Fioriere sui balconi: non sempre sono private, e le spese possono dipendere dall'uso

Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 4731 resa il 23 dicembre 2025 (R.G. n. 9031/2015), ha ritenuto - all'esito di una verifica in concreto fondata su documentazione fotografica, CTU e regolamento condominiale - che le fioriere collocate all'esterno dei balconi aggettanti, quando assolvono a una funzione estetico‑ornamentale della facciata, debbano essere qualificate come parti comuni ai sensi dell'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c.. Ne consegue che le spese di manutenzione vanno ripartite secondo i criteri legali di cui all'art. 1123 c.c., potendo trovare applicazione - per i beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa - anche il criterio del riparto in proporzione all'uso (art. 1123, comma 2, c.c.).

La motivazione ricostruisce i limiti del potere deliberativo assembleare rispetto ai beni di proprietà esclusiva (in particolare, i balconi aggettanti), distinguendo gli interventi che incidono su componenti strutturali o funzionali del balcone (in via ordinaria, di pertinenza del singolo) da quelli che riguardano rivestimenti ed elementi decorativi che si inseriscono nel prospetto e contribuiscono all'estetica complessiva dell'edificio, con ricadute sulla disciplina delle competenze assembleari e sul riparto delle spese.

La vicenda

La proprietaria di alcuni locali posti al piano terra ha impugnato la delibera assembleare del 16 marzo 2015, lamentandone la nullità/annullabilità. In fatto, la delibera (per quanto qui rileva) riguardava la scelta definitiva della ditta esecutrice dei lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile, sulla scorta del capitolato/disciplinare tecnico già predisposto dal tecnico incaricato, nonché la ripartizione della spesa.

La parte impugnante ha sostenuto, tra l'altro, che l'affidamento dei lavori (per un importo complessivo pari a € 230.000,00 oltre IVA) si fondasse su un "Disciplinare Tecnico" asseritamente generico e non corredato da adeguata documentazione (progetto esecutivo, capitolato tecnico, computo metrico estimativo), deducendo l'indeterminatezza dell'oggetto e l'impossibilità di valutare la congruità dell'offerta.

È stata inoltre contestata la competenza dell'assemblea a deliberare interventi riguardanti balconi e fioriere, ritenuti beni individuali in quanto privi (secondo la tesi attorea) di funzione ornamentale. Da ultimo, è stata censurata la ripartizione delle spese per le fioriere, deliberata nella misura di 1/3 a carico dei proprietari delle unità provviste di tali elementi e per i restanti 2/3 a carico del condominio.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato tutte le doglianze, ritenendo infondate sia le eccezioni preliminari sia le censure di merito.

Sulle questioni preliminari, è stata disattesa l'eccezione di improcedibilità ex art. 5, comma 2, d.lgs. 28/2010, valorizzando il disposto dell'art. 8, commi 4 e 4‑bis, d.lgs. 28/2010 e l'arresto di legittimità secondo cui, in mediazione obbligatoria, è richiesta la comparizione personale delle parti, ferma la possibilità di sostituzione mediante rappresentante sostanziale munito di procura (Cass. n. 8473/2019).

Parimenti, è stata esclusa la decadenza ex art. 1137 c.c., in ragione degli effetti impeditivi della decadenza collegati alla tempestiva instaurazione della mediazione (art. 8, comma 2, d.lgs. 28/2010) e della successiva riattivazione del termine dalla conclusione del procedimento.

Sulla validità della delibera, il giudice ha escluso vizi di nullità o annullabilità. In particolare, è stato accertato che l'assemblea del 16.3.2015 non aveva deliberato ex novo l'esecuzione dei lavori, ma si era limitata alla scelta della ditta e alla ripartizione della spesa, essendo il disciplinare/capitolato già stato approvato con precedente delibera non impugnata.

Il Tribunale ha inoltre evidenziato che il contratto successivamente sottoscritto con l'impresa era un appalto "a corpo"; in tale schema, la mancanza di un computo metrico estimativo analitico non è di per sé idonea a determinare indeterminatezza dell'oggetto, in quanto "negli appalti a corpo, l'elemento essenziale della proposta economica consiste nel solo importo finale offerto" (Cons. Stato n. 682/2024), essendo il prezzo fissato in una somma fissa e invariabile salvo variazioni in corso d'opera (Cass. n. 8038/2023).

In coerenza con tale assetto, la CTU - pur segnalando carenze documentali nella gestione - ha ritenuto congrua l'offerta rispetto alle macro‑voci del disciplinare, secondo il prezziario regionale richiamato in motivazione.

Quanto alla natura delle fioriere esterne ai balconi, è stato richiamato il principio per cui "i balconi aggettanti, in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. n. 7042/2020).

Il Tribunale ha quindi aderito all'impostazione di Cass. n. 5014/2018, secondo cui gli elementi decorativi esterni con funzione estetica rispetto all'intero edificio rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., e che la relativa qualificazione non può avvenire in astratto, richiedendo una verifica in concreto.

