Infiltrazioni dalle fioriere del terrazzo, obbligo di rifare l'impermeabilizzazione e risarcire i danni

La responsabilità per infiltrazioni provenienti da fioriere collocate su un terrazzo di proprietà esclusiva viene ricondotta nell'alveo della custodia, con conseguente condanna del proprietario-custode sia all'esecuzione delle opere necessarie sia al risarcimento dei danni, quando risulti provato il nesso causale tra il difetto di tenuta e le infiltrazioni.

In questi termini si è espresso il Tribunale di Brescia, Sezione prima civile, con sentenza resa all'udienza del 22 gennaio 2026 n.896, chiarendo il riparto dell'onere probatorio ex art. 2051 c.c. e il rilievo dell'incertezza eziologica residua.

La vicenda

Il proprietario dell'unità immobiliare sottostante ha agito nei confronti dei titolari dell'appartamento sovrastante, dotato di terrazzo con vasche-fioriere fisse, chiedendo la condanna all'esecuzione degli interventi necessari al ripristino dell'impermeabilizzazione delle fioriere e il risarcimento dei danni da infiltrazione.

A fondamento della domanda è stato dedotto che, nelle vasche-fioriere, erano state collocate piante e arbusti e che era stato installato un sistema di irrigazione automatico collegato stabilmente alla rete idrica; tali circostanze avrebbero determinato infiltrazioni nella proprietà sottostante.

La difesa ha contestato le pretese, sostenendo, in sintesi, che le problematiche di infiltrazione sarebbero state diffuse e riconducibili a normale usura o a fenomeni atmosferici di particolare intensità. È stata inoltre criticata la consulenza tecnica preventiva, sul presupposto che le prove non avessero considerato il sistema di irrigazione "a goccia", ritenuto idoneo a erogare una quantità d'acqua inferiore rispetto a quella assunta negli accertamenti (per un approfondimento sulla consulenza tecnica preventiva nelle controversie da infiltrazioni si veda consulenza tecnica preventiva e infiltrazioni in condominio).

All'esito del mutamento del rito da sommario a ordinario e del deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., è stato disposto un supplemento di consulenza tecnica d'ufficio, con il medesimo consulente già nominato nell'ATP ante causam. Nel corso del giudizio, inoltre, la causa è stata rimessa sul ruolo per acquisire chiarimenti e tentare una conciliazione; non essendo stato possibile definire la controversia in via bonaria, la decisione è stata assunta con lettura all'udienza ex art. 281-sexies c.p.c. Nelle more, l'originario attore è deceduto ed è subentrato l'erede universale.

La decisione

Sono state accolte le domande, con condanna dei convenuti, in solido, all'esecuzione delle opere indicate dal CTU per il ripristino dell'impermeabilizzazione delle fioriere e al risarcimento dei costi necessari al ripristino delle parti danneggiate dell'unità sottostante.

Il giudice ha inquadrato la fattispecie nell'art. 2051 c.c., valorizzando la circostanza — pacifica tra le parti — secondo cui "i balconi … incluse le fioriere, sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini". Da qui l'applicazione del principio per cui, ai fini della responsabilità da cosa in custodia, sono necessarie e sufficienti (i) la relazione causale tra evento dannoso e cosa e (ii) l'effettivo potere di controllo sulla res, gravando sul custode la prova del caso fortuito, inteso come fatto estraneo alla sfera di custodia, con impulso causale autonomo, imprevedibile ed eccezionale (richiamata, tra le altre, Cass. civ., Sez. III, ord. n. 21317/2025; Cass. civ., Sez. III, ord. n. 18518/2024).

Quanto al nesso causale, la prova è stata ritenuta raggiunta sulla base delle risultanze tecniche acquisite sia nell'ATP ante causam sia nel supplemento di CTU. In particolare, è stata richiamata la conclusione secondo cui "l'ingegnere … ha individuato problemi di impermeabilizzazione delle fioriere collocate nel terrazzo dei convenuti, tali da causare i danni all'immobile".

Il supplemento peritale ha ulteriormente precisato che, pur in presenza di esiti diversi nelle prove eseguite simulando l'irrigazione "a goccia", "rimane evidente, tuttavia, che le fioriere abbiano difetti di tenuta all'acqua e si ritiene necessario intervento per il ripristino dell'impermeabilizzazione delle vasche".

Non è stata invece fornita la prova liberatoria. In linea con la più recente elaborazione di legittimità, è stato ribadito che "la prova liberatoria … non può avere ad oggetto l'assenza di colpa, ma piuttosto la sussistenza di un fatto … o di un atto … che si pone esso stesso in relazione causale con l'evento di danno … come causa esclusiva di tale evento" (richiamate Cass. n. 26142/2023; Cass. n. 18518/2024; Cass. civ., Sez. III, ord. n. 808/2026). La difesa, nel caso concreto, non ha dimostrato un fattore esterno dotato di efficacia esclusiva, imprevedibilità e assoluta eccezionalità.

È stato inoltre evidenziato che "l'acqua presente all'estradosso della fioriera e al piano dell'abitazione … deriva dal ruscellamento sul lato esterno della vasca dovuto ai rami e alle foglie delle piante soprastanti". La possibile incidenza concorrente di ulteriori fattori non ha escluso la responsabilità dei custodi: da un lato, poiché tali fattori hanno comunque interagito con il modo di essere della cosa; dall'altro, perché, quando permane incertezza sulla concreta causa, essa ricade sul custode ("in caso di persistenza dell'incertezza sull'individuazione della concreta causa del danno, resta a suo carico il fatto ignoto"; richiamata Cass. civ., Sez. III, ord. n. 7789/2024).

