Diritto di veduta in appiombo e veranda lecita quando il regolamento consente l'uso del prospetto

Il diritto di veduta in appiombo, nei rapporti tra condomini, non opera in modo avulso dalla disciplina dell'uso delle parti comuni. Quando l'intervento contestato si inserisce in un'utilizzazione del prospetto consentita dal regolamento condominiale e la lesione della veduta non emerge in termini apprezzabili, la domanda di rimozione può essere rigettata. In questa direzione si colloca il Tribunale di Catania, con la sentenza n. 1349 del 17 marzo 2026, che ha escluso la tutela petitoria invocata dal proprietario dell'unità sovrastante rispetto alla veranda realizzata sul balcone dell'appartamento sottostante.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento al primo piano, sovrastante l'unità dei convenuti, ha chiesto la condanna di questi ultimi alla rimozione di un manufatto realizzato sul loro balcone, deducendo la lesione del proprio diritto di veduta in appiombo, già riconosciuto in un precedente giudizio.

I convenuti si sono costituiti eccependo l'inammissibilità e, comunque, l'infondatezza della domanda. Il Tribunale ha rigettato l'azione.

La decisione

La motivazione si sviluppa su tre passaggi essenziali.

Il primo riguarda il rapporto tra il precedente giudizio e la nuova causa. Il Tribunale ha chiarito che il precedente non era decisivo, perché l'attore aveva prima agito in sede possessoria, mentre nel nuovo processo aveva proposto una domanda petitoria. Il provvedimento afferma infatti, in modo netto, che "il precedente giudizio reso fra le stesse parti non può avere rilevanza alcuna in questa sede petitoria"; e aggiunge che "è ben possibile che la parte attrice, pur avendo diritto alla tutela possessoria provvisoria [...], non abbia poi tutela sul piano petitorio". Il richiamo è corretto: la tutela possessoria protegge il possesso in quanto tale e ha effetti solo potenzialmente stabili, destinati a cedere ove il successivo giudizio sul diritto conduca a conclusioni diverse.

Il secondo passaggio riguarda il profilo urbanistico. Il giudice osserva che, nel giudizio civile promosso per ottenere la riduzione in pristino di un bene altrui, la mera conformità o difformità edilizia del manufatto non è, di per sé, decisiva. Rilevano, sul piano dei rapporti di vicinato, soltanto le norme regolamentari integrative dell'art. 873 c.c. che prescrivano distanze tra costruzioni su fondi finitimi; non assumono invece la medesima funzione le disposizioni dirette esclusivamente a finalità urbanistiche generali. Per questa ragione, la qualificazione della veranda come abusiva non bastava, da sola, a fondare l'accoglimento della domanda.

Il terzo passaggio è quello realmente decisivo. Il Tribunale ha richiamato il consolidato principio secondo cui le norme sulle distanze sono applicabili anche tra condomini, ma solo se compatibili con la disciplina delle cose comuni. In caso di contrasto, prevale la disciplina speciale del condominio, in relazione ai poteri esercitati dal singolo ai sensi dell'art. 1102 c.c., richiamato dall'art. 1139 c.c. La sentenza riprende espressamente l'insegnamento di legittimità secondo cui "nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà".

Su questo piano, il giudice ha attribuito rilievo decisivo al regolamento condominiale, ritenuto chiaro nel consentire, all'art. 26, lett. N, l'installazione di verande sui balconi non prospicienti la via pubblica, con limiti che però non riguardavano la tutela della veduta in appiombo del proprietario del piano superiore (per un inquadramento generale sulla realizzazione di una veranda in condominio). Il cuore della motivazione è racchiuso nel seguente passaggio: "il regolamento condominiale appare chiaro [...] nel consentire ai condomini [...] l'installazione di verande sui balconi non prospicienti, come nel caso in esame, la via pubblica. Pertanto, la tutela del diritto di veduta in appiombo [...] contrasta nel caso concreto con l'utilizzazione del prospetto comune secondo il regolamento".

