto (infiltrazione causata dall'omessa manutenzione di un bene altrui, nella specie lastrico solare condominiale) determini il deterioramento dell'immobile condotto in locazione, il mancato godimento dello stesso non può addebitarsi al locatore, ma dipende eziologicamente dalla mancata attivazione da parte del conduttore degli appositi rimedi che questi è legittimato ad esperire ai sensi dell'art. 1585 co. 2 c.c..
I coniugi locatari avevano appellato la suddetta sentenza, censurando il rigetto della domanda di risarcimento danni ex art. 1578 c.c. e insistendo nell'assunto che già al momento della consegna la cosa locata fosse affetta da vizi che ne diminuivano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, onde il diritto (in astratto) alla risoluzione del contratto o alla riduzione del corrispettivo.
Gli appellanti denunciavano poi la contraddizione in cui era incorso il primo giudice, laddove aveva ipotizzato una responsabilità diretta del condominio, dopo averne ritenuto superflua la chiamata in causa (in realtà chiesta dal locatore resistente). La Corte di appello ha tuttavia ritenuto la censura infondata sotto un duplice profilo.
In primo luogo, secondo i giudici, gli appellanti non avevano nemmeno provato a confutare l'argomento assorbente speso dal primo giudice, secondo cui la domanda di risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa locata ex art. 1578, comma 2, c.c., non è proponibile in via autonoma rispetto alle azioni di risoluzione o di riduzione del corrispettivo di cui al comma 1 dello stesso articolo (giurisprudenza indicata come consolidata; cfr. da ultimo, Cass. ord. 28.06.2023 n. 18470).
In secondo luogo, la Corte ha precisato che, in tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, poiché il proprietario locatore ha l'obbligo, imposto dall'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto, grava su di lui una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo (cfr. Cass. 18.05.2005 n. 10389, che ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità del locatore perché le infiltrazioni d'acqua, causa di danno al conduttore, provenivano da proprietà di terzi e, in particolare, da un terrazzino condominiale e da una strada pubblica).
Nel caso di specie era pacifico che, fin dalla consegna, i conduttori avevano denunciato al proprietario locatore non già "vizi" dell'appartamento locato, bensì "rischi" provenienti dal tetto/lastrico condominiale, fatiscente per omessa manutenzione. Sicché i danni subiti, secondo la Corte, derivavano proprio dal fatto del terzo, ossia dall'omessa manutenzione del tetto e del lastrico solare, pacificamente di proprietà del condominio. (Per un inquadramento generale dei rapporti tra locazione, condominio e danni da infiltrazioni si veda locazione, condominio e danni da infiltrazioni.)
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale di Napoli, confermata dai giudici di appello, ha ritenuto che il conduttore il cui immobile sia stato danneggiato dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare condominiale non abbia titolo per agire nei confronti del locatore, in quanto il vizio in questione non riguarderebbe lo stato di manutenzione del bene, così come consegnato al momento della stipula del contratto, ma sarebbe da considerarsi sopravvenuto.
Il fenomeno infiltrativo derivante dal lastrico solare condominiale non potrebbe tecnicamente qualificarsi come "vizio" della cosa locata ex artt. 1578 e 1581 (per tale intendendosi il difetto che attiene intrinsecamente alla struttura materiale della cosa, nella costruzione, nella composizione, nell'aspetto o nel funzionamento), poiché l'evento pregiudizievole non deriverebbe dall'omessa manutenzione del bene concesso in locazione, ma dall'omessa manutenzione del bene comune.
Nella specie, sempre secondo il Tribunale, si sarebbe quindi trattato di un'ipotesi di molestia di fatto (art. 1585, comma 2, c.c.), per legge estranea al perimetro applicativo della garanzia per vizi dovuta dal locatore e che impegna invece esclusivamente la responsabilità del terzo che ne è autore, il quale ultimo dovrà essere chiamato dal conduttore a rifondergli l'eventuale danno sofferto in seguito alla diminuzione di godimento dovuta alla sua abusiva ingerenza.
Sulla questione, invero molto diffusa nella pratica quotidiana, pare però opportuno evidenziare un aspetto. Il condominio, come è noto, non ha personalità giuridica e la sua responsabilità non si distingue, quindi, da quella dei singoli condòmini. Ragion per cui appare arduo configurare il condominio quale soggetto terzo rispetto ai condòmini.
Ove il locatore sia anche proprietario o titolare di altro diritto reale sull'immobile concesso in locazione, e possa quindi annoverarsi nella compagine condominiale, anche sul medesimo gravano i medesimi obblighi di manutenzione e le conseguenti responsabilità sui beni comuni.
Proprio per questo motivo la Suprema Corte, in una risalente decisione, ha avuto modo di chiare che, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.
Gravano, pertanto, sui condòmini le responsabilità per danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio) in conseguenza di omissioni addebitabili all'amministratore del condominio ovvero di inerzia da parte dell'assemblea condominiale nell'adottare gli opportuni provvedimenti atti a eliminare una situazione di pericolo (Cass. civ., n. 6467/81). Il principio di diritto è stato quindi successivamente ribadito da altre decisioni di legittimità, per quanto anch'esse non molto recenti (cfr. Cass. civ., n. 5868/84; Cass. civ., n. 433/87; Cass. civ., n. 6443/92).
