L'immobile abusivo non è senza tutela contro chi lo danneggia

Il difetto di titolo edilizio del bene danneggiato non sottrae il proprietario alla tutela risarcitoria nei rapporti tra privati, quando il pregiudizio sia causalmente riconducibile alla condotta del terzo e non alla stessa abusività dell'opera. Con la sentenza n. 399 del 28 aprile 2026, il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, ha applicato questo criterio a una controversia tra proprietari di unità immobiliari nello stesso fabbricato, nella quale i danni al vano bagno erano stati ricondotti dall'accertamento tecnico all'infissione di pali lignei nella muratura.

Chi cagiona danni a un bene altrui risponde del costo necessario a ripristinarne la funzionalità anche se l'opera danneggiata è priva di titolo edilizio, purché l'abuso non abbia determinato o concorso a determinare il danno. La regola resta ancorata alla distinzione tra profili pubblicistici dell'irregolarità edilizia e tutela civilistica dell'integrità del bene nei rapporti interprivati.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento posto al secondo piano di un edificio agiva nei confronti della proprietaria dell'unità al piano inferiore e del condominio, chiedendo la rimozione di una struttura lignea realizzata sul terrazzo di copertura, in corrispondenza delle finestre del bagno, nonché la condanna al risarcimento dei danni arrecati alla sua proprietà. Veniva inoltre dedotta l'illegittima inibizione dell'accesso al terrazzo comune.

La proprietaria dell'unità sottostante contestava le domande, sostenendo di utilizzare il terrazzino per stendere la biancheria in forza di un diritto derivante dall'atto di divisione e affermando che i pali lignei avessero funzione di parapetto. La stessa difesa riconduceva i danni lamentati dall'attore non alla struttura lignea, ma all'abusività del locale bagno, alla qualità dei materiali impiegati e alla non corretta esecuzione dell'intervento edilizio che aveva trasformato un preesistente terrazzo scoperto in un vano chiuso.

Nel corso del giudizio veniva svolta consulenza tecnica d'ufficio. Successivamente, nell'ambito di un subprocedimento cautelare promosso ai sensi dell'art. 1172 c.c., veniva ordinata l'immediata rimozione del manufatto mediante distacco dei pali in legno infissi nel tompagno del muro perimetrale in corrispondenza della proprietà dell'attore. La sentenza ha poi definito il merito, confermando l'ordine cautelare.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda nei confronti della proprietaria della struttura lignea e ha rigettato quella proposta contro il condominio. La responsabilità è stata esclusa in capo all'ente di gestione perché il danno non proveniva da parti comuni, ma dai pali di proprietà esclusiva della convenuta.

La motivazione muove da due accertamenti preliminari: da un lato, l'atto di divisione non attribuiva alla convenuta il diritto di realizzare una struttura lignea fissa; dall'altro, il locale bagno dell'attore doveva considerarsi abusivo, perché realizzato in ampliamento di una precedente superficie scoperta senza prova del necessario titolo edilizio.

"Va prima di tutto osservato che l'atto [...] non dava diritto alla convenuta di realizzare la struttura lignea di cui si discute: aveva diritto a tenere sulla tettoia uno stenditoio mobile, non a realizzare una struttura lignea come parapetto. Il locale bagno dell'attore deve considerarsi abusivo [...] dalla planimetria catastale dell'unità immobiliare [...] risalente al 1939, risulta che la superficie attualmente occupata dal wc e dall'ingresso, all'epoca era un terrazzo scoperto. Poco dopo entrò in vigore l'art. 31 L. 1150/1942 [...] per cui la realizzazione del bagno, che ampliava la costruzione preesistente, necessitava di licenza edilizia, che invece non risulta rilasciata."

Il richiamo alla licenza edilizia è riferito al quadro normativo storico valutato dal giudice per stabilire se il vano fosse stato realizzato legittimamente. Oggi la disciplina dei titoli edilizi è contenuta nel d.P.R. n. 380/2001; la ricostruzione temporale operata nella decisione incide sull'accertamento dell'abusività del vano, non sulla regola civilistica applicata al danno causato da terzi.

Accertata l'irregolarità edilizia del bagno, il Tribunale ha escluso che essa potesse impedire, di per sé, il risarcimento. Il ragionamento si fonda sulla separazione tra rapporto pubblicistico, relativo alla conformità edilizia dell'opera, e rapporto privatistico, relativo alla tutela del bene contro condotte lesive altrui.

