Fondo morosità: la costituzione richiede l'unanimità salvo urgenza effettiva

La morosità di alcuni condomini non può essere trasferita, in via ordinaria, sui condomini in regola. Per imporre ai partecipanti solventi un esborso destinato a coprire le quote insolute occorre, secondo l'impostazione accolta dal provvedimento, il consenso unanime; la deliberazione a maggioranza resta ammissibile solo quando il fondo abbia carattere eccezionale, sia diretto a fronteggiare una situazione di effettiva e improrogabile urgenza e sia giustificato da un pericolo concreto per la gestione o per i servizi essenziali. In questa prospettiva si colloca il Tribunale di Cagliari, sentenza n. 770 del 24 marzo 2026, che ha revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un condomino per il pagamento di euro 5.023,50 richiesti a titolo di fondo morosità.

La motivazione valorizza soprattutto il contenuto della delibera: il fondo non era stato istituito per fronteggiare un'emergenza improvvisa, ma per ripianare morosità accumulate in oltre dieci anni. La distinzione tra regola dell'unanimità ed eccezione dell'urgenza trova riscontro nei precedenti di legittimità e di merito più frequentemente richiamati sul tema, che ammettono il fondo cassa ad hoc solo in presenza di una urgenza concreta e documentata.

La vicenda

Un condomino proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui gli era stato intimato il pagamento, in favore del condominio, della somma di euro 5.023,50 per oneri condominiali non versati. L'opponente deduceva che l'importo richiesto non riguardava spese ordinarie rimaste insolute, ma il c.d. fondo morosi deliberato dall'assemblea il 21 giugno 2022 e poi richiamato in successive deliberazioni.

Secondo la difesa del condomino, quella decisione assembleare non poteva ritenersi valida perché trasferiva sui condomini adempienti il peso della morosità altrui senza il necessario consenso unanime. Il condominio resisteva, sostenendo invece che il decreto monitorio trovasse fondamento nei consuntivi approvati e che la costituzione del fondo rispondesse a ragioni di urgenza, connesse al dissesto finanziario provocato dalla consistente morosità di alcuni partecipanti.

In via preliminare, il giudizio è stato segnato anche da un profilo processuale: il giudice istruttore ha rilevato la nullità della citazione in opposizione perché redatta secondo il rito successivo alla riforma Cartabia, pur essendo il procedimento monitorio anteriore alla novella, e ha quindi fissato nuova udienza per consentire il corretto esercizio delle difese. Il merito della controversia è poi stato deciso dopo la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto.

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'opposizione e revocato il decreto ingiuntivo. Il punto decisivo della motivazione sta nell'accertamento del contenuto e della funzione concreta della delibera del 21 giugno 2022. Dal verbale assembleare risultava infatti che il punto all'ordine del giorno relativo alla costituzione di un fondo straordinario per far fronte alla morosità di alcuni condomini era stato approvato con 35 voti su 41 presenti, per complessivi 412,77 millesimi.

Ma il dato numerico, da solo, non esauriva la questione. Il giudice ha riportato il passaggio centrale della delibera, nel quale si legge, "si specifica che la costituzione di tale fondo si è resa necessaria per colmare le morosità accumulatesi in oltre 10 anni di vita del Condominio". Proprio questo inciso ha condotto il Tribunale ad escludere la ricorrenza del presupposto eccezionale che avrebbe potuto giustificare una deliberazione a maggioranza.

La motivazione è netta: "la delibera che ha costituito il fondo morosità non fa alcun riferimento a situazioni di urgenza effettiva e improrogabile", ma collega la contribuzione imposta ai condomini in regola "alla sola esigenza di appianare il debito accumulatosi, in 10 anni, a causa della morosità di alcuni partecipanti al condominio". Il lungo arco temporale richiamato dalla stessa delibera, osserva il giudice, esclude sia la straordinarietà dell'evento sia l'indifferibilità dell'intervento e rende piuttosto evidente una protratta inerzia nel recupero dei crediti.

Il Tribunale ha inoltre escluso che potesse integrare di per sé una ragione di urgenza la circostanza che i condomini morosi fossero divenuti incapienti in tutto o in parte. Anche questo dato, infatti, non equivale a un pericolo attuale e imminente tale da giustificare la deroga ai criteri legali di contribuzione.

Sotto il profilo monitorio, la decisione chiarisce poi che il decreto ingiuntivo era fondato solo apparentemente anche sui consuntivi delle annualità 2021-2022 e 2022-2023. Dalla documentazione prodotta emergeva, infatti, che l'unica voce rimasta insoluta da parte dell'opponente era proprio quella di euro 5.023,50 riferita al fondo morosità. Il condomino era dunque in regola con i pagamenti ordinari e aveva omesso esclusivamente il versamento dell'importo discendente dalla delibera ritenuta invalida.

Su tale base il Tribunale ha ritenuto che il condomino non fosse tenuto al pagamento e ha disposto la revoca del decreto opposto, con condanna del condominio alle spese di lite.

