È lecita l'inferriata installata dal condomino davanti alla porta della propria unità immobiliare quando l'opera, pur incidendo temporaneamente sul pianerottolo comune, non ostacola il passaggio, non altera la destinazione del bene comune e non arreca pregiudizio apprezzabile agli altri partecipanti; resta invece illegittimo il manufatto che, per dimensioni o modalità di apertura, riduce sensibilmente la fruibilità dello spazio comune. È quanto ha stabilito la Cassazione nell'ordinanza n. 16944 del 30 maggio 2026.
La vicenda
Una condomina si rivolgeva al Tribunale lamentando che altro condomino aveva installato un'inferriata metallica davanti alla porta del proprio appartamento, situato sul pianerottolo del piano rialzato. Secondo la ricorrente, il cancello, durante l'apertura e la chiusura, invadeva per circa un metro quadrato lo spazio del giro scale comune, che complessivamente misurava circa due metri quadrati. Tale invasione, a parere della condomina, costituiva una molestia possessoria, ostacolava il transito e comprometteva la sicurezza del vano scala, soprattutto in caso di emergenza; di conseguenza chiedeva la rimozione dell'inferriata e il ripristino dello stato originario del pianerottolo. Il condomino si costituiva sostenendo che il cancello era stato montato interamente all'interno della sua proprietà esclusiva, incardinato negli stipiti della porta, e che solo in fase di movimentazione si appoggiava al muro condominiale senza impedire il passaggio. Aggiungeva che l'inferriata era leggera, facilmente manovrabile e non occupava integralmente lo spazio comune.
Il Tribunale rigettava l'azione possessoria. Secondo il giudice il cancelletto non impediva né rendeva difficoltoso l'uso del pianerottolo da parte degli altri condomini, escludendo qualsiasi spoglio o molestia.
La condomina proponeva appello sostenendo che l'inferriata, aprendo verso l'esterno, creava un ostacolo potenzialmente pericoloso e che il condomino non poteva eseguire opere sulla propria unità senza preventiva comunicazione all'amministratore.
La Corte d'Appello rigettava il gravame, confermando la ricostruzione del Tribunale. Le fotografie e le testimonianze dimostravano che l'inferriata, da chiusa, rimaneva all'interno della proprietà del condomino; da aperta, si appoggiava al muro senza ostacolare il passaggio; da semiaperta, lasciava comunque spazio sufficiente al transito. La Corte escludeva che l'opera integrasse uno spoglio o una molestia, ritenendola un legittimo uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.
La soccombente ricorreva per cassazione articolando tre motivi: vizio di motivazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1122 c.c.; omesso esame di fatti decisivi; violazione delle norme sul possesso e sulla servitù.
La decisione
La Cassazione ha dato torto alla ricorrente.
I giudici supremi hanno ritenuto corretta la valutazione della Corte d'appello: l'inferriata non arrecava un pregiudizio apprezzabile alla fruibilità del pianerottolo comune. Le fotografie e le testimonianze avevano dimostrato che il cancello, anche in posizione semiaperta, lasciava spazio sufficiente al passaggio e non impediva l'uso della scala.
In merito alla presunta creazione di una servitù atipica e alla compromissione del possesso, la Corte ha ribadito che l'inferriata non pregiudicava l'uso comune del pianerottolo. L'invasione temporanea di circa un metro quadrato su due complessivi non impediva né rendeva difficoltoso il passaggio. Inoltre, l'opera era facilmente accostabile al muro e non alterava la destinazione del bene comune.
La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando la ricorrente alle spese e applicando anche la sanzione ex art. 96 c.p.c. per avere insistito nel giudizio dopo la proposta di definizione anticipata.
Considerazioni conclusive
Il confine tra ciò che un singolo condomino può fare nella propria unità immobiliare e ciò che invece richiede il coinvolgimento degli altri partecipanti è spesso sottile.
L'art. 1122 c.c. consente al proprietario di eseguire liberamente opere all'interno della sua porzione esclusiva, purché tali interventi non rechino danno alle parti comuni né ne compromettano l'uso da parte degli altri condomini. Tuttavia, anche quando l'opera rientra formalmente nella sfera privata, la sua concreta incidenza sul bene comune può generare conflitti, soprattutto se l'intervento modifica le modalità di fruizione di spazi condivisi come pianerottoli, ballatoi o vani scala.
L'art. 1122 c.c. non vieta al condomino di installare manufatti o eseguire opere nella propria unità immobiliare, anche se tali opere incidono marginalmente su spazi comuni, purché non ne derivino danni, limitazioni apprezzabili o ostacoli al pari uso degli altri partecipanti.
Il secondo comma dell'art. 1122 c.c. introduce un obbligo che spesso viene sottovalutato, ma che rappresenta uno dei cardini della corretta convivenza condominiale: quando un condomino intende eseguire opere nella propria unità immobiliare che possano incidere sulle parti comuni, deve darne preventiva notizia all'amministratore, il quale a sua volta informa l'assemblea.
La giurisprudenza recente conferma questa impostazione, distinguendo nettamente tra opere che incidono solo in modo marginale e opere che comprimono in modo apprezzabile l'uso comune.
Così è stata ritenuta pienamente lecita, ad esempio, l'inferriata installata da un condomino che, pur aprendosi verso il vano scala con un angolo di 90 gradi, si adagiava sulla parete di pertinenza dell'appartamento e non presentava alcuna sporgenza stabile rispetto al vano porta. In quel caso, il giudice ha escluso qualsiasi violazione del decoro architettonico, rilevando che il manufatto riprendeva trame, colori e finiture coerenti con lo stile dell'edificio (Trib. Catania, 8 gennaio 2025, n. 121).
L'apposizione di un cancello facilmente manovrabile davanti alla porta della propria unità immobiliare non integra né spoglio né molestia possessoria, purché non comporti una significativa compressione del passaggio o dell'uso del pianerottolo da parte degli altri condomini (Cass. n. 8012/2026).
È invece illegittimo il cancello che, per dimensioni o modalità di apertura, riduce sensibilmente la fruibilità del pianerottolo o crea un ingombro stabile (Cass. n. 15379/2005).