Quanto al contenuto della condanna, il Tribunale ha recepito le indicazioni del CTU: "l'intervento principale è … rifacendo completamente l'impermeabilizzazione delle fioriere… [e] ripristinare la sigillatura dei giunti… Una volta eliminate le cause… si potrà intervenire rifacendo le tinteggiature…", disponendo l'esecuzione delle opere e la rifusione dei costi di ripristino delle porzioni danneggiate dell'unità sottostante.

Sulla somma liquidata a titolo risarcitorio sono stati riconosciuti gli interessi compensativi secondo i criteri delle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., n. 1712/1995), calcolati anno per anno sulle somme devalutate alla data del fatto illecito; non potendosi individuare una data specifica dell'evento, il giudice ha assunto come riferimento la prima contestazione stragiudiziale, procedendo poi alla rivalutazione secondo indici ISTAT fino alla pronuncia. Sulle somme così attualizzate sono stati poi riconosciuti gli ulteriori interessi legali dalla sentenza al saldo.

Non è stata invece accolta la richiesta di fissare un termine per l'esecuzione delle opere, poiché, pur essendo gli interventi puntualmente descritti in perizia, richiedono ulteriori passaggi anche burocratici e dipendenti da soggetti terzi, incompatibili con l'individuazione di un termine "esatto".

Le spese di lite, comprese quelle dell'ATP ritualmente acquisito nel giudizio di merito, sono state poste a carico dei soccombenti, con condanna anche al rimborso dei costi documentati del CTP; le spese di CTU, nei rapporti interni, sono state poste definitivamente a carico dei convenuti, in solido.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione sono richiamati, tra gli altri:

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 21317/2025: su presupposti della responsabilità da custodia e riparto della prova;
• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 18518/2024: su onere del danneggiato limitato a custodia e derivazione del danno dalla cosa;
• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 7789/2024: su imputazione al custode dell'incertezza eziologica residua;
• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 808/2026: su contenuto della prova liberatoria del caso fortuito;
• Cass. civ., Sez. Un., sent. n. 1712/1995: su criteri di calcolo degli interessi compensativi;
• Cass. civ., Sez. III, sent. n. 14268/2017 e Cass. civ., Sez. VI, sent. n. 2719/2015: su trattamento delle spese dell'ATP acquisito nel merito.

Considerazioni conclusive

La decisione ribadisce, in una fattispecie in cui la res fonte del danno (fioriere e balcone) è stata ritenuta di proprietà esclusiva, l'assetto tipico dell'art. 2051 c.c.: il danneggiato deve provare la derivazione del pregiudizio dalla cosa e la relazione di custodia; il custode, per andare esente da responsabilità, deve dimostrare un fattore causale esterno esclusivo (caso fortuito), non essendo sufficiente allegare la mera assenza di colpa.

Sul piano probatorio, assume rilievo pratico l'impostazione per cui l'eventuale concorso di fattori ulteriori non libera il custode se tali fattori non hanno efficacia esclusiva e, soprattutto, se permane un'incertezza non superabile sull'esatta dinamica causale, poiché tale incertezza viene imputata al soggetto tenuto al controllo della cosa.

Nel quadro generale della responsabilità da custodia, la prova del fortuito può essere integrata anche dal comportamento del danneggiato, ove presenti i caratteri dell'imprevedibilità e dell'autonoma efficienza causale, secondo un'impostazione costante nella giurisprudenza di legittimità . È un profilo da considerare, in concreto, quando le modalità d'uso della proprietà sottostante o l'omessa adozione di cautele immediatamente esigibili assumano effettiva incidenza eziologica.

Quanto al perimetro applicativo, il ragionamento seguito non va sovrapposto alle ipotesi — diverse — in cui l'infiltrazione provenga da un lastrico o terrazza a livello che svolga funzione di copertura, rispetto alle quali può configurarsi una corresponsabilità anche del condominio, salva rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro centro di imputazione . Sul punto, per un inquadramento operativo delle azioni e delle prove tipicamente necessarie nelle controversie da infiltrazione, può essere utile l'approfondimento: Danni da infiltrazioni e custodia, Trib. Prato 20 giugno 2020 n. 286 .

In senso parzialmente "più restrittivo" rispetto alla pretesa di addossare l'intero danno al solo titolare della copertura, si segnala l'orientamento che valorizza i poteri-doveri dell'ente di gestione sugli elementi strutturali connessi alla funzione di copertura, con possibili ricadute sulla legittimazione passiva e sul riparto interno . In chiave speculare, quando l'evento risulti riconducibile a condotte colpose legate alla gestione della superficie esclusiva (ad esempio ostruzioni da mancata pulizia), la responsabilità può ricadere sul singolo proprietario, escludendo quella condominiale, secondo un accertamento strettamente dipendente dal fatto .

Infine, sul versante esecutivo, merita attenzione il passaggio con cui viene esclusa la possibilità di fissare un termine "esatto" per l'esecuzione delle opere, qualora l'attuazione richieda adempimenti ulteriori e l'intervento di soggetti terzi: indicazione che, nella pratica, incide sia sulla formulazione delle domande (evitando richieste di termini non realistici) sia sulla strategia successiva, orientando verso strumenti di sollecitazione e monitoraggio compatibili con i tempi tecnici e amministrativi necessari.