Il fondamento normativo della decisione è ricondotto al principio secondo cui i criteri di riparto delle spese dettati dall'art. 1123 c.c. possono essere derogati solo mediante una convenzione o una deliberazione unanime dei partecipanti. L'assemblea, quindi, non può utilizzare la maggioranza per riversare stabilmente sui condomini solventi il debito di quelli morosi. Solo un fondo cassa eccezionale, temporaneo e sorretto da una urgenza effettiva può giustificare una diversa soluzione, come riconosciuto dal filone giurisprudenziale tradizionale richiamato anche dal provvedimento.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 1975, n. 3463 e Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631: in mancanza di convenzione unanime, l'assemblea non può ripartire tra i condomini non morosi il debito dei morosi; è ammessa solo, in via eccezionale, la costituzione a maggioranza di un fondo cassa ad hoc in presenza di effettiva e improrogabile urgenza, tale da evitare danni più gravi alla collettività condominiale.
• Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1991, n. 12307 e Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1993, n. 6231: i criteri di riparto previsti dall'art. 1123 c.c. possono essere derogati soltanto da una convenzione o da una deliberazione unanime dei partecipanti; la maggioranza non può introdurre una diversa distribuzione del carico economico.
• Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9083: conferma l'ammissibilità del fondo cassa ad hoc solo quando vi sia una effettiva, improrogabile urgenza di reperire somme per evitare pregiudizi gravi al condominio.
• App. Catanzaro, 24 novembre 2020, n. 1542 e Trib. Roma, 16 maggio 2023, n. 7695: la delibera a maggioranza è stata ritenuta ammissibile solo quando la situazione di cassa e il rischio di interruzione dei servizi essenziali risultavano concretamente dimostrati; l'urgenza, dunque, non può essere presunta ma deve emergere dagli atti. La decisione calabrese aggiunge che, anche in tale evenienza, la provvista va ripartita secondo i millesimi e non in misura fissa.
• Trib. Roma, 29 maggio 2018, n. 10787 e Trib. Ravenna, 29 ottobre 2020, n. 823: esprimono una lettura più rigorosa, valorizzando il quadro successivo alla riforma del 2012 e l'art. 63 disp. att. c.c., nel senso che l'unanimità resta necessaria quando il fondo finisca per porre sui condomini in regola il debito dei morosi, restringendo al massimo lo spazio dell'eccezione fondata sull'urgenza.
• App. L'Aquila, 27 maggio 2021, n. 827: adotta invece una soluzione più elastica, ritenendo sufficiente la maggioranza semplice quando l'anticipazione sia posta a carico di tutti i condomini, compresi i morosi, e sia necessaria ad assicurare la prosecuzione della gestione; si tratta però di un'ipotesi sorretta da presupposti diversi da quelli esaminati a Cagliari.
• App. Milano, 21 novembre 2025, n. 3171: una più recente linea interpretativa, in applicazione dei principi di Cass. SS.UU. 14 aprile 2021, n. 9839, riconduce all'annullabilità e non alla nullità la delibera che, senza modificare in astratto i criteri legali, li violi in concreto nella singola gestione mediante l'utilizzo del fondo cassa generico per coprire le morosità.

Considerazioni conclusive

Il punto decisivo è la funzione concretamente assegnata al fondo. Quando la delibera serve soltanto a spostare sui condomini adempienti il peso di insoluti stratificati nel tempo, il criterio legale di riparto viene inciso nella sua sostanza e il consenso unanime resta la regola. In questa direzione si collocano i precedenti di legittimità del 1975, del 2001 e del 2014, seguiti dagli arresti di merito che ammettono la maggioranza solo a fronte di una urgenza reale e documentata; per un approfondimento, v. anche il fondo cassa ad hoc in situazione di emergenza.

Una lettura più rigorosa, maturata soprattutto nel quadro successivo alla riforma del 2012, riduce ulteriormente lo spazio dell'eccezione e insiste sull'unanimità ogni volta che il fondo finisca per gravare sui soli condomini in regola; sul punto v. anche fondo morosi e unanimità dopo la riforma. Su un versante più elastico si colloca invece App. L'Aquila n. 827/2021, che reputa sufficiente la maggioranza semplice quando l'anticipazione sia ripartita tra tutti i condomini, compresi i morosi, e sia necessaria alla continuità della gestione: è però un'ipotesi diversa, perché non coincide con il trasferimento del debito dei soli morosi sui partecipanti solventi; può vedersi anche la lettura più ampia sul fondo morosi.

Nel caso deciso mancavano proprio i presupposti che, secondo tutte le linee interpretative ricordate, giustificano una deroga: la delibera richiamava morosità ultradecennali, non un pericolo attuale per servizi o beni comuni. Resta infine da maneggiare con cautela il profilo dell'invalidità, perché la tendenza più recente distingue tra modifica astratta dei criteri e loro violazione in concreto nella singola gestione, orientandosi verso l'annullabilità in questa seconda evenienza; in tal senso v. anche il recente arresto sul fondo cassa generico. In questa prospettiva, la revoca del decreto ingiuntivo trova il suo fondamento essenziale non nella sola etichetta del fondo, ma nell'assenza di un'urgenza effettiva e nell'addebito imposto a chi era già in regola con i pagamenti.