Il certificato di agibilità rappresenta l'attestazione ufficiale che un edificio risponde alle condizioni minime di sicurezza statica, igiene ambientale, salubrità degli spazi e efficienza energetica, rendendolo conforme alla normativa vigente e, di conseguenza, idoneo alla residenzialità o all'uso funzionale previsto. La sua presenza garantisce che l'immobile sia fruibile in modo regolare e conforme alle regole tecniche e amministrative di settore.
Con l'introduzione del D.Lgs. n. 222/2016, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità, cioè un'autocertificazione (in pratica, un tecnico abilitato, come un geometra, architetto, assevera e presenta la SCA al Comune, assumendosi la responsabilità di dichiarare che l'immobile rispetta tutti i requisiti previsti dalla legge.
Il certificato è considerato un requisito giuridico essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene.
La Corte di Cassazione ha recentemente precisato che la mancata consegna del certificato di abitabilità non comporta, di per sé, un inadempimento grave da parte del venditore.
Ecco la vicenda.
Nel caso esaminato l'acquirente scopriva dopo il rogito la mancanza del certificato di agibilità e difformità strutturali rispetto al progetto originario, in particolare nelle finestre e nelle distanze tra edifici.
La compratrice conveniva il venditore dinanzi al Tribunale, chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, nonché la riduzione del prezzo, previo accertamento tecnico.
Il venditore eccepiva la tardiva denuncia dei vizi, la prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c. e contestava l'assenza di prove sulle difformità.
II Tribunale dichiarava l'improcedibilità delle domande per mancato rispetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, ritenendo perentorio il termine fissato. La Corte di appello di Milano dichiarava procedibili le domande.
Nel merito notava che la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta dopo il rogito, escludeva il danno da non commerciabilità. La compratrice non si arrende e propone ricorso in Cassazione
La Cassazione ha affermato che la mancata consegna del certificato di abitabilità non costituisce automaticamente un inadempimento grave, né configura una vendita di aliud pro alio, se il venditore ha poi ottenuto il certificato. In questi casi, il danno non può essere presunto, ma deve essere dimostrato in concreto, ad esempio attraverso la prova di una svalutazione del bene o di costi effettivamente sostenuti per la sanatoria.
Nel caso specifico, tale prova non è stata fornita, e quindi la domanda risarcitoria è stata rigettata. La Corte ha sottolineato che l'assenza formale del certificato, in presenza di condizioni sostanziali di agibilità, non è sufficiente a fondare un risarcimento (Cass. civ., sez. II, 17/07/2025, n. 19923).
