Tra le diverse tipologie di veduta, quella in appiombo cioè la possibilità di guardare verticalmente verso il basso da una finestra, balcone o terrazzo, è disciplinata dall'art. 907c.c.
Questa norma è rilevante in ambito condominiale, dove le modifiche apportate da un condomino alla propria unità immobiliare possono interferire con la visuale di chi abita ai piani superiori. A tale proposito è particolarmente interessante una recente decisione della Corte di Appello di Palermo (sentenza n. 1541 del 26 ottobre 2025).
La vicenda
Due condomini, proprietari degli appartamenti al primo e al terzo piano di un caseggiato chiedevano la demolizione di una struttura lignea (un pergolato chiuso lateralmente e superiormente) realizzata dalla proprietaria degli appartamenti al secondo piano.
Secondo gli attori, l'opera era stata costruita senza autorizzazione urbanistica, senza il consenso degli altri condomini e in violazione delle distanze legali previste dagli articoli 873 e 907 c.c.
In ogni caso i due condomini facevano presente che la tettoia sporgeva per diversi metri oltre il balcone sovrastante, danneggiando la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio, in violazione dell'art. 1122 c.c. Dopo aver esaminato la CTU (consulenza tecnica d'ufficio), il Tribunale riteneva che la struttura fosse conforme alle norme urbanistiche e non compromettesse né la stabilità né il decoro dell'edificio. Tuttavia, il giudice di primo grado accoglieva la domanda degli attori per quanto riguarda la violazione dell'art. 907 c.c., che tutela il diritto alla veduta, rilevando anche l'assenza di prova del consenso da parte dei condomini alla realizzazione del manufatto.
Di conseguenza, il Tribunale condannava la convenuta alla rimozione della copertura della veranda dell'appartamento al secondo piano e al pagamento delle spese processuali in favore degli attori, ponendo a suo carico anche le spese della consulenza tecnica.
La proprietaria dell'appartamento al secondo piano si rivolgeva alla Corte di Appello, contestando la qualificazione dell'opera edilizia, sostenendo che si trattasse di una struttura precaria, facilmente rimovibile, realizzata su una pertinenza di proprietà esclusiva e non su area comune, e comunque non idonea a compromettere la destinazione delle parti comuni.
Secondo la stessa proprietaria dell'appartamento al secondo piano, la veranda coperta, costruita in aderenza al balcone del terzo piano, era conforme alle norme urbanistiche regionali e all'art. 873 c.c., e non configurabile come "costruzione" ai sensi dell'art. 907 c.c., che disciplina le distanze per il diritto di veduta.
Inoltre criticava la sentenza per non aver considerato alcune circostanze rilevanti: le dichiarazioni rese dal proprietario del terzo piano, che avrebbe ammesso di non esercitare alcuna veduta in appiombo; l'assenza di un regolamento condominiale all'epoca dei fatti; la presunta autorizzazione preventiva concessa da altri condomini, tra cui il proprietario del primo piano, che sarebbe l'unica potenzialmente danneggiata dalla struttura (documentata da una registrazione audio, di cui l'appellante ha chiesto l'ammissione in giudizio).
Infine, ha ricordato di aver sporto denuncia contro il teste che aveva reso dichiarazioni in contrasto con il contenuto della registrazione, da cui emergerebbe il consenso preventivo alla realizzazione dell'opera.
I condomini convenuti si sono costituiti eccependo l'inammissibilità dell'appello, chiedendone il rigetto.
In via subordinata, hanno proponevano appello incidentale, chiedendo la demolizione integrale della struttura contestata e il ripristino dello stato dei luoghi.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha stabilito che la veranda coperta realizzata dalla condomina del secondo piano ha violato l'art. 907 c.c., in quanto limita la veduta in avanti e in appiombo spettante al proprietario dell'appartamento al terzo piano.
Tuttavia, ha precisato che la violazione riguarda solo quest'ultimo, escludendo qualsiasi pregiudizio per il proprietario dell'appartamento al primo piano, che si trova sotto la veranda.
Pur riconoscendo l'illegittimità dell'opera per violazione delle distanze legali, la Corte ha ritenuto che la rimozione non debba essere totale, come richiesto dagli appellanti incidentali.
La demolizione è stata disposta limitata alla parte della veranda che fuoriesce dal perimetro del balcone sovrastante, cioè fino al piano verticale di proiezione del parapetto del balcone del terzo piano.
La Corte ha ordinato perciò la rimozione parziale della veranda, nei limiti necessari a tutelare il diritto di veduta del condomino del terzo piano, rigettando la richiesta di demolizione totale avanzata dagli altri appellanti.
Considerazioni conclusive
Il diritto di veduta sancito dall'art. 907 c.c. intende assicurare, attraverso l'esercizio della inspectio e della prospectio, la piena e completa visione del fondo servente in ogni direzione, sia in orizzontale, che in verticale (Cass. civ., sez. II, 20/06/2017, n. 15244).
In quest'ottica la giurisprudenza ha chiaramente affermato che il proprietario del piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture (nella specie, balcone aggettante) la veduta in appiombo, sicché può imporre al vicino di non costruire una veranda, seppur nei limiti del perimetro del sottostante balcone, a meno di tre metri (Cass. civ., sez. VI, 27/03/2014, n. 7269). L'art. 907 c.c., in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute, è applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c., il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Cass. civ., sez. II, 07/09/2016, n. 17695).
La sentenza ha chiarito che non è necessario rimuovere l'intera struttura se la violazione può essere sanata con un intervento mirato.
Si tenga conto che la rinuncia del diritto di pretendere l'osservanza delle distanze legali tra una preesistente veduta del proprietario di una unità immobiliare dell'edificio condominiale richiede la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell'art. 1350 c.c., ma questa può essere espressa anche nel verbale dell'assemblea di condominio sottoscritto dal rinunciante (Cass. civ., sez. II, 24/02/1995, n. 2132).
