Il lastrico solare è la superficie posta sulla sommità dell'edificio; oltre a svolgere un'indispensabile funzione di copertura, consente di camminare su di essa e, quando delimitata da parapetti, permette perfino l'affaccio; in quest'ultimo caso, però, sarebbe più corretto parlare di terrazzo. In buona sostanza, il lastrico solare è un tetto calpestabile in quanto non inclinato.
Poiché posto in cima al fabbricato, è esposto alle intemperie e agli agenti atmosferici, patendo danni derivanti anche dall'inevitabile usura e fatiscenza. Una scorretta manutenzione potrebbe causare pregiudizi non solo alla compagine ma anche alle proprietà esclusive, nella specie all'unità immobiliare posta immediatamente al di sotto.
Le infiltrazioni dal lastrico solare comune
Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comune obbligano l'intera compagine a pagare il risarcimento a favore del condomino danneggiato; al quantum risarcitorio va sottratta la quota di quest'ultimo, in quanto comproprietario del bene.
Secondo il giudice della nomofilachia (Cass., 18 giugno 2025, n. 16435, v. anche infra), il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione del bene condominiale; ciò implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare.
Le infiltrazioni dal lastrico solare esclusivo
Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo determinano il diritto al risarcimento a favore del danneggiato, che questa volta andrà diviso secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.: un terzo compete al proprietario del bene mentre la restante parte è a carico dei condòmini dell'edificio - o della parte di questo - a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Secondo la giurisprudenza, quando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni derivanti da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario - o l'usuario - esclusivo del lastrico, in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, salva la verifica di eventuale comportamento inerte di chi fosse tenuto alla manutenzione del lastrico (Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449).
Se il danneggiato è anche il proprietario del lastrico solare
Se il danneggiato è anche il proprietario del lastrico solare da cui provengono le infiltrazioni, la pretesa risarcitoria potrà riguardare solamente la parte che compete agli altri condòmini (pari, come detto, a due terzi del totale).
In altre parole, se le infiltrazioni d'acqua si propagano dal lastrico sino all'appartamento sottostante ed entrambi i beni appartengono allo stesso proprietario, questi dovrà scomputare dal quantum risarcitorio la parte (pari a un terzo) che sarebbe spettata a lui di pagare in qualità di custode della superficie posta sulla sommità dell'edificio.
L'acquisto del bene già danneggiato dalle infiltrazioni del lastrico
Può poi verificarsi un'ulteriore circostanza, e cioè che il proprietario abbia acquistato il bene già rovinato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
In questa circostanza, il diritto al risarcimento spetta a colui che è proprietario al momento in cui si verifica l'evento dannoso, anche dopo l'alienazione del bene (Cass., Sez. Un., 16 febbraio 2016, n. 2951).
In altri termini, il diritto al risarcimento del danno non può essere ritenuto quale diritto accessorio della proprietà del bene poiché esso si sostanzia in un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale.
Di conseguenza, perché il diritto al risarcimento del danno sia trasferito unitamente alla proprietà del bene danneggiato, sarà necessario un apposito negozio di cessione del credito, disciplinato dagli artt. 1260 ss. c.c.
Secondo un pacifico principio giurisprudenziale (Cass., 18 giugno 2025, n. 16435), solo le somme che i condòmini versano per la conservazione e il godimento delle parti comuni (ad esempio, le spese per la pulizia delle scale, l'ascensore, la manutenzione del tetto) determinano un'obbligazione propter rem, cioè obbligazioni legate alla cosa, che seguono l'immobile.
Il risarcimento del danno nasce invece da un fatto illecito; di conseguenza, si tratta di un'obbligazione di natura personale, non legata alla cosa.
Ciò vale tanto più nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia già ottenuto una riduzione del prezzo di vendita del bene dal suo dante causa proprio per la sussistenza dei vizi; ragionando diversamente l'acquirente otterrebbe una duplicazione del risarcimento del danno, con conseguente impossibilità di ulteriore liquidazione dello stesso in quanto danno non effettivamente sussistente (Trib. Ascoli Piceno, 13 novembre 2025, n. 496).
Al contrario, spetta all'attuale proprietario il riconoscimento del diritto alla restituzione delle spese affrontate per la riparazione del lastrico solare.
Da questi princìpi si evince anche un'ulteriore conclusione: deve escludersi che l'acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso, verificatosi prima dell'acquisto, essendo responsabile di detti danni il proprietario dell'unità immobiliare al momento del fatto (quindi, il venditore).