Il Tribunale ha inoltre valorizzato il dato fattuale emergente dalla documentazione fotografica, rilevando che la veduta non risultava neppure significativamente compromessa, poiché oltre la sagoma della veranda si protendevano soltanto un telo e una piccola canaletta. Anche questo accertamento, pur non costituendo da solo la ratio decidendi, rafforza il rigetto della domanda.

La decisione, quindi, afferma che la tutela della veduta in appiombo cede quando, nel caso concreto, l'opera contestata costituisce un uso del prospetto comune consentito dal regolamento e non si traduce in una compressione apprezzabile della facoltà di affaccio verticalmente esercitabile dal proprietario sovrastante.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, ord. 6 giugno 2024, n. 15906: il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e può opporsi alle opere del vicino che la pregiudichino; il precedente è utile per definire l'estensione della tutela invocata.
• Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2025, n. 10942: la veranda del piano inferiore può violare l'art. 907 c.c. se altera o impedisce la veduta in avanti e in appiombo del proprietario del piano superiore; la domanda va esaminata sul terreno delle distanze legali e non ridotta automaticamente a una semplice controversia sull'uso più intenso della cosa comune.
• Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2020, n. 17216: quando il manufatto insiste su proprietà esclusiva, la distanza di tre metri dalle vedute trova applicazione diretta e non si pone, in linea di principio, un problema di compatibilità con l'art. 1102 c.c.
• Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2014, n. 7269: il condomino che chiude il proprio balcone con una veranda non viola l'art. 907 c.c. se l'opera insiste esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro e senza limitare la veduta in avanti e in appiombo del piano superiore; la regola cambia quando la costruzione oltrepassa tale perimetro.
• Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2004, n. 7044: nei rapporti tra condomini, le norme sulle distanze si applicano solo se compatibili con la disciplina delle parti comuni; in caso di contrasto, prevale la regola speciale del condominio. È il precedente espressamente richiamato dal Tribunale a fondamento della decisione.
• App. Palermo 26 ottobre 2025, n. 1541: accertata la lesione della veduta in appiombo, la riduzione in pristino può essere limitata alla sola porzione della veranda che fuoriesce dal perimetro del balcone sovrastante; il precedente delimita il rimedio, calibrandolo sull'effettiva estensione della lesione.

Considerazioni conclusive

La tutela della veduta in appiombo tra condomini richiede un duplice accertamento: da un lato, l'effettiva incidenza dell'opera sull'affaccio verticale; dall'altro, la sua compatibilità con il titolo che disciplina l'uso della parte comune interessata. Quando il regolamento consente quello specifico intervento sul prospetto e l'istruttoria non evidenzia una compressione apprezzabile della veduta, la domanda di rimozione può essere rigettata.

La soluzione si colloca nella linea di Cass. n. 7044/2004 e si coordina con gli arresti che riconoscono la piena tutela della veduta in appiombo, come Cass. n. 15906/2024 e Cass. n. 10942/2025, senza però sovrapporsi ai casi in cui l'art. 907 c.c. opera in via più diretta perché il manufatto insiste su proprietà esclusiva, secondo Cass. n. 17216/2020, o a quelli in cui la veranda resta lecita solo se non deborda dal perimetro del balcone e non limita concretamente l'affaccio, secondo Cass. n. 7269/2014. In tal senso v. Veranda e veduta in appiombo.

Sul piano del rimedio, la giurisprudenza di merito mostra inoltre che la riduzione in pristino va modellata sulla concreta estensione della lesione e può arrestarsi alla sola porzione effettivamente lesiva della struttura; può vedersi anche rimozione parziale della veranda lesiva. Nel caso deciso hanno prevalso due dati convergenti: il regolamento autorizzava la veranda sul balcone interno e la documentazione fotografica non restituiva un ostacolo significativo all'esercizio della veduta del piano superiore.