Immobile con difformità urbanistiche e Superbonus sfumato: rimborsabili solo i costi di regolarizzazione

Con la sentenza n. 20 del 6 gennaio 2026, il Tribunale di Monza ha riconosciuto la responsabilità contrattuale del venditore per la cessione di un immobile interessato da difformità urbanistiche non dichiarate, delimitando però in modo rigoroso il perimetro del danno risarcibile quando l'acquirente deduca la mancata fruizione del Superbonus 110%. L'accoglimento è rimasto circoscritto ai costi di regolarizzazione amministrativa, con rigetto delle ulteriori pretese per difetto di prova sul nesso causale e sulla concreta realizzabilità degli interventi nei tempi richiesti dalla disciplina agevolativa.

La vicenda

I compratori di un'abitazione hanno agito contro i venditori deducendo che, in occasione delle verifiche tecniche prodromiche a lavori di ristrutturazione prospettati in regime di Superbonus 110%, erano emerse difformità urbanistiche che avrebbero impedito la realizzazione degli interventi.

In particolare, è stato domandato il ristoro delle spese sostenute per le pratiche amministrative avviate per la regolarizzazione (anche a seguito del mutato quadro normativo intervenuto in corso di causa), nonché il risarcimento della perdita economica asseritamente ricollegabile alla mancata fruizione dell'incentivo fiscale (mancata valorizzazione dell'immobile e "surplus" connesso al meccanismo del 110%), oltre ai maggiori costi energetici conseguenti alla mancata esecuzione degli interventi di efficientamento.

I venditori hanno resistito chiedendo il rigetto delle domande.

La decisione

L'accoglimento è stato solo parziale: il Tribunale ha condannato i venditori a rimborsare esclusivamente le spese per le pratiche amministrative di sanatoria, liquidate in euro 17.639,80 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, respingendo ogni ulteriore voce di danno.

Inquadramento giuridico. La domanda è stata ricondotta all'art. 1489 c.c., secondo l'indirizzo per cui:

"In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa - non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene - ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto" (Cass. n. 27559/2023; Cass. n. 17148/2024).

Tutela azionata e limiti della domanda. È stato valorizzato che i compratori hanno proposto unicamente domanda di risarcimento del danno nel quadro del combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c., senza domandare né la risoluzione né la riduzione del prezzo. In tale assetto, resta fermo il principio per cui:

"Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ." (Cass. n. 29367/2011; Cass. n. 4786/2007; Cass. n. 16053/2002).

Presupposti della responsabilità risarcitoria. Il venditore non può sottrarsi alla garanzia ex art. 1489 c.c. se non provando l'effettiva conoscenza dell'acquirente circa l'onere gravante sul bene:

"Non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore [...] salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza" (Cass., ord. n. 14595/2020; Cass., sentt. nn. 4076/1978; 5287/1983).

Ai fini della condanna al risarcimento, non è richiesta la malafede, essendo sufficiente la colpa del venditore (richiamate anche Cass. n. 1613/2003; Cass. n. 1352/1996). Inoltre, l'eventuale ignoranza delle difformità da parte del venditore è stata ritenuta irrilevante sotto il profilo dell'imputabilità dell'inadempimento:

"lo stato soggettivo di buona fede non è idoneo a escludere l'imputabilità dell'inadempimento essendo invece necessario che quest'ultimo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivata da causa oggettivamente non imputabile all'obbligato" (Cass., sent. n. 9278/1999).

Esito della CTU e danno riconosciuto. La CTU ha accertato la sussistenza delle difformità urbanistiche lamentate, principalmente collegate a scelte costruttive originarie che avevano determinato un aumento di volumetria oltre la soglia di tolleranza richiamata dal consulente:

"difformità costruttive di tipo volumetrico superiore al limite di tolleranza previsto dalla legge applicabile al tempo della vendita" (pagg. 6-7 elaborato peritale), con riferimento alla tolleranza del 2% di cui all'art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Il consulente ha tuttavia evidenziato la sanabilità delle difformità e l'assenza di una concreta incidenza sulla commerciabilità del bene; in corso di causa è stata inoltre avviata una seconda pratica di sanatoria in forza dell'ampliamento dei requisiti di sanabilità introdotto dal c.d. D.L. "Salva Casa" (D.L. n. 69/2024, conv. in L. n. 105/2024). Sono stati quindi riconosciuti esclusivamente i costi delle pratiche amministrative, pari a euro 11.754,10 per la prima e euro 5.885,70 per la seconda, per un totale di euro 17.639,80.

Nota di coordinamento normativo. La sentenza e la CTU assumono come parametro la tolleranza del 2% di cui all'art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001; si segnala che tale disposizione è stata introdotta dal D.L. n. 76/2020 (conv. in L. n. 120/2020). Nel caso concreto, tuttavia, l'accertamento tecnico e la motivazione si attestano sul richiamo testuale a tale soglia e sulla sanabilità come poi ampliata dal D.L. n. 69/2024, conv. in L. n. 105/2024.

Rigetto del danno da mancato Superbonus e dei maggiori costi energetici. Le ulteriori pretese sono state respinte per una motivazione che combina nesso causale e onere della prova. Da un lato:

"le difformità riscontrate nell'immobile non avrebbero impedito in assoluto l'accesso al beneficio del c.d. superbonus, rendendolo semmai solo più difficoltoso [...] inoltre, non è stata fornita la prova - gravante sulla parte attrice - circa il fatto che i lavori rientrati nel superbonus edilizio sarebbero stati avviati ed ultimati nei tempi previsti dalla normativa applicabile".

