Le infiltrazioni dal giardino superiore non impongono sempre l'impermeabilizzazione

Il proprietario del fondo inferiore deve sopportare lo scolo naturale delle acque provenienti dal fondo superiore quando il deflusso non sia stato aggravato da opere umane e non vi sia un titolo che imponga al proprietario del fondo più elevato di impermeabilizzare l'area. La regola opera anche tra fondi urbani e richiede, nelle liti per infiltrazioni, un accertamento concreto sulla causa della percolazione e sull'eventuale esistenza di obblighi negoziali o legali diversi.

Il Tribunale di Napoli, Seconda Sezione civile, nella sentenza resa nella causa n. 4834/2022 R.G. e datata 4 giugno 2026, ha applicato l'art. 913 c.c. alle infiltrazioni provenienti da un giardino sovrastante e lamentate dai proprietari di immobili posti a quota inferiore. Il condominio proprietario dell'area superiore non è stato condannato né a impermeabilizzare il giardino né a risarcire i danni, perché il fenomeno è stato ricondotto alla naturale percolazione delle acque meteoriche e non a un aggravamento imputabile a opere del fondo superiore.

Il nodo operativo della lite era dunque molto concreto. Alcuni proprietari e un condominio avevano agito contro il condominio proprietario dell'area soprastante, chiedendo il risarcimento dei danni da infiltrazioni, l'esecuzione delle opere necessarie a eliminarne le cause e il ripristino dei locali danneggiati. Il convenuto aveva contestato la propria legittimazione passiva e, nel merito, aveva escluso di essere tenuto alla manutenzione e all'impermeabilizzazione dell'area da cui provenivano le acque.

La vicenda

Gli attori deducevano che, all'esito di un accertamento tecnico, fosse emerso il passaggio dell'acqua piovana dal giardino soprastante verso gli immobili inferiori, con compromissione della loro fruibilità. Alle domande principali si era aggiunta quella della terza intervenuta, proprietaria di un'altra unità immobiliare interessata, secondo la sua prospettazione, da infiltrazioni riconducibili all'area superiore.

Il condominio convenuto chiedeva il rigetto delle pretese, sostenendo che la manutenzione dell'area sovrastante il fabbricato degli attori non ricadesse nella propria sfera di responsabilità. Contestava inoltre le risultanze dell'accertamento tecnico già espletato, anche con riferimento alla possibile incidenza di precedenti modifiche dello stato dei luoghi e alla presenza di intercapedini originariamente destinate al deflusso delle acque.

Nel corso del giudizio è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio. Il consulente ha ricostruito lo stato dei luoghi, rilevando che gli immobili degli attori erano collocati sotto il giardino del condominio convenuto e che circa il 40% dell'area verde, pari a 233 metri quadrati su 555, svolgeva di fatto funzione di copertura del fabbricato sottostante. È stato accertato anche che il giardino era dotato di un sistema di raccolta delle acque, vetusto ma ancora funzionante.

La causa delle infiltrazioni è stata individuata non nel terrazzo, ma nella tenuta all'acqua del parterre, costituito da aiuole e vialetti distribuiti come unica superficie captante. Il fenomeno, secondo l'accertamento tecnico recepito dal tribunale, era diffuso: l'acqua penetrava nel terreno in più punti e scendeva verso gli immobili inferiori.

La decisione

Il Tribunale ha respinto le domande degli attori e della terza intervenuta. L'area soprastante è stata qualificata come fondo superiore ai fini dell'art. 913 c.c., non come tetto o copertura soggetta al diverso regime dell'art. 908 c.c. Da questa qualificazione discende l'esclusione di un obbligo, a carico del proprietario del giardino, di impedire in radice l'ingresso delle acque meteoriche nel terreno.

Il tribunale collega l'accertamento tecnico alla regola codicistica sullo scolo naturale:

"Occorre ricordare che lo scolo delle acque è regolato dall'art. 913 c.c., ai sensi del quale il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta opera dell'uomo. Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso. L'ambito di applicazione della norma non è limitato ai fondi agricoli. Ciò significa che gli attori non hanno diritto a che il convenuto blocchi lo scolo delle acque dal giardino. Il convenuto non può, con proprie opere, aggravare il naturale deflusso delle acque, che avviene attraverso il terreno, ma non è tenuto ad impedire che le acque entrino nel terreno e colino verso il basso fino a lambire le pareti degli edifici degli attori e della terza intervenuta. Nel caso di specie non vi è stato un aggravamento dello scolo naturale. Al contrario, le opere di canalizzazione realizzate hanno limitato la percolazione delle acque, pur non impedendo completamente la discesa verso gli immobili sottostanti, accertata dal perito."

