Nell'ambito del contenzioso condominiale, la imputazione e ripartizione delle spese occorrenti per la manutenzione ed il ripristino delle parti comuni è oggetto di costante ed intensa disputa tra i singoli proprietari che, regolarmente, trova soluzione solo nelle aule di Giustizia.
Per la trattazione dell'argomento, è di interesse la recente pronuncia del Tribunale di Taranto (sentenza n.872 del 13 aprile 2025) nella quale la querelle investe la questione relativa alla suddivisione dei costi necessari al ripristino di tutto il vano scale, danneggiato dal verificarsi di un incendio e, in particolare, l'attribuzione, pro quota, degli stessi, nei confronti del proprietario di immobili al piano terra con accesso indipendente da altro ingresso del medesimo unico edificio.
Per una compiuta disamina del tema, appare utile ed appropriato rammentare i criteri generali di cui agli artt. 1117 e 1123 c.c., nonché i principi espressi in materia dalla Giurisprudenza, all'uopo evidenziando che per quanto concerne la identificazione e qualificazione delle parti comuni è indefettibile prendere contezza anche della loro funzione e destinazione.
La vicenda
A seguito del verificarsi di un incendio nel fabbricato in cui insistono immobili di tre proprietari, cosiddetto condominio minimo, previo espletamento di accertamento tecnico preventivo (ATP) propedeutica al riconoscimento della urgenza relativamente alla esecuzione delle opere ed alla loro quantificazione, Mevio e Tizio hanno convenuto in giudizio Sempronio proprietario di beni ivi ubicati al piano terra per veder accertato e dichiarato il loro diritto alla restituzione delle spese sostenute per i lavori di rimessa in pristino eseguiti per la di lui quota.
Nel corso del giudizio, preso atto delle risultanze della perizia tecnica espletata in sede di ATP, il Giudicante ha emesso sentenza parziale con la quale ha riconosciuto il diritto al rimborso degli attori delle spese da loro pagate, disponendo una nuova consulenza per determinare le tabelle millesimali atte a stabilire la misura della partecipazione di ciascuno e la conseguente quantificazione della somma dovuta dal convenuto Sempronio.
Il Tribunale ha accolto, la pretesa avanzata per i motivi in appresso illustrati.
Parti comuni ex art. 1117 c.c.
È noto che l'art. 1117, comma I, n.1) c.c. sancisce che sono oggetto di proprietà comune, salvo titolo contrario "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate".
In proposito, non vi è esitazione alcuna sulla circostanza che, qualora il compendio sia unico, come nel caso, ovvero non sia costituito da più distinti ed indipendenti edifici, le scale sono un bene comune in quanto rappresentano una parte strutturale, ritenuta e considerata l'ubicazione dei locali al piano terra all'interno del corpo di fabbrica.
Parimenti, appare utile precisare che, anche se un immobile ha un ingresso separato, le scale costituiscono elemento imprescindibile per la stessa conformazione del fabbricato, per la loro utilità intrinseca, quale è, a titolo esemplificativo, la funzione di passaggio per accedere alla copertura o ad altri elementi ed impianti dello stabile.
Nella fattispecie in esame, non vi può essere dubbio che il vano scale è una parte comune, i cui interventi di ripristino sono stati riconosciuti urgenti e doverosi, come emerge dalla CTU esperita, anche stante la necessità della sua bonifica per la tutela della salute degli stessi abitanti.
Sul punto, è unanime e consolidato l'orientamento della Giurisprudenza di Legittimità che si è espressa in materia, il quale ha affermato che "Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.
Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne"(Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.9986).
Ne deriva che, quando un immobile è situato all'interno di un edifico unico, è chiaro l'obbligo di concorso alle spese di rifacimento del vano scale, essendo parte comune destinata a servizio di tutte le porzioni ivi presenti.
Ripartizione spese ex art. 1123 c.c.
Partendo dal presupposto che, nel caso in esame, il vano scale rappresenta una parte comune, è confacente ricordare e richiamare la disciplina di riferimento in materia di suddivisione degli oneri condominiali, come enunciata dall'art. 1123 c.c.
A norma del criterio generale dettato dall'art. 1123, comma I, c.c., le spese occorrenti per la manutenzione e riparazione delle parti comuni del condominio, nonché per i servizi, sono imputate ed addebitate ai singoli condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo la sussistenza di una diversa pattuizione contenuta nella delibera o nel regolamento.
Nell'ipotesi de qua, trattandosi - come sopra esposto e attestato dalla stessa CTU - di unità immobiliari comprese in un unico edificio, le spese non potranno che essere ripartite in aderenza alla evocata regola generale in quanto solo se sussistono più corpi di fabbrica separati la ripartizione dei costi delle scale potrà essere in funzione degli stessi e determinata secondo il disposto dell'art. 1123, III comma, c.c.
A conforto, si riporta una massima esplicativa dell'indirizzo della Giurisprudenza in rispondenza al quale "Ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti - in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio - a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell'androne e delle scale, in rapporto e proporzione all'utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che possono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al (etto o lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dalla inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.
In sostanza, costituendo l'androne una parte comune dell'edificio, le spese per la sua manutenzione non possono che gravare su tutti i condomini, con ripartizione delle stesse - ai sensi dell'art.1123 co.1 cod. civ. - in proporzione alle rispettive quote millesimali di ciascun comproprietario, che indubbiamente può servirsi del suddetto luogo di transito, traendo dallo stesso le corrispondenti utilità quanto meno in funzione della conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio" (Tribunale Bari sez. III, 05/07/2018, n.2873).
Preso atto di ciò, in ordine alla affermazione di parte attrice secondo cui vi sarebbe stato un accordo meramente verbale in ragione del quale le spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dovevano essere ripartite al 50%, è appropriato rilevare che tale pretesa non è fondata su alcun titolo.
Invero, è opportuno rammentare che ogni eventuale deroga alle prescrizioni di cui all'art. 1123 c.c. deve essere supportata da una clausola espressa nel regolamento condominiale o da una delibera condominiale, in entrambi i casi approvate all'unanimità.
Alla luce di quanto osservata, il Tribunale ha accolto, dunque, la domanda condannando il convenuto al rimborso pro quota delle spese, tenuto conto della quantificazione indicata nella CTU e non nella fattura delle lavorazioni eseguite, con condanna alla refusione delle spese e competenze legali del giudizio ed anche di ATP, con compensazione nella misura di 1/5.
