Tra le contestazioni che, frequentemente, sono sollevate in ambito condominiale c'è quella relativa alla presenza di manufatti ritenuti abusivi. In tal caso si tratterebbe di opere costruite senza le dovute autorizzazioni amministrative. Le stesse, perciò andrebbero rimosse a cura della pubblica amministrazione. Spesso, però, ciò non accade.
Ebbene, se in un condomino sono presenti delle opere abusive, il singolo proprietario può chiedere al Tribunale di farle rimuovere? In particolare, in tema di manufatti abusivi in condominio in contrasto con le norme antisismiche, è possibile chiedere la demolizione?
Ha affrontato questo argomento la recente sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1945 del 25 agosto 2025. In particolare, l'oggetto della contestazione sollevato dinanzi all'ufficio campano era, tra le varie questioni, un vano bagno realizzato sul ballatoio del terrazzo comune in aderenza ad una proprietà privata ed in appoggio alla parete condominiale.
Secondo la tesi della vicina tale opera era abusiva, tant'è che era stata oggetto, persino, di un'ordinanza sindacala di demolizione, malauguratamente, non eseguita.
Pertanto, è in ragione di tali circostanze che l'attrice di questo procedimento chiedeva che i convenuti comproprietari del bagno abusivo fossero condannati alla rimozione dell'opera. Non ci resta, perciò, che scoprire come il Tribunale di Torre Annunziata ha risolto la diatriba.
Costruzioni conformi al Codice civile, ma abusive: posso chiedere la rimozione al Tribunale?
In occasione del procedimento in commento, il Tribunale di Torre Annunziata ci ricorda che, per pacifica posizione giurisprudenziale, l'eventuale illegittimità amministrativa di un manufatto, non legittima il cittadino a chiedere ed ottenere la sua rimozione in sede civile.
Se, infatti, l'opera, pur se abusiva, risulta conforme alle disposizioni del Codice civile ed alle sue integrazioni, il magistrato non può dar seguito alla domanda di ripristino dello status quo ante «le norme di cui all'art. 872, secondo comma, cod. civ. in tema di distanze tra costruzioni, nonché quelle integrative del codice civile "in subiecta materia", sono le uniche che consentano, in caso di loro violazione nell'ambito dei rapporti inter privatistici, la richiesta, oltre che del risarcimento del danno, anche della riduzione in pristino, a nulla rilevando, per converso, il preteso carattere abusivo della costruzione finitima, il suo insediamento in zona non consentita, la disomogeneità della sua destinazione rispetto a quella (legittimamente) conferita al fabbricato del privato istante in conformità con le disposizioni amministrative in materia, la sua (asserita) rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio, la sua insuscettibilità di sanatoria amministrativa, circostanze, queste, che, pur legittimando provvedimenti demolitori o ablativi da parte della P.A., e pur essendo astrattamente idonee a fondare una pretesa risarcitoria in capo al presunto danneggiato, non integrano, in alcun modo, gli (indispensabili) estremi della violazione delle norme di cui agli artt. 873 e ss. cod. civ. (o di quelle in esse richiamate) (Cass. SU n. 5143 del 1998)».
Del resto, spiegano gli Ermellini, nel caso contrario di un'opera assentita amministrativamente, ma in contrasto con le disposizioni, ad esempio, in materia di distanze tra le costruzioni, la legittimità del manufatto non sarebbe sufficiente ad evitare l'eventuale demolizione per ordine del Tribunale «così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del Codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sè la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni (Cass. SU n. 5143 del 1998. Cass., Sez. II, 20/01/2022, n. 1764)».
Costruzioni abusive antisismiche: posso chiedere la rimozione al Tribunale?
L'eventuale osservanza delle disposizioni del Codice civile in tema di costruzione impedisce la rimozione di un manufatto, anche se abusivo, ad opera del Tribunale invocato a tale scopo.
A diversa conclusione, invece, si giunge nel differente caso in cui l'opera dovesse essere in contrasto con le norme antisismiche. In tale circostanza, infatti, sussiste una situazione di pericolo incombente, dovuta alla conformazione del suolo, che legittima la richiesta di riduzione in pristino avanzata dai soggetti interessati nonché l'accoglimento della domanda da parte dell'ufficio citato «l'inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino non solo quando sia accertata una concreta lesione dell'integrità materiale del bene immobile ma anche se vi sia una situazione di pericolo attuale da valutarsi non in relazione allo stato asismico ma in considerazione della possibilità sempre incombente a causa della conformazione del suolo, di un movimento tellurico, trattandosi di una normativa avente ad oggetto prescrizioni tecniche volte a prevenire, in una situazione d'immanenza del pericolo, le conseguenze dannose di un eventuale sisma (cfr Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 24141 del 20/11/2007; Cassazione civile sez. II, 17/04/2009, n.9318)».
Addirittura, secondo la diffusa giurisprudenza sull'argomento, la condanna alla demolizione del manufatto abusivo, in contrasto con le norme antisismiche, può essere disposta su iniziativa dello stesso magistrato.
Ciò, anche ove tale domanda non sia stata, tempestivamente, richiesta dalla parte attrice «non vi è violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. se il giudice, interpretata la domanda, dispone l'abbattimento di detta costruzione perché realizzata in una zona notoriamente sismica e in contrasto con la specifica normativa legislativa e regolamentare (Legge 25 novembre 1962 n. 1684, applicabile fino all'emanazione dei decreti ministeriali previsti dalla legge 2 febbraio 1974 n. 64), integrativa ("intervalli di isolamento" tra costruzioni non aderenti) degli artt. 872 e 873 del codice civile (art. 8 Legge n. 1684 del 1962), pur se non tempestivamente invocata dalla parte attrice (cfr Cass Sez. 2, Sentenza n. 2031 del 07/03/1997 (Rv. 502851Sez. 2, Sentenza n. 15105 del 02/07/2014 (Rv. 631665 - 01) Sez. 2 - , Sentenza n. 10069 del 28/05/2020)».
Tornando al caso in commento, l'abusività del vano bagno in contestazione è emersa lampante: bastava osservare l'ordine di demolizione dell'opera, mai impugnato. Il manufatto, inoltre, risultava costruito in difformità alle norme antisismiche della zona. Pertanto, il Tribunale di Torre Annunziata ha accolto la domanda dell'attrice e ha condannato i convenuti alla demolizione del vano in questione.