Dall'altro lato, trattandosi di unità inserita in un più ampio condominio, è stata ritenuta comunque necessaria la conclusione dell'iter deliberativo assembleare, quale "circostanza che esula dalla sfera di responsabilità dei convenuti".

In coerenza, è stata valorizzata la mancanza di un quadro tecnico-economico adeguatamente definito:

"non è stato redatto un preciso computo metrico delle opere oggetto di Superbonus 110 percento dai tecnici degli attori" (pag. 22 elaborato peritale), con conseguente esclusione anche della voce relativa al maggior consumo energetico futuro e, più in generale, delle pretese fondate su una realizzabilità dei lavori rimasta sul piano presuntivo.

Per la medesima ragione, è stato escluso anche il rimborso delle somme corrisposte alla società incaricata delle verifiche preliminari, in quanto costo comunque ricollegato all'iter del Superbonus.

Deprezzamento. È stato dato atto della rinuncia alla relativa voce di danno; il Tribunale ha aggiunto che, in ogni caso, tale pretesa non avrebbe avuto concrete possibilità di accoglimento, poiché la CTU ha ritenuto l'immobile liberamente vendibile e con valore commerciale superiore al prezzo di acquisto.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., nn. 27559/2023; 17148/2024: difformità edilizie non strutturali ricondotte all'art. 1489 c.c. (oneri/pesi non apparenti) e non alla garanzia per vizi.
• Cass., nn. 29367/2011; 4786/2007; 16053/2002: risarcimento del danno cumulabile con i rimedi di risoluzione/riduzione del prezzo nel sistema di rinvii tra artt. 1489, 1480 e norme generali (artt. 1218 e 1223 c.c.).
• Cass., ord. 14595/2020; Cass., nn. 4076/1978; 5287/1983: operatività della garanzia e onere del venditore di provare l'effettiva conoscenza dell'acquirente.
• Cass., nn. 1613/2003; 1352/1996: sufficienza della colpa del venditore ai fini del risarcimento.
• Cass., n. 9278/1999: distinzione tra ignoranza e imputabilità dell'inadempimento; buona fede soggettiva non escludente.
• Cass., n. 16162/2004: criterio utilizzato per motivare la compensazione delle spese in ragione del minimale accoglimento e del serio ridimensionamento delle pretese attoree.

Considerazioni conclusive

La motivazione conferma, sul piano generale, che le difformità urbanistiche non dichiarate e non apparenti possono integrare un onere limitativo rilevante ex art. 1489 c.c., aprendo alla tutela risarcitoria secondo le regole dell'inadempimento.

In termini coerenti, la giurisprudenza di merito ha più volte ricondotto queste fattispecie alla responsabilità contrattuale del venditore e al rimborso dei costi necessari a rimuovere o regolarizzare l'irregolarità, quando l'acquirente non ne abbia avuto conoscenza effettiva: in questa linea si collocano, ad esempio, Trib. Napoli, 3 dicembre 2025, n. 11345 e Trib. Roma, 7 gennaio 2025, n. 249 .

Si tratta però di principi che, pur avendo valenza generale quanto all'inquadramento nell'art. 1489 c.c., richiedono sempre una verifica caso per caso su (i) effettiva non conoscenza dell'acquirente, (ii) non evidenza dell'abuso, (iii) persistenza del potere repressivo della P.A. e (iv) concreta incidenza patrimoniale.

Non a caso, altri arresti sottolineano che la conoscenza effettiva non può essere desunta automaticamente dalla documentazione catastale allegata al rogito, specie se rappresentativa dello stato di fatto: App. Milano, 14 luglio 2023, n. 2310 . Nella stessa prospettiva "restrittiva" (nel senso di attenta delimitazione dei rimedi), è stato chiarito che la risoluzione tende a essere ricondotta alle ipotesi di aliud pro alio, mentre negli altri casi la tutela si orienta verso riduzione del prezzo e/o ristoro dei costi sopportati: Trib. Monza, 4 novembre 2025, n. 1973 .

Quanto al collegamento tra difformità edilizie e mancata fruizione del Superbonus, la pronuncia ribadisce un profilo operativo decisivo: il danno "da incentivo non ottenuto" non si presume e richiede la dimostrazione della concreta realizzabilità degli interventi nel perimetro temporale e procedurale della normativa di settore, nonché del nesso causale tra irregolarità e perdita del vantaggio.

Sul punto, l'indirizzo appare in sintonia con orientamenti che negano il risarcimento quando la "chance" sia meramente astratta o indimostrata, oppure quando l'agevolazione fosse preclusa ab origine: Trib. Varese, 15 novembre 2025, n. 764 e Trib. Treviso, 2023, n. 1690 .

All'opposto, non mancano decisioni che, in presenza di un quadro probatorio robusto (titoli edilizi, SAL, cronoprogramma, delibere, contratti e condotte inadempienti chiaramente causali), hanno riconosciuto un danno parametrato alla detrazione non conseguita; ciò conferma che il principio non opera in via automatica ma resta strettamente dipendente dal fatto: Trib. Salerno, 25 novembre 2025, n. 4778 .

In chiave pratica, la decisione offre due indicazioni di metodo: per l'acquirente, la tutela risarcitoria resta solida quanto alle spese necessarie a regolarizzare l'immobile, purché l'onere fosse occulto e la spesa sia provata; per le pretese legate ai bonus edilizi, diventa centrale documentare fin dall'origine fattibilità, iter condominiale e tempistiche (computo metrico, progetto, delibere, cronoprogramma), perché l'incertezza su tali passaggi può interrompere il nesso causale e condurre al rigetto delle voci più rilevanti.