In caso di edificio in condominio, tutti i condòmini, e non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 16394 del 18 giugno 2025, cassa con rinvio la sentenza di secondo grado, affinché il Giudice riesamini la questione sollevata e relativa alla violazione delle distanze legali dopo la realizzazione di una sopraelevazione.
Fatto e decisione
La Alfa Srl, condòmina e proprietaria dell'area di copertura di un Condominio, edifica su detta area una costruzione - quindi esegue una sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c. Alcuni condòmini attivano un giudizio, onde domandare la condanna alla demolizione della costruzione realizzata dalla Alfa Srl, sostenendone l'illegittimità in assenza di autorizzazione assembleare alla edificazione, nonché per lesione dell'aspetto architettonico del fabbricato e per compressione dell'afflusso di luce ed aria e della veduta degli immobili appartenenti dei detti condòmini nonché infine per violazione delle distanze legali. Giunto il giudizio al secondo grado, la Corte d'Appello di Milano, riformando in parte la prima pronuncia, ritiene di dichiarare parzialmente cessata la materia del contendere per la violazione delle distanze legali concernenti la Palazzina B del Condominio di cui è causa e condanna il Condominio a pagare una somma di €. 300,00 in favori dei condòmini attori in primo grado. Ricorrono per cassazione della suddetta pronuncia i condòmini, ottenendo dalla Corte di legittimità una parziale vittoria, con rinvio al Giudice di secondo grado in diversa composizione.
Vediamo su quali punti.
Innanzitutto, si dolgono i condòmini che la Corte d'Appello avesse dichiarato tardiva, come novum in appello, la domanda di indennità da sopraelevazione ex art. 1127 c.c. che i condòmini asseriscono come regolarmente proposta con l'atto di citazione introduttivo del primo grado.
Secondo la Cassazione, detto motivo di ricorso è inammissibile, perché doveva costituire oggetto di revocazione ai sensi dell'art. 395, n. 4, c.p.c. e non di ricorso per cassazione, attenendo ad una mera svista di carattere materiale e non ad una denuncia di errore di giudizio.
In secondo luogo, i condòmini lamentano che la Corte d'Appello abbia erroneamente interpretato le norme sui beni comuni, così giungendo a sostenere che solamente i condòmini proprietari delle unità immobiliari prospicienti la Palazzina C, ove la Alfa Srl aveva realizzato la sopraelevazione, erano legittimati a far valere la violazione delle distanze legali - così sostanzialmente negando la condominialità delle parti comuni rispetto a tutti i corpi di fabbrica del complesso - le altre Palazzine di cui era costituito il Condominio.
Su questo punto, la Corte di legittimità sofferma la propria attenzione e lo accoglie in parte, affermando che in un contesto di Condominio, tutte le unità immobiliari - rectius, tutti i proprietari delle unità immobiliari - sono legittimate a far valere la violazione delle distanze legali (in questo caso, di cui al D.M. 02 aprile 1968, n. 1444) e non solamente quelle che siano prospicienti alle costruzioni realizzate in violazione, perché le norme sul rispetto delle distanze tutelano i fabbricati nella loro interezza.
Ulteriore motivo di doglianza da parte dei condòmini consisteva nell'aver essi lamentato che la sopraelevazione realizzata dalla Alfa Srl sottraeva l'uso del lastrico solare ai condòmini. La Corte d'Appello, sul punto, aveva secondo i condòmini apoditticamente replicato che essendo la Alfa Srl proprietaria dell'ultimo piano della Palazzina C del Condominio, essa aveva diritto al sopralzo ai sensi dell'art. 1127 c.c.
La Corte di cassazione respinge questa doglianza ed afferma il seguente principio di diritto: «in materia di condominio, il diritto di sopraelevazione, previsto dall'art. 1127 c.c. in favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare, si configura come concettualmente distinto dal diritto di comunione sul lastrico solare e sull'area sovrastante l'edificio, regolato dall'art. 1102 c.c., essendo, peraltro, il titolare del diritto di sopraelevazione altresì tenuto a ricostruire il lastrico di copertura di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare, in maniera che gli stessi possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.».
Considerazioni conclusive
Come noto, ai sensi dell'art. 1127 c.c., il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o il proprietario esclusivo del lastrico solare possono realizzare nuove costruzioni, salvo che il contrario non risulti dal titolo - cioè a meno che essi non abbiano rinunziato a detto diritto o non sia stato loro vietato nel Regolamento, accettato dagli stessi secondo i noti meccanismi della 'contrattualità' oppure nel primo atto di acquisto.
La sopraelevazione (o sopralzo) è assolutamente vietata in caso di pregiudizio alla statica del fabbricato, mentre in caso di lesione dell'aspetto architettonico i condòmini possono opporsi ad essa, così come se la stessa diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Sussiste anche un dovere per il sopraelevante - corrispondente al diritto degli altri condòmini - di corrispondere un'indennità, da calcolare secondo il disposto dell'art. 1127 c.c. stesso.
Da quanto esaminato dalla Corte poi, così come dalla giurisprudenza costante, si deduce che il titolare del diritto di sopralzo non può sacrificare i diritti degli altri condòmini e deve, per esempio, ricostruire tutte le strutture comuni demolite per fare luogo alla sopraelevazione.
Nel caso di specie, la Corte d'Appello, in diversa composizione, dovrà verificare la violazione delle distanze legali, applicando il primo principio enunciato dai giudizi di legittimità e ammettendo i condòmini attori a sindacare di detta questione, sebbene non proprietari di unità prospicienti il nuovo corpo di fabbrica edificato dalla Alfa Srl.