La preesistenza del giardino ha assunto rilievo nella ripartizione degli oneri tra proprietà sovrapposte. Secondo il tribunale, spettava al costruttore del fabbricato realizzato a quota inferiore, e poi ai suoi aventi causa, proteggere i manufatti dalle acque provenienti dal fondo più elevato. L'obbligo del proprietario del fondo superiore resta quello di non rendere più gravoso il deflusso naturale; non diventa, per ciò solo, un obbligo generale di impermeabilizzazione.

La ricostruzione dei titoli originari ha rafforzato questa conclusione. Il consulente ha distinto le obbligazioni relative al terrazzo da quelle riguardanti il parterre, precisando che gli obblighi di manutenzione straordinaria finalizzati a evitare infiltrazioni erano riferiti al terrazzo e non al giardino:

"Le opere di riparazione più importanti, compresa la totale rifazione della pavimentazione per porre rimedio ad eventuali danni da infiltrazione d'acqua negli immobili sottostanti [...] furono poste a carico [...] del proprietario del fabbricato sottostante. Detto obbligo riguardava solo il terrazzo e non anche il parterre collocato più a monte, visto che nel succitato articolo il parterre non viene mai menzionato."

Per il parterre, quindi, mancava un titolo negoziale idoneo a trasferire sul proprietario dell'area soprastante l'obbligo di impedire il naturale deflusso delle acque. In assenza di una disciplina convenzionale specifica, il tribunale ha applicato la regola legale dell'art. 913 c.c.

Non è stata ritenuta vincolante, per il futuro, la sentenza della Corte d'appello del 23 aprile 1971, n. 2536, che in una controversia analoga aveva condannato il condominio proprietario dell'area superiore all'esecuzione di opere di impermeabilizzazione. Quella decisione aveva definito la lite allora insorta, ma non aveva creato un giudicato permanente sull'esistenza di un obbligo perpetuo di prevenire il deflusso delle acque dal giardino in deroga all'art. 913 c.c. Il tribunale ha aggiunto di non condividere, nel merito, l'impostazione adottata nel 1971, che trattava il giardino non come fondo superiore ma come oggetto di copertura assimilabile a un tetto o a un piano abitato.

Su questa premessa il tribunale ha disatteso la qualificazione del giardino come copertura. L'art. 908 c.c. è stato ritenuto estraneo alla fattispecie, perché riguarda i tetti e il divieto di far cadere le acque piovane sul fondo del vicino. Qui, invece, si trattava di un'ampia area scoperta, verticalmente confinante con gli immobili inferiori ma non qualificata come parte di essi. Da qui il rigetto delle domande risarcitorie e di condanna all'esecuzione dei lavori. Le spese processuali sono state compensate, in ragione della particolarità della vicenda e del verosimile affidamento degli attori sul precedente del 1971, mentre le spese di consulenza tecnica sono state poste per quattro quinti a carico degli attori e per il rimanente quinto a carico della terza intervenuta.