Alla luce dell'istruttoria, è emerso che le fioriere oggetto degli interventi non erano vasconi integrati nel parapetto, ma elementi aggiuntivi collocati all'esterno, realizzati per conferire alla facciata una specifica simmetria architettonica: "tali fioriere non consistono in semplici vasconi integrati all'interno del parapetto dei balconi aggettanti ma ne costituiscono un elemento esterno aggiuntivo realizzato all'evidente scopo di conferire alla facciata condominiale una ben precisa configurazione e una specifica simmetria dal punto di vista architettonico".

Inoltre, "Esse […] sono posizionate all'esterno del parapetto e assolvono […] alla funzione di creare una serie di sporgenze funzionali a fornire alla facciata una peculiare simmetria prospettica e ad adornarla attraverso il posizionamento della vegetazione", sicché - "unitamente […] alla peculiare configurazione dei balconi svolgono una funzione estetica per l'edificio divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata".

Tali risultanze sono state ritenute coerenti anche con il regolamento condominiale, che includeva tra le cose comuni "le fioriere con le relative strutture d'incastro e di contrappeso esistenti sul perimetro del 2° piano (primo piano abitativo)", e con la pregressa gestione (lavori straordinari del 1994) in cui le spese erano state ripartite secondo tabelle riferite alle parti comuni.

Ne è derivata la qualificazione delle fioriere come parti comuni ex art. 1117, comma 1, n. 3, c.c., ferma la precisazione - ribadita in motivazione - che "non occorre che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intiero manufatto" (Cass. n. 27083/2018).

Quanto al riparto (1/3 a carico dei proprietari delle unità provviste delle fioriere e 2/3 a carico del condominio), il giudice lo ha ritenuto conforme all'art. 1123, comma 2, c.c., trattandosi di bene comune destinato a servire i condomini in misura diversa e di ripartizione riferita ai lavori deliberati (non già a una modifica "per il futuro" dei criteri generali): "questa diversa ripartizione […] è stata determinata dalla volontà dei condomini di rendere le spese per la riparazione e la manutenzione delle fioriere proporzionate all'uso che di queste fa ciascun condomino".

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

• Cass., SS.UU., n. 9839/2021 (distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere; nullità residuale e annullabilità come regola generale ex art. 1137 c.c., come modificato dalla l. 220/2012);
• Cass., n. 7042/2020 (balconi aggettanti di proprietà esclusiva, con eccezione per rivestimenti/elementi decorativi con funzione estetica);
• Cass., n. 5014/2018 (elementi esterni decorativi, inclusi quelli relativi a fioriere/balconi/parapetti, come parti comuni ex art. 1117 c.c.; necessità di verifica in concreto);
• Cass., n. 27083/2018 (sufficienza del contributo alla gradevolezza estetica, senza necessità di pregio artistico);
• Cass., n. 8038/2023 e Cons. Stato n. 682/2024 (profili dell'appalto "a corpo" e irrilevanza del computo metrico ai fini dell'elemento essenziale dell'offerta, nel senso precisato in motivazione);
• Cass. n. 6652/2017; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 7603/1994 (limiti del potere assembleare rispetto a lavori su beni di proprietà esclusiva, richiamati per la distinzione tra interventi su componenti del balcone e decisioni che esorbitano dalle attribuzioni assembleari).

Considerazioni conclusive

La qualificazione delle fioriere come parti comuni è stata affermata in ragione della loro funzione estetico‑ornamentale, accertata in concreto (collocazione all'esterno del parapetto, funzione di simmetria prospettica, integrazione nel disegno della facciata), nonché per la specifica previsione del regolamento condominiale.

Ne discende che il principio non opera automaticamente per qualunque fioriera "collegata" a un balcone: occorre verificare se l'elemento incida sull'estetica complessiva dell'edificio o se, invece, si tratti di manufatto meramente accessorio al godimento individuale.

Coerentemente, la motivazione delimita anche il perimetro delle competenze assembleari: l'assemblea non può imporre interventi su beni di proprietà esclusiva che non riflettano l'uso o la conservazione delle parti comuni; nel caso concreto, è stato valorizzato che gli interventi riguardavano rivestimenti ed elementi decorativi e, per le pavimentazioni dei balconi, il disciplinare prevedeva espressamente che l'eventuale sostituzione fosse effettuata "su decisione ed a spesa di ogni singola proprietà".

Quanto alle spese, il riparto 1/3-2/3 è stato ritenuto rispettoso dell'art. 1123, comma 2, c.c. perché riferito alla specifica manutenzione deliberata e giustificato dall'uso diverso del bene comune; resta fermo che una modifica dei criteri generali di ripartizione "da valere per il futuro" pone questioni differenti sul piano dell'invalidità della delibera, secondo i principi richiamati da Cass., SS.UU., n. 9839/2021.

In sintesi, la pronuncia chiarisce che, quando fioriere e analoghi elementi esterni risultino progettati e collocati per caratterizzare architettonicamente la facciata, essi possono rientrare tra le parti comuni e le relative spese possono essere ripartite anche in modo differenziato, purché nel rispetto dei criteri legali e con motivazione coerente con l'uso effettivo del bene.