Il criterio ordinario di concorso tra condominio e titolare dell'uso esclusivo del lastrico solare cede quando la prova tecnica accerti che le infiltrazioni dipendono esclusivamente dalle opere eseguite da quest'ultimo sul terrazzo di copertura. Nel caso deciso, il condomino non si era limitato a utilizzare il terrazzo soprastante, ma aveva trasformato l'intera superficie del terrazzo di copertura/lastrico solare di uso esclusivo in giardino pensile, rimuovendo pavimentazione, guaina e parte del massetto e realizzando un nuovo pacchetto impermeabilizzante. Il Tribunale di Pescara, sentenza n. 420 del 01/04/2026, ha ritenuto che i danni agli appartamenti sottostanti derivassero proprio dai vizi esecutivi di quell'intervento e ha quindi posto integralmente a carico dell'utilizzatore esclusivo sia l'eliminazione della causa infiltrativa sia il risarcimento.
Il profilo assembleare rileva, nella motivazione, non come fonte autonoma della responsabilità, ma perché l'intervento fu eseguito in autonomia e modificò in modo irreversibile la copertura. Da ciò il giudice fa discendere l'assenza dei presupposti per addossare al condominio una quota dei costi di ripristino.
La vicenda
Due proprietari di appartamenti posti all'ottavo piano di un edificio condominiale lamentavano infiltrazioni provenienti dalla copertura soprastante, costituita in parte da lastrico condominiale e, per la porzione prevalente, dal terrazzo di copertura di uso esclusivo annesso all'attico di un altro condomino.
Tra il 2018 e il 2019 quest'ultimo aveva commissionato la realizzazione di un giardino pensile sull'intera superficie del terrazzo di copertura/lastrico di uso esclusivo, chiedendo poi al condominio il rimborso delle spese sostenute. L'assemblea aveva però negato il rimborso, rilevando che i lavori non erano stati previamente deliberati né quanto alla spesa né quanto alla scelta di tecnici e impresa, e che il condominio non era stato messo in condizione di verificarne l'esecuzione. Nel frattempo, gli appartamenti sottostanti avevano iniziato a presentare infiltrazioni rilevanti.
Dopo una diffida rivolta sia al condominio sia al titolare dell'uso esclusivo, i proprietari danneggiati avevano promosso due procedimenti di accertamento tecnico preventivo, poi riuniti, e successivamente il giudizio di merito. Il condomino convenuto, oltre a negare il nesso causale, sosteneva che la copertura fosse già ammalorata e che vi fossero state interlocuzioni con l'amministrazione del condominio; chiamava inoltre in garanzia l'impresa esecutrice del giardino pensile.
La decisione
Il Tribunale inquadra la fattispecie nell'art. 2051 c.c. e ricorda che il danneggiato deve provare la dinamica del fatto e il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno, mentre grava sul custode la prova del caso fortuito. Il punto decisivo, però, non resta sul piano astratto della custodia: la pronuncia si fonda sull'accertamento tecnico, prima svolto in sede di ATP e poi approfondito con un supplemento di CTU nel giudizio di merito.
La consulenza tecnica ha individuato la vulnerabilità principale non nella parte orizzontale del lastrico, ma nei dettagli esecutivi del sistema impermeabilizzante realizzato per il giardino pensile. Il passaggio centrale della motivazione recepisce infatti la CTU là dove afferma "Le evidenze sperimentali confermano che la principale vulnerabilità del pacchetto impermeabile non risiede tanto nella parte piana del lastrico, quanto piuttosto nei risvolti verticali lungo tutto il perimetro e nelle soglie di accesso all'attico, dove la continuità del sistema impermeabilizzante è risultata inefficace".
Il giudice richiama poi, in modo analitico, le criticità emerse: assenza di corretta impermeabilizzazione di alcune spallette, soglia preesistente non rimossa e solo coperta, perforazioni della guaina dovute ai tasselli della scossalina, discontinuità tra guaina bituminosa e telo TPO, insufficiente altezza dei risvolti, carenze di adesione dei materiali e difetti nei raccordi attorno agli elementi emergenti. Le prove di bagnatura hanno confermato che l'acqua bypassava le protezioni verticali e raggiungeva rapidamente i solai sottostanti.
Da qui la conclusione, recepita dal Tribunale, secondo cui "le infiltrazioni, lamentate dai ricorrenti, sono riconducibili ad errori esecutivi nel trattamento dei nodi costruttivi (spallette, soglia, risvolti e fissaggi) che hanno reso inefficace l'impermeabilizzazione complessiva del lastrico solare". In coerenza con tale premessa, la sentenza aggiunge che il condomino, "senza preventiva autorizzazione dell'assemblea", aveva proceduto "all'integrale smantellamento della precedente pavimentazione del terrazzo di uso esclusivo, della guaina e di parte del massetto, sul quale aveva poi fatto realizzare un giardino pensile".
Il punto, quindi, va chiarito con precisione: il condomino ha effettivamente fatto realizzare il giardino pensile sul terrazzo di copertura/lastrico solare di uso esclusivo, e le infiltrazioni sono state attribuite ai difetti esecutivi di quel nuovo intervento. La sentenza non afferma che vi fosse un autonomo e distinto "danneggiamento del lastrico" diverso dall'opera realizzata; afferma, piuttosto, che la copertura era stata trasformata con un intervento che ha compromesso la tenuta impermeabile del sistema.