I riferimenti giurisprudenziali

• Corte d'appello, 23 aprile 1971, n. 2536 - Nel precedente richiamato dal tribunale era stata disposta la condanna all'esecuzione di opere di impermeabilizzazione in una controversia analoga. Il Tribunale di Napoli ne limita l'effetto al giudizio allora definito ed esclude che da quella decisione possa derivare un obbligo permanente di impermeabilizzazione del giardino in deroga all'art. 913 c.c.
• Cass. civ., 9 novembre 2021, n. 32648 - L'art. 913 c.c. non riguarda soltanto i fondi agricoli, ma opera anche con riferimento ai fondi urbani e ai fabbricati; la sua applicazione richiede l'accertamento dell'eventuale alterazione apprezzabile del deflusso naturale delle acque.
• Cass. civ., 14 novembre 2001, n. 14179 - La disciplina dello scolo naturale delle acque pone a carico dei proprietari dei fondi superiore e inferiore un reciproco obbligo di non alterare il deflusso naturale, né aggravandolo né impedendolo.
• Cass. civ., sez. II, 7 dicembre 1977, n. 5298 - L'art. 908 c.c., relativo ai tetti e allo scarico delle acque piovane, esclude l'applicazione del limite legale previsto dall'art. 913 c.c. quando lo scolo derivi da un'opera edilizia; in tale ipotesi lo scarico sul fondo altrui può essere giustificato solo da un titolo costitutivo di servitù.
• Cass. civ., 28 maggio 2019, n. 14511 - Per le infiltrazioni provenienti da cortile condominiale che funge anche da copertura di locali sottostanti, la giurisprudenza distingue il tema della responsabilità e quello del riparto delle spese, escludendo l'automatica applicazione dell'art. 1126 c.c. e richiamando, per le opere sulla struttura orizzontale, il criterio dell'art. 1125 c.c. applicato in via analogica.
• Cass. civ., 30 aprile 2021, n. 11462 - Nel riparto delle spese per il cortile che copre locali interrati occorre distinguere tra pavimentazione, impermeabilizzazione e finiture del piano inferiore; la divisione non può essere meccanicamente estesa a ogni voce di spesa.

Considerazioni conclusive

Quando le infiltrazioni derivano dalla naturale percolazione delle acque meteoriche attraverso il fondo superiore, il proprietario del fondo inferiore non può pretendere l'impermeabilizzazione dell'area soprastante se manca un aggravamento artificiale dello scolo e se non esiste un titolo che imponga tale obbligo. La domanda risarcitoria cade insieme alla domanda di facere, perché il danno lamentato non è stato ricondotto a un fatto illecito del proprietario del giardino, ma alla mancata protezione dei manufatti inferiori rispetto a un deflusso ritenuto naturale.

Il ragionamento è coerente con l'indirizzo di legittimità che legge l'art. 913 c.c. come regola applicabile anche ai fondi urbani e ai fabbricati, purché il deflusso sia naturale e non aggravato da opere dell'uomo. Cass. civ. n. 32648/2021 e Cass. civ. n. 14179/2001 confermano che il limite è reciproco: il fondo inferiore non può bloccare lo scolo naturale e il fondo superiore non può renderlo più gravoso. Per un approfondimento, v. lo scolo naturale delle acque tra fondi.

Il confine con l'art. 908 c.c. resta essenziale. Se l'acqua viene convogliata da tetti, gronde, canali o altre opere edilizie verso il fondo altrui, non si è più nel semplice scolo naturale disciplinato dall'art. 913 c.c.; in assenza di servitù o di altro titolo, lo scarico è illecito. La distinzione valorizzata dal Tribunale di Napoli coincide con la linea tracciata da Cass. civ. n. 5298/1977; sul punto v. anche lo scarico della gronda sul fabbricato vicino.

Resta distinto anche il diverso filone sulle infiltrazioni da cortili o giardini che svolgono funzione di copertura di locali interrati, quando la controversia riguardi il difetto manutentivo della struttura comune o il riparto delle opere di riparazione. Cass. civ. n. 14511/2019 e Cass. civ. n. 11462/2021 muovono su quel piano, richiamando l'art. 1125 c.c. in via analogica e distinguendo le varie componenti dell'intervento; qui, invece, il tribunale ha escluso che il parterre fosse fonte di un obbligo legale o negoziale di impermeabilizzazione a carico del proprietario dell'area superiore. Sul diverso problema del cortile comune di copertura, può vedersi infiltrazioni da cortile condominiale e riparto dei lavori.

La decisione offre quindi una regola utile, ma non automatica: nelle liti per infiltrazioni da aree scoperte sovrastanti occorre accertare se l'acqua scoli naturalmente, se vi siano opere che abbiano aggravato il deflusso, se esista un titolo che modifichi gli oneri tra le proprietà e se l'area debba essere trattata come fondo, tetto, terrazzo o struttura comune di copertura. Nel caso deciso, tali verifiche hanno condotto al rigetto integrale delle domande.