Non fidarti solo del rogito: se l'immobile è abusivo (e non te l'hanno detto) puoi chiedere i danni

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n.11345 del 24 novembre 2025 (XI sezione civile), ha affermato che, in caso di compravendita di immobile con abusi edilizi non dichiarati, il venditore risponde dei danni subiti dall'acquirente ai sensi dell'art. 1489 c.c., quando le difformità urbanistiche non siano state indicate nel contratto di compravendita, non fossero conosciute né evidenti per il compratore e il potere sanzionatorio della pubblica amministrazione sia ancora esercitabile.

Il giudice si è richiamato all'orientamento ormai prevalente della Cassazione, che qualifica l'irregolarità urbanistica come un onere limitativo gravante sul bene, riconducibile all'ambito applicativo dell'art. 1489 c.c.

L'oggetto della decisione è la responsabilità contrattuale del venditore che trasferisce un immobile non conforme ai titoli edilizi richiamati nell'atto notarile, con particolare attenzione all'inquadramento giuridico delle difformità urbanistiche e al profilo risarcitorio.

La vicenda

Due coniugi acquistavano, con atto pubblico del 30 ottobre 2009, un appartamento con relativa pertinenza, confidando nelle dichiarazioni del venditore secondo cui l'immobile era stato realizzato in forza di specifiche licenze edilizie comunali e che, dopo la costruzione originaria, non erano state eseguite opere soggette a titolo abilitativo.

L'immobile risultava, al momento del rogito, corrispondente alle planimetrie catastali allegate all'atto, successivamente richiamate anche nel giudizio; il venditore, in sede di interrogatorio formale, ha espressamente ammesso che il bene era stato trasferito nello stesso stato rappresentato nella planimetria depositata nel 2008 presso il competente ufficio catastale.

Solo in un momento successivo, in occasione della necessità di eseguire lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico solare a causa di infiltrazioni d'acqua, gli acquirenti accertavano l'esistenza di difformità edilizie parziali rispetto ai titoli originari, che impedivano di procedere agli interventi programmati.

Per verificare la situazione urbanistica, incaricavano un tecnico che presentava al Comune istanza di permesso di costruire n. 96/2019, corredata da relazione tecnica asseverata dalla quale emergevano numerose irregolarità della costruzione rispetto alle licenze del 1967.

Le difformità venivano formalmente contestate al venditore con raccomandata A/R del 9 aprile 2019, rimasta priva di riscontro. Ne seguiva il giudizio civile, nel corso del quale venivano assunte prove orali e disposta una consulenza tecnica d'ufficio.

Il CTU, all'esito di sopralluoghi e dell'esame della documentazione urbanistico-edilizia, confermava la presenza delle difformità denunciate, rilevando in particolare: ampliamento della sagoma dell'edificio su tutti i piani; modifiche ai prospetti; diversa distribuzione interna dell'appartamento; apertura di una botola nel solaio di copertura, con sovrastante torrino e relativa copertura, per l'accesso al lastrico solare; chiusure lungo la balconata ovest.

Il consulente chiariva inoltre che non tutte le irregolarità risultavano sanabili mediante accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001, rendendosi necessario, per talune opere (in particolare gli ampliamenti di sagoma), il ricorso alla c.d. "fiscalizzazione" dell'abuso ai sensi dell'art. 34 d.P.R. 380/2001, oltre alla demolizione delle opere non conformi agli strumenti urbanistici.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria degli acquirenti, nei limiti indicati in motivazione, rigettando le eccezioni preliminari sollevate dal venditore.

In primo luogo, è stata disattesa l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, poiché la controversia, avente ad oggetto l'accertamento della responsabilità contrattuale del venditore in relazione a un contratto di compravendita immobiliare, non rientra tra le materie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, comma 2, d.lgs. 28/2010.

È stata inoltre respinta l'eccezione di intervenuta prescrizione decennale, poiché tra la data del contratto (30 ottobre 2009) e la notifica dell'atto di citazione (24 maggio 2019) non era decorso il termine ordinario di cui all'art. 2946 c.c.

Sul piano sostanziale, il giudice ha ribadito il principio, già affermato dalle Sezioni Unite, secondo cui la presenza di abusi edilizi non incide, di per sé, sulla validità del contratto di trasferimento della proprietà, purché nell'atto siano indicati gli estremi del titolo abilitativo urbanistico, reale e riferibile all'immobile.