"Tuttavia, anche se deve ritenersi che il locale bagno [...] sia abusivo, comunque l'attore ha diritto ad essere risarcito dei danni causati dalla convenuta a quel locale. Come affermato da Cass. n. 25843/2023: 'È ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem'. Ciò significa [...] che nei rapporti tra privati non è possibile attuare una condotta che metta in pericolo l'integrità del bene altrui, anche qualora tale bene difetti del titolo abilitativo."

La conseguenza risarcitoria viene poi calibrata sul valore d'uso del bene. Il Tribunale non attribuisce all'opera abusiva un ordinario valore commerciale, ma riconosce rilevanza patrimoniale al costo necessario per ripristinarne la funzionalità, con un limite espressamente indicato: l'abuso non deve avere causato o concausato il danno.

"L'immobile abusivo è privo di valore commerciale, ma ha un valore d'uso: chi lo danneggia deve pagare la somma necessaria a ripristinarne la funzionalità, e consentire che il proprietario ne faccia l'uso cui è destinato. Ciò naturalmente a meno che l'abuso non abbia determinato o contribuito a determinare il danno - il che in questo caso non è accaduto [...]."

La CTU ha assunto rilievo centrale nell'individuazione del nesso causale. Il consulente ha rilevato lesioni nel bagno in corrispondenza dei punti di infissione dei pali lignei, anche con riferimento a pali precedentemente rimossi, e ha escluso che la situazione fosse spiegabile con la sola qualità costruttiva della muratura.

"Si rileva altresì la presenza di lesioni lungo il paramento interno della parete esterna del bagno sul lato della finestra lunga e al di sotto della soglia della medesima finestra [...] le lesioni poste al di sotto della soglia della finestra lunga sono ubicate proprio in corrispondenza con i punti di infissione dei terminali orizzontali degli elementi lignei aventi funzione di ringhiera."

"Il degrado e la rovina della parete del bagno è aumentato, presentandosi unicamente nelle zone in cui sono infissi i terminali dei pali in legno e/o in cui erano stati infissi i terminali dei pali in legno poi rimossi. [...] La prospettazione di parte resistente, secondo cui i danni siano ascrivibili alla cattiva qualità costruttiva del muro, non trovano riscontro nello stato dei luoghi. Infatti la presenza di danni esclusivamente nelle zone della muratura manomesse dalla infissione dei pali crea un nesso eziologico innegabile. Infatti nelle zone in cui non sono avvenute turbative la parete non presenta problemi di sorta, né lungo il suo paramento esterno, né lungo il suo paramento interno."

Da tali risultanze il Tribunale ha tratto la conclusione che l'eventuale scarsa qualità del muro non fosse giuridicamente decisiva, perché il danno era stato determinato dall'innesto, attuale o pregresso, dei pali in legno nella muratura. È stata quindi disposta la condanna della convenuta al pagamento di euro 5.190,73, oltre accessori, quale costo delle opere necessarie alla riparazione dell'immobile.

