Il termine entro e non oltre nel preliminare non basta per il risarcimento da ritardo

Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare le parti assumono l'obbligo di concludere in seguito il definitivo, destinato a realizzare il trasferimento della proprietà. La previsione di una data per il rogito è frequente, ma le conseguenze del suo superamento dipendono dalla natura del termine pattuito e, soprattutto, da come risulti la volontà delle parti.

Con sentenza del 28 gennaio 2026 n.706 de Tribunale di Milano, Sez. IV civile , è stato ribadito che, in tema di preliminare, il termine per la stipula del definitivo non è normalmente "essenziale" ai sensi dell'art. 1457 c.c. e che l'espressione "entro e non oltre", da sola, non basta a dimostrarne la tassatività. Ne discende che la domanda di risarcimento per "inadempimento da ritardo" richiede un rigoroso accertamento del presupposto invocato e del relativo onere probatorio.

Il passaggio è operativo: solo se il termine risulta essenziale (perché le parti hanno inteso considerare perduta l'utilità economica del contratto con il suo inutile decorso) la parte interessata può avvalersi degli effetti previsti dall'art. 1457 c.c.; diversamente, il mero superamento della data non consente di per sé di fondare una pretesa risarcitoria, dovendosi verificare in concreto se e come sia stato configurato l'inadempimento e il nesso causale con i danni allegati.

La vicenda

Un promissario acquirente ha chiesto il risarcimento dei danni patrimoniali asseritamente subiti per la tardiva stipula del definitivo, relativo a due unità immobiliari con pertinenze, deducendo che nel preliminare era previsto che il rogito fosse concluso "entro e non oltre" una determinata data, presso notaio scelto dall'acquirente, mentre la stipula sarebbe avvenuta soltanto oltre due anni dopo.

Le voci di pregiudizio patrimoniale prospettate erano riconducibili (in sintesi) a: costi abitativi sostenuti nel periodo anteriore al definitivo, una sanzione fiscale collegata al mancato riacquisto entro un anno di un'abitazione da destinare a "prima casa" (per un quadro delle principali agevolazioni si veda spese acquisto prima casa), e mancati canoni di locazione relativi al secondo immobile per un periodo indicato in giudizio.

La promittente venditrice ha contestato l'addebito, sostenendo che i rinvii dipendessero da modifiche richieste dall'acquirente e, in ogni caso, dalla mancata concreta fissazione dell'appuntamento notarile. In rito, è stata eccepita l'improcedibilità per mancato esperimento della negoziazione assistita; eccezione poi respinta. All'esito della fase di trattazione, non sono state ammesse le istanze istruttorie e la causa è stata decisa su base documentale.

La decisione

Le domande risarcitorie sono state integralmente rigettate perché non è stato provato il presupposto invocato a fondamento della pretesa: l'essenzialità del termine previsto per la stipula del definitivo.

"Tuttavia, l'attore non ha ottemperato all'onere probatorio su di lui gravante non avendo provato che la data del 15.04.2016, pattuita nel preliminare, fosse intesa dalle parti contraenti quale termine essenziale per la stipula del definitivo."

Quanto al riparto dell'onere probatorio in materia di responsabilità contrattuale, viene richiamato il quadro normativo e giurisprudenziale indicato in motivazione: artt. 1218 e 1223 e ss. c.c., art. 2697 c.c. e principio di vicinanza della prova.

"In forza di tali disposizioni spetta all'attore dimostrare gli elementi costitutivi del proprio diritto, e segnatamente a chi agisce in risarcimento da responsabilità contrattuale spetta allegare e provare la fonte legale o convenzionale dell'obbligazione che si allega totalmente o parzialmente inadempiuta, nonché allegare e provare il danno ed il nesso causale tra inadempimento totale o parziale e danno e, ciò fatto, incombe a chi si difende provare di avere adempiuto esattamente o di non avere potuto adempiere per causa a sé non imputabile, ovvero altri fatti idonei a paralizzare la pretesa attorea" (Cass. civ., SS.UU., n. 13533/2001; Cass. civ., n. 18125/2013; Cass. civ., SS.UU., n. 21678/2013).

Il giudice ha quindi applicato il principio - definito in motivazione come "granitico" - per cui nel preliminare il termine per il definitivo non è di regola essenziale, salvo che risulti inequivocabilmente una volontà diversa, ricavabile dalle espressioni utilizzate, dalla natura e dall'oggetto del contratto.

"Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione 'entro e non oltre' quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata" (Cass. civ., n. 5797/2005; Cass. civ., n. 9529/2025).

Nel caso concreto, la ricostruzione valorizza alcuni elementi convergenti, tutti coerenti con l'esito negativo della domanda:

(i) la stipula del definitivo è avvenuta oltre due anni dopo la data indicata nel preliminare "senza alcuna riserva ovvero contestazione circa il mancato rispetto del termine", circostanza ritenuta sufficiente per desumere che le parti non avessero considerato perduta l'utilità economica del contratto;

(ii) nel preliminare non era presente alcuna clausola specifica sulle conseguenze della violazione del termine, elemento che ha rafforzato la conclusione circa la non tassatività della scadenza;

(iii) dopo la stipula del preliminare vi è stata inerzia e non sono risultati provati contatti o solleciti idonei a dimostrare una gestione del rapporto compatibile con un termine essenziale: la comunicazione di sollecito allegata non era accompagnata da prova dell'effettivo invio e non risultavano documenti sulla designazione del notaio o sulla fissazione di appuntamenti.

La motivazione sintetizza così il rilievo decisivo del comportamento complessivo delle parti:

"Il contegno assunto dalle parti conferma pertanto che i due contraenti non avevano inteso come essenziale e tassativo il termine del 15.04.2016 previsto nel preliminare per la stipula del definitivo benché avessero utilizzato la formula di stile 'entro e non oltre'. Con la conseguenza che il mancato rispetto di detto termine non integra alcun inadempimento contrattuale e non fa sorgere alcuna pretesa risarcitoria."

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., SS.UU., n. 13533/2001;
• Cass. civ., n. 18125/2013;
• Cass. civ., SS.UU., n. 21678/2013;
• Cass. civ., n. 5797/2005;
• Cass. civ., n. 9529/2025.

Considerazioni conclusive

Il rigetto della domanda risarcitoria è stato ancorato a un presupposto preciso: chi fonda la pretesa sul ritardo deve provare, in modo coerente con la disciplina dell'art. 1457 c.c. e con l'art. 2697 c.c., che la data indicata nel preliminare fosse stata intesa come essenziale, ossia che con il suo inutile decorso le parti avessero considerato perduta l'utilità economica perseguita.

La motivazione evidenzia inoltre che, nel caso concreto, la non essenzialità del termine è stata desunta anche da circostanze ulteriori rispetto alla formula "entro e non oltre": "l'assenza nel preliminare di alcuna clausola specifica inerente le conseguenze per l'eventuale violazione del termine" e "la totale inerzia mantenuta dalle parti dopo la stipulazione del preliminare", con particolare rilievo alla mancanza di prova circa solleciti effettivamente comunicati e circa la fissazione di appuntamenti notarili.

In chiave redazionale e contrattuale, l'indicazione pratica che se ne ricava è lineare: se si vuole attribuire natura essenziale al termine, occorre che ciò emerga in modo inequivoco dal testo e dalla complessiva economia dell'accordo (e che la condotta successiva sia coerente), perché la sola formula "entro e non oltre" è considerata una clausola di stile non sufficiente a fondare, da sola, una domanda risarcitoria per ritardo.