In tali casi, «il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato» (Cass., SS.UU., 22 marzo 2019, n. 8230; Cass., 3 settembre 2019, n. 22168).

Ciò non esclude, tuttavia, la responsabilità del venditore sul piano dell'adempimento. Il Tribunale ha richiamato Cass. n. 11628/2012, evidenziando il preciso obbligo del privato «di rendere dichiarazioni conformi al vero in ordine alla condizione giuridica dell'immobile oggetto di alienazione, nonché alla sua corrispondenza ai titoli richiamati nell'atto».

Nel caso concreto, il venditore aveva attestato la conformità dell'immobile alle licenze edilizie del 1967, nonostante le rilevanti difformità accertate.

Per qualificare giuridicamente le irregolarità edilizie non dichiarate e non agevolmente riscontrabili senza l'ausilio di un tecnico, il giudice ha fatto applicazione dell'art. 1489 c.c., aderendo all'orientamento secondo cui tali difformità configurano oneri limitativi non apparenti gravanti sulla cosa venduta.

La decisione richiama, in conformità, la giurisprudenza di legittimità secondo cui, «in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto» (Cass., Sez. II, 28 settembre 2023, n. 27559; Cass., Sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4786; Cass., Sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11218).

Il Tribunale ha ulteriormente precisato che l'acquirente può chiedere il risarcimento del danno a condizione che l'abuso non sia evidente, non sia stato dichiarato in contratto, non fosse conosciuto al momento dell'acquisto e che il potere sanzionatorio della pubblica amministrazione sia ancora esercitabile, come nel caso di specie.

Sulla base della consulenza tecnica, sono stati riconosciuti agli acquirenti i danni quantificati in euro 44.986,72, corrispondenti ai costi necessari per la demolizione delle opere non sanabili e per l'adeguamento funzionale dell'immobile conseguente all'eliminazione delle difformità.

È stata invece rigettata la richiesta di rimborso delle spese tecniche, in assenza di prova del pagamento delle parcelle e degli esborsi connessi alle pratiche edilizie.

Il giudice ha qualificato l'obbligazione risarcitoria derivante dall'inadempimento contrattuale come debito di valore, richiamando il principio delle Sezioni Unite secondo cui il risarcimento del danno per inadempimento di obbligazioni diverse da quelle pecuniarie è sottratto al principio nominalistico e va liquidato tenendo conto della svalutazione monetaria fino alla data della decisione (Cass., SS.UU., n. 26008/2008).

Ne consegue che la somma di euro 44.986,72 è stata assoggettata a rivalutazione monetaria dalla domanda fino all'effettivo soddisfo, con corresponsione di interessi legali sulla somma annualmente rivalutata.

Le spese di lite, nonché le spese di CTU, sono state poste a carico del venditore soccombente, con obbligo di restituzione agli acquirenti di quanto da essi eventualmente anticipato per la consulenza tecnica.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., SS.UU., 22 marzo 2019, n. 8230: sulla validità del contratto di compravendita immobiliare in presenza di abusi edilizi, ove l'alienante abbia indicato in atto gli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile al bene, con esclusione della nullità ex art. 46 d.P.R. 380/2001 in caso di mera difformità esecutiva.
• Cass., 3 settembre 2019, n. 22168: conferma dell'indirizzo delle Sezioni Unite in tema di nullità urbanistica e rilievo dell'inadempimento del venditore sul piano contrattuale.
• Cass., Sez. II, 28 settembre 2023, n. 27559; Cass., Sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4786; Cass., Sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11218: sull'applicabilità dell'art. 1489 c.c. alle difformità urbanistiche non dichiarate e non apparenti, quali oneri o pesi limitativi del godimento del bene.
• Cass., 15 luglio 2012, n. 11628: sull'obbligo del privato di rendere dichiarazioni veritiere in ordine alla condizione giuridica e urbanistica dell'immobile oggetto di vendita.
• Cass., SS.UU., 24 ottobre 2008, n. 26008: sulla natura "di valore" dell'obbligazione risarcitoria per inadempimento di obbligazioni non pecuniarie, con conseguente necessità di rivalutazione e interessi sulla somma rivalutata.

Tali richiami risultano coerenti con il percorso argomentativo seguito dal Tribunale e inquadrano la fattispecie concreta nell'alveo di un orientamento giurisprudenziale oggi prevalente.