Proprio perché l'opera era stata eseguita in autonomia e aveva modificato irreversibilmente la copertura, il Tribunale esclude i presupposti per valutare una originaria inidoneità del manufatto e, quindi, un concorso del condominio nei costi di eliminazione della causa del danno. La condanna impone al condomino di rimuovere a proprie spese il giardino pensile e le membrane sottostanti e di ripristinare la nuova guaina impermeabilizzante in TPO, secondo le indicazioni del tecnico incaricato dall'assemblea e previa verifica del massetto. Il computo metrico recepito in sentenza quantifica tale intervento in euro 8.780,45.
Sul piano risarcitorio, il resistente è stato condannato a pagare euro 5.901,94 a un proprietario e euro 19.306,00 all'altra proprietaria. Per quest'ultima, infatti, sono stati riconosciuti anche euro 13.022,00 a titolo di ridotto godimento dell'immobile dal 14 febbraio 2023 al 1° aprile 2026. Analoga voce è stata invece negata all'altro ricorrente, poiché l'appartamento risultava locato e non erano stati prodotti né il contratto né la prova della effettiva riduzione del canone.
È stata infine rigettata la domanda di manleva verso l'appaltatrice. Il Tribunale ha ritenuto tardiva, ai sensi dell'art. 1669 c.c., la denuncia utile dei vizi nei confronti della società effettivamente chiamata in causa: la precedente PEC era stata inviata a un soggetto diverso, sicché la prima valida contestazione è stata individuata nella chiamata in garanzia, proposta oltre il termine annuale valorizzato in sentenza.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449: in caso di infiltrazioni dal lastrico o dalla terrazza a uso esclusivo rispondono, di regola, sia l'utilizzatore esclusivo quale custode ex art. 2051 c.c., sia il condominio, salva la rigorosa prova della riferibilità esclusiva del danno. È il quadro di sistema entro cui si colloca anche la decisione pescarese.
- Cass. civ., 21 luglio 2021, n. 20914: conferma che il criterio ordinario di concorso può essere superato solo da una specifica imputazione causale esclusiva, accertata in concreto.
- Cass. civ., Sez. VI-2, 11 marzo 2021, n. 6816: ribadisce che, nei rapporti con il danneggiato, condominio e titolare dell'uso esclusivo del lastrico rispondono in via concorrente secondo la logica della custodia, ferma la possibilità di dimostrare una diversa imputazione causale.
- Cass. civ., Sez. VI, 13 aprile 2022, n. 11932: ai fini dell'art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare dinamica del fatto e nesso eziologico tra il danno e la cosa in custodia; è il precedente richiamato espressamente dal Tribunale per l'onere probatorio iniziale.
- Cass. civ., 18 novembre 2021, n. 35316: il concorso di responsabilità e il criterio dell'art. 1126 c.c. presuppongono che la terrazza o il lastrico svolgano concretamente funzione di copertura dell'edificio o di più unità immobiliari; è un arresto limitativo utile a delimitare il perimetro della regola ordinaria.
- Cass. civ., Sez. II, 23 ottobre 2023, n. 29336 e Cass. civ., Sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4684: il rimborso delle spese anticipate dal condomino senza autorizzazione richiede un'urgenza rigorosa, incompatibile con la possibilità di seguire l'iter assembleare ordinario. Il richiamo è utile per comprendere, sullo sfondo, perché l'iniziativa individuale sul lastrico resti normalmente a rischio del condomino che la assume.
Considerazioni conclusive
Quando il lastrico o il terrazzo di copertura è in uso esclusivo, la regola resta quella del concorso tra custodia del singolo e obblighi conservativi del condominio, secondo la linea tracciata da Cass. Sez. Un. n. 9449/2016, ribadita da Cass. n. 20914/2021 e da Cass. n. 6816/2021. Il riparto fondato sull'art. 1126 c.c. governa il caso ordinario; viene però superato quando l'istruttoria consenta di attribuire il danno, con precisione causale, a opere realizzate dal solo utilizzatore esclusivo. Sul punto v. anche le Sezioni Unite sulle infiltrazioni dal lastrico; in tal senso v. il richiamo a Cass. n. 20914/2021.
La lettura accolta trova anche un limite applicativo preciso. Cass. n. 35316/2021 ricorda infatti che il concorso non si estende oltre la funzione concreta del bene: occorre che terrazza o lastrico svolgano effettivamente funzione di copertura dell'edificio o di più unità. Qui tale presupposto era pacifico; in più, la CTU ha isolato la causa delle infiltrazioni nei difetti esecutivi del giardino pensile e nei nodi costruttivi dell'impermeabilizzazione rifatta dal condomino. In questa chiave delimitativa, può vedersi anche la funzione di copertura come presupposto del concorso.
Resta poi il profilo dell'iniziativa individuale. L'esecuzione autonoma di opere sulla copertura, seguita dalla richiesta di rimborso, espone il singolo sia al diniego restitutorio sia, quando l'opera sia causa del danno, all'addebito integrale dei costi di rimozione e del risarcimento. Per un approfondimento, v. la rigorosa nozione di urgenza delle spese anticipate. Sul piano accessorio, la manleva verso l'appaltatore richiede una denuncia tempestiva e utilmente rivolta al soggetto obbligato; qui la tardività della contestazione ha chiuso ogni spazio di garanzia, come chiarito anche da il termine annuale di denuncia dei gravi difetti.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
