È importante sottolineare che il condominio parziale non è una teoria astratta, ma una situazione concreta che influenza la suddivisione delle spese, il diritto di voto in assemblea e chi può partecipare. Ignorarlo può rendere invalide le decisioni e creare conflitti tra condomini.
A tale proposito risulta particolarmente interessante una recente decisione del Tribunale di Bologna (sentenza n. 1943 del 22 luglio 2025) che ha affrontato il particolare tema del recupero di somme versate da un condomino estraneo al condominio parziale.
La vicenda
Una società è proprietaria di due unità immobiliari in un condominio, una delle quali con ingresso autonomo dalla strada, senza alcuna possibilità di accedere alle parti comuni (come androne, scale, ecc.).
Fin dal 2002 la condomina si è accorta che, nonostante questa particolarità strutturale, le spese condominiali erano ripartite come se l'unità con accesso diretto alla strada usufruisse del vano scale, e quindi aveva pagato somme non dovute.
Con comunicazione datata 24 giugno 2022, la società ha fatto presente al condominio che la suddetta unità immobiliare, non essendo materialmente in grado di accedere alle parti comuni dell'edificio, non avrebbe dovuto partecipare alla relativa ripartizione delle spese.
Contestualmente, ha richiesto la restituzione delle somme versate in precedenza a tale titolo, ritenute indebitamente corrisposte.
Per quanto riguarda l'altro immobile ha richiesto una regolamentazione delle spese basata sull'utilizzo effettivo delle parti comuni, come previsto dall'art. 1123 c.c. (il principio di ripartizione secondo l'utilità).
A seguito della mancata risposta alla richiesta di revisione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, la società ha promosso una prima procedura di mediazione obbligatoria, alla quale il condominio non ha aderito.
Successivamente, però, l'amministratore ha convocato l'assemblea ordinaria (del 29 maggio 2023), inserendo all'ordine del giorno la questione sollevata dalla condomina.
In tale riunione, è stata formalmente riconosciuta l'esistenza di un condominio parziale con riferimento al vano scale e sono state ricalcolate le quote millesimali sulla base dell'effettiva utilità delle parti comuni.
L'assemblea ha quindi approvato all'unanimità il bilancio dell'esercizio 2022, redatto secondo i criteri del condominio parziale indicati nella convocazione.
Ritenendosi indebitamente gravata da oneri relativi al periodo precedente, la società ha richiesto il rimborso di € 21.400,69, versati nel secondo semestre del 2021. In assenza di riscontro, è stato avviato un secondo procedimento di mediazione, anch'esso conclusosi senza accordo.
Di conseguenza la società si è rivolta al Tribunale, chiedendo la condanna del condominio alla restituzione della somma sopra detta, invocando l'indebito oggettivo ex art. 2041 c.c. Il condominio si è costituito in giudizio, contestando la domanda e opponendosi alla sua fondatezza.
In particolare, ha eccepito l'inammissibilità dell'azione, sostenendo che le somme erano state versate in forza di delibere regolarmente approvate e mai impugnate, nonché la prescrizione di parte dell'importo richiesto, pari a € 15.865,19.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato pienamente ragione alla società. Come ha notato lo stesso giudice nell'assemblea del 29 maggio 2023 è stato approvato il consuntivo 2022 con una ripartizione modificata, che ha escluso l'immobile della società con acceso diretto alla strada dalla partecipazione alle spese del vano scale.
È stato formalmente recepito che il condominio parziale esisteva sin dalla costituzione, anche se non era stato gestito in tal senso fino ad allora.
Questo riconoscimento ha comportato un ricalcolo delle quote millesimali tra i soli comproprietari del vano scale, correggendo la precedente impostazione contabile e legittimando così le istanze della ricorrente.
Il Tribunale ha evidenziato che l'esistenza del condominio parziale è stata riconosciuta all'unanimità, tanto che per lo stesso è stata proposta una tabella con una diversa ripartizione delle quote millesimali.
Di conseguenza, a parere del giudice bolognese, nel caso di specie è pienamente ammissibile l'azione di indebito arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c.; del resto la società ricorrente si è accorta dell'errore soltanto nel 2022, ragion per cui non vi sono erano altre azioni tipiche esperibili se non quella sussidiaria di indebito arricchimento. Il Tribunale ha escluso la prescrizione del diritto dell'attrice che prima dell'instaurazione del procedimento è stata interrotta con due Pec e con i due procedimenti di mediazione, documenti tutti incontestati dal convenuto.
In ogni caso il giudice bolognese ha ritenuto corretta la somma che la società ha richiedesto in restituzione, anche perché il condominio, pur contestando in maniera generica i conteggi, non ha indicato eventuali errori di quantificazione da parte dell'attrice, né ha proposto conteggi alternativi.
Considerazioni conclusive
Come ha correttamente messo in rilievo il Tribunale il condominio ha riconosciuto le ragioni della società attrice. Nel verbale dell'assemblea del 29/05/2023 gli altri partecipanti al condominio hanno approvato il consuntivo 2022 che "tiene conto della modifica al riparto delle spese effettuata recependo le istanze della proprietà in ordine all'esistenza di un condominio parziale".
Tale presa d'atto, formalizzata attraverso l'approvazione assembleare, ha comportato il superamento dell'idea che tutti i condomini fossero automaticamente proprietari del vano scale e ha introdotto un criterio più equo, basato sull'effettivo uso e beneficio che ciascuna unità immobiliare ricava da quella parte comune.
La conseguente elaborazione di una tabella millesimale ad hoc per le sole unità immobiliari facenti parte del condominio parziale ha confermato la volontà dei condomini di riconoscere l'esistenza del condominio parziale all'unanimità.
Tale accordo raggiunto all'unanimità ha natura costitutiva (non vale per il passato) e non dichiarativa alla pari della sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano.
Se, prima della modifica delle tabelle millesimali, un condomino ha pagato spese non dovute, chi ha speso meno rispetto al dovuto ha ricevuto un vantaggio ingiustificato.
In questo caso, il condomino ha il diritto di chiedere un rimborso in base all'articolo 2041 c.c., che tutela contro l'arricchimento senza giusta causa (Cass. civ., sez. III, 10/03/2011 n. 5690).