In prospettiva sistematica, la decisione si colloca in linea con altri arresti di merito che, in situazioni analoghe di immobili difformi dalla licenza edilizia, hanno applicato l'art. 1489 c.c. sia per giustificare la riduzione del prezzo, sia per riconoscere il risarcimento del danno agli acquirenti incolpevoli (ad es. Trib. Roma in tema di balcone chiuso abusivamente ; Trib. La Spezia sulla risoluzione per immobile parzialmente abusivo ; App. Milano 14 luglio 2023, n. 2310, sulla responsabilità del venditore e sull'onere probatorio dell'irregolarità ; Trib. Monza 4 novembre 2025, n. 1973, su riduzione del prezzo e rimborso delle sanzioni amministrative a carico dell'acquirente ; Trib. Vicenza 13 ottobre 2025, n. 1427, in tema di vizi e difformità che coinvolgono anche le parti comuni condominiali ).

Considerazioni Conclusive

Il caso deciso a Napoli conferma, in un contesto di compravendita immobiliare tra privati, che le difformità urbanistiche non determinano la nullità del contratto quando l'atto rechi gli estremi del titolo abilitativo riferibile all'immobile, ma possono integrare un onere occulto ai sensi dell'art. 1489 c.c. quando ricorrano congiuntamente alcune condizioni: la mancata dichiarazione delle irregolarità in contratto, l'assenza di conoscenza (e di evidenza) delle stesse in capo all'acquirente e la persistenza del potere repressivo della pubblica amministrazione.

In tale evenienza, il venditore risponde contrattualmente dei pregiudizi economici sofferti dall'acquirente, ivi compresi i costi di demolizione delle opere non sanabili e di adeguamento dell'immobile.

Nel caso concreto, la responsabilità è stata ricondotta non tanto alla mera presenza degli abusi, quanto alla violazione dell'obbligo informativo e di veridicità delle dichiarazioni rese in atto notarile circa la conformità urbanistico-edilizia del bene. Il venditore, attestando l'assenza di opere ulteriori rispetto alle licenze originarie, ha ingenerato un affidamento giuridicamente protetto negli acquirenti, risultato poi smentito dall'accertamento tecnico.

Il diritto al risarcimento, secondo il principio affermato nel provvedimento, sorge dunque quando:

• l'abuso edilizio non è stato indicato nel contratto e non era conosciuto dal compratore al momento del rogito;
• la difformità non è immediatamente evidente, richiedendo normalmente un accertamento tecnico-urbanistico;
• permane il potere sanzionatorio dell'amministrazione (sanzione pecuniaria e/o ordine di demolizione), idoneo a incidere sul valore e sulla commerciabilità del bene.

Restano, d'altra parte, esclusi - o fortemente ridotti - gli spazi di tutela quando le difformità siano espressamente indicate nel contratto, quando l'acquirente ne abbia avuto conoscenza effettiva (che non può essere automaticamente desunta dalla mera sottoscrizione delle planimetrie, ove queste rappresentino lo stato di fatto più che la regolarità urbanistica ), quando sia intervenuta sanatoria degli abusi o quando l'azione risarcitoria sia proposta oltre il termine ordinario di prescrizione.

In chiave operativa, per il venditore risulta essenziale verificare con un tecnico la corrispondenza tra stato di fatto e titoli edilizi prima del rogito, valutando l'eventuale sanatoria delle difformità e curando che le dichiarazioni rese in atto riflettano fedelmente la reale situazione urbanistica.

Per l'acquirente, è opportuno affiancare alle visure catastali un vero e proprio controllo urbanistico (confronto tra titoli e stato dei luoghi), specie quando l'immobile presenti modifiche visibili nella sagoma, nei prospetti o nelle parti di copertura (lastrici, terrazzi, balconi chiusi), che la giurisprudenza considera tipicamente suscettibili di rilievo sanzionatorio e di qualificazione come "oneri limitativi" ex art. 1489 c.c. .

Nel complesso, la sentenza napoletana offre una ricostruzione rigorosa del rapporto tra nullità urbanistica e responsabilità contrattuale del venditore, confermando che la tutela dell'acquirente di un immobile con abusi occulti passa, in via principale, attraverso l'applicazione dell'art. 1489 c.c. e il riconoscimento del danno commisurato ai costi necessari per rimuovere o "fiscalizzare" le difformità, a condizione che l'irregolarità non sia stata resa trasparente e che la reazione pubblicistica all'abuso sia ancora giuridicamente possibile.