Se le fioriere dei balconi costituiscono un elemento ornamentale della facciata, le stesse vanno considerate di proprietà comune e della loro manutenzione, così come dei danni dalle stesse derivati ai condomini o ai terzi, rispondono tutti i comproprietari sulla base dei rispettivi millesimi. Lo ha chiarito il Tribunale di Nocera Inferiore con la recente sentenza n. 2600 del 1 settembre 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino aveva impugnato la delibera condominiale con la quale, tra l'altro, era stato deliberato che i condomini proprietari delle fioriere dai quali erano derivati danni causati dalla cattiva o mancata manutenzione delle stesse provvedessero entro trenta giorni a ripristinare il frontalino.
L'attore aveva esposto che il fabbricato condominiale era composto da un piano interrato e da cinque piani fuori terra e che le fioriere, oltre ad assolvere una funzione ornamentale, erano parte integrante della struttura dell'edificio, per cui non potevano considerarsi di proprietà dei singoli condomini, bensì di natura comune, dovendosi quindi applicare per la loro manutenzione la tabella millesimale di proprietà generale.
Aveva quindi provveduto a costituirsi in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, il quale aveva eccepito l'infondatezza del motivo di impugnazione, in quanto le fioriere che avevano provocato i danni, a causa della mancanza di manutenzione, essendo di proprietà dei singoli condomini al cui terrazzo facevano riferimento, dovevano essere ripristinate dai medesimi e la relativa spesa non doveva essere posta a carico del condominio.
Il Tribunale, nel decidere la causa, ha evidenziato come l'assemblea, nell'adottare la delibera impugnata, era partita dal presupposto che le fioriere fossero di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere alla stesse dal loro balcone e non, invece, di proprietà condominiale.
Di conseguenza, secondo il condominio, la mancata manutenzione delle medesime era addebitabile ai singoli proprietari, così come il loro ripristino e il risarcimento di eventuali danni causati ai condomini o a terzi.
Dalle risultanze processuali era però emerso che i balconi posizionati sul prospetto sud dell'edificio condominiale, come quello per cui era causa, erano dotati di fioriera aggettante che seguiva tutto il perimetro dei singoli balconi, realizzati in calcestruzzo armato.
Era altresì emerso che il degrado delle fioriere e i conseguenti danni erano a loro volta derivati da una escursione termica combinata con le infiltrazioni causate dalle acque meteoriche.
Il consulente tecnico d'ufficio nominato nel corso del processo aveva poi ritenuto che le fioriere in questione facessero parte del decoro architettonico della facciata dell'edificio e fossero parte integrante del profilo strutturale di esso, in quanto inserite nel progetto complessivo dello stesso.
Sempre secondo il CTU le spese dovevano quindi essere ripartite in base alla tabella dei millesimi di proprietà, in quanto tutto il blocco fioriera, costituito dal paramento inclinato e dalla parte interna, era da considerarsi bene comune, mentre qualsiasi opera di manutenzione della faccia interna del parapetto verticale, prospettante verso la balconata/terrazzo, doveva essere sostenuta dal proprietario dell'appartamento a cui la stessa serviva.
Il Tribunale, nel riportarsi alle osservazioni tecniche del CTU, ritenute le stesse esenti da vizi logici, ha quindi accolto l'impugnazione, provvedendo all'annullamento della deliberazione assembleare.
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale di Nocera Inferiore si inserisce in quel filone di giurisprudenza di legittimità e di merito che ritiene ormai pacificamente che i balconi aggettanti, costituendo una sorta di prolungamento della corrispondente unità immobiliare e non svolgendo alcuna funzione di sostegno e di copertura dell'edificio, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, per cui le spese per la loro manutenzione gravano sullo stesso proprietario (si vedano: Cass. civ., n. 2241/2012; Cass. civ., n. 6624/2012; Cass. civ., n. 5014/2018; Corte di Appello di Roma del 14/09/2011; Corte di Appello di Salerno del 16/03/1992).
Tuttavia, quando si tratta di mantenere in buono stato i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone - e, come nella fattispecie in esame anche delle fioriere - che si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, essi svolgono indubbiamente una funzione di tipo estetico, accrescendo il pregio architettonico del fabbricato.
In questo caso detti beni vanno pertanto considerati delle parti comuni, con la conseguenza che la relativa spesa per la manutenzione e/o per il risarcimento del danno ricade su tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (si vedano, oltre ai precedenti di cui sopra, anche Cass. civ., n. 21641/2017 e Cass. civ. n. 27413/2018).