La sentenza ha inoltre confermato l'ordine di rimozione del manufatto già emesso in sede cautelare e ha ordinato alla convenuta di astenersi dall'inibire l'accesso dell'attore e degli altri condomini al terrazzo di copertura condominiale. Su tale profilo, il diritto di mantenere uno stenditoio mobile non è stato ritenuto idoneo a escludere il concorrente diritto di accesso degli altri aventi diritto al terrazzo.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2023, n. 25843 - È ammissibile l'acquisto per usucapione della servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella prevista dal codice civile, dai regolamenti o dagli strumenti urbanistici anche quando la costruzione sia abusiva. Il difetto del titolo edilizio rileva nel rapporto pubblicistico e non incide, di per sé, sui requisiti del possesso ad usucapionem. Il Tribunale richiama questo principio per affermare che l'abusività del bene non ne rende civilisticamente lecita la lesione da parte di terzi.
• Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2013, n. 3979 - La mancanza dell'autorizzazione amministrativa alla costruzione non impedisce l'usucapione di diritti connessi al manufatto, se sussistono possesso ultraventennale, opere visibili e permanenti, continuità del possesso e assenza di violenza o clandestinità. Il precedente conferma la distinzione tra irregolarità edilizia e rilevanza civilistica del rapporto tra privati.
• Cass. civ., sez. II, 10 luglio 2020, n. 14706 - L'eventuale diritto acquisito per usucapione a mantenere un manufatto a distanza inferiore a quella legale non si conserva quando l'opera originaria venga demolita e sostituita da una costruzione nuova. Il principio delimita l'operatività dell'indirizzo sull'usucapione delle servitù di distanza, richiedendo continuità del manufatto e prova degli elementi costitutivi dell'acquisto a titolo originario.
• Cass. civ., sez. un., 16 marzo 1998, n. 5143 - Nei rapporti tra privati, la riduzione in pristino presuppone la violazione delle norme civilistiche sulle distanze o delle norme integrative richiamate dal codice civile; la mera abusività edilizia, in sé, attiene al rapporto con la pubblica amministrazione e non basta a fondare l'ordine civilistico di demolizione. Il principio è utile anche nel senso speculare: la conformità o difformità edilizia non esaurisce la verifica dei diritti soggettivi lesi.
• Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2022, n. 1764 - L'esecuzione di un'opera in conformità al titolo amministrativo non esclude la violazione delle prescrizioni civilistiche sulle distanze e, quindi, il diritto del vicino alla riduzione in pristino o al risarcimento, quando ne ricorrano i presupposti. Anche questo arresto conferma l'autonomia del piano civilistico rispetto a quello amministrativo-edilizio.
• Trib. Torre Annunziata, 25 agosto 2025, n. 1945 - La mera illegittimità amministrativa di un manufatto non legittima, nei rapporti tra privati, la domanda civilistica di rimozione se non ricorre la violazione di norme civilistiche o integrative; la riduzione in pristino può invece essere disposta quando l'opera contrasti con norme antisismiche e determini una situazione di pericolo. L'arresto delimita il confine tra repressione pubblicistica dell'abuso e tutela civilistica del diritto soggettivo.

Considerazioni conclusive

Il proprietario del bene danneggiato conserva la tutela risarcitoria contro chi ne abbia leso l'integrità, anche quando l'opera presenti irregolarità edilizie, se il danno deriva dalla condotta altrui e non dall'abuso stesso. La soluzione valorizza il nesso causale accertato dalla CTU e impedisce che la difformità urbanistico-edilizia diventi, nei rapporti tra privati, una causa di immunità per il danneggiante.

Cass. n. 25843/2023 e Cass. n. 3979/2013 confermano che il manufatto abusivo non è, nei rapporti interprivati, un'entità giuridicamente irrilevante: il difetto del titolo edilizio incide sul rapporto con la pubblica amministrazione, ma non esclude di per sé la produzione di effetti civilistici, compresa l'usucapione di diritti connessi all'opera. Per un approfondimento, v. l'usucapione del manufatto abusivo.

Le Sezioni Unite n. 5143/1998 e Cass. n. 1764/2022 collocano lo stesso criterio sul piano delle costruzioni e delle distanze: la liceità amministrativa non assorbe la verifica civilistica, così come l'illiceità edilizia non elimina automaticamente i diritti soggettivi coinvolti. La tutela ripristinatoria o risarcitoria dipende dalla lesione del diritto privato, dalla violazione di norme civilistiche o integrative e dal danno effettivamente riconducibile alla condotta contestata.

Il perimetro applicativo incontra due limiti. Il primo è interno al ragionamento risarcitorio: il danno non può essere posto a carico del terzo quando l'abuso edilizio abbia determinato o concorso a determinare il pregiudizio. Il secondo riguarda l'estensione degli effetti civilistici delle opere abusive: Cass. n. 14706/2020 richiede continuità del manufatto e prova rigorosa dell'acquisto a titolo originario, sicché il diritto eventualmente maturato su un'opera non si trasferisce automaticamente su una costruzione nuova; sul punto v. anche la sostituzione dell'opera nelle servitù di distanza.

La decisione si coordina anche con l'arresto del Tribunale di Torre Annunziata n. 1945/2025, utile a delimitare il principio: la mera abusività edilizia non basta, da sola, a fondare una domanda civilistica di demolizione, mentre la violazione di norme antisismiche può giustificare la riduzione in pristino per la situazione di pericolo che incide sulla sicurezza dei beni e delle persone; in tal senso v. manufatti abusivi e norme antisismiche.

Nel caso deciso, la condanna al costo di ripristino, l'ordine di rimozione del manufatto e il divieto di ostacolare l'accesso al terrazzo condominiale poggiano su un accertamento coerente: la struttura lignea non era autorizzata dal titolo negoziale invocato, aveva inciso materialmente sulla muratura del vano bagno e aveva prodotto un danno causalmente autonomo rispetto all'irregolarità edilizia del locale.