Fondo cassa morosi valido solo con urgenza reale e restituzione delle somme

Il fondo cassa morosi può essere deliberato dall'assemblea solo come strumento eccezionale, temporaneo e contabilmente reversibile, quando occorra fronteggiare una situazione di liquidità effettiva, documentata e non differibile. Le somme richieste ai condòmini in regola devono essere configurate come anticipazioni, con successiva restituzione o regolazione in sede di conguaglio e rendiconto.

La Corte d'Appello di Genova, Sezione Seconda civile, con la sentenza n. 456 del 30 aprile 2026, ha confermato la declaratoria di nullità della deliberazione assembleare limitatamente al punto con cui era stata approvata la correzione e ratifica del riparto relativo a un fondo cassa straordinario di euro 30.000,00 già deliberato per difficoltà di cassa e debiti verso terzi. L'appello è stato accolto solo sulle spese, integralmente compensate in ragione della soccombenza reciproca.

La decisione valorizza due condizioni: la prova rigorosa dell'urgenza e la struttura provvisoria dell'anticipazione. La mera esistenza di debiti condominiali, di un passivo di gestione o di iniziative giudiziarie pendenti non basta, se non è dimostrato un pericolo attuale di pregiudizio grave e se il condominio non ha prima attivato gli strumenti di recupero nei confronti dei morosi.

La vicenda

Una partecipante al condominio impugnava la deliberazione assembleare del 28 febbraio 2022, contestando, tra l'altro, il punto relativo alla "correzione e ratifica del riparto spese relativo al fondo cassa straordinario euro 30.000,00", già deliberato nella precedente assemblea del 16 settembre 2021.

La prima deliberazione aveva approvato la costituzione del fondo "per via delle gravi difficoltà di cassa sofferte dal condominio e debiti verso terzi". La seconda aveva approvato e ratificato un nuovo riparto delle rate dovute dai singoli condòmini.

Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 730 del 14 marzo 2025, dichiarava la nullità della deliberazione limitatamente al punto 5 dell'ordine del giorno e respingeva le altre domande. Secondo il primo giudice, non erano state specificamente indicate a verbale le ragioni che rendevano imprescindibile la costituzione del fondo e non risultava provata una situazione di urgenza effettiva e improrogabile, derivante da azioni esecutive dei creditori sulle parti comuni o nei confronti dei condòmini solventi.

Il condominio proponeva appello sostenendo, da un lato, che la deliberazione del 28 febbraio 2022 non avesse costituito un nuovo fondo, ma si fosse limitata a correggere il riparto di quello già deliberato; dall'altro, che l'urgenza fosse comprovata dal passivo di bilancio e dall'esistenza di due iniziative giudiziarie. Contestava inoltre la condanna alle spese di primo grado.

La decisione

La Corte ha respinto il motivo relativo alla validità della deliberazione sul fondo, ritenendo che la delibera di correzione e ratifica del riparto fosse comunque destinata a sostituirsi alla precedente e, proprio per questo, soggetta agli stessi presupposti richiesti per la costituzione del fondo originario.

Il ragionamento è espresso in termini chiari:

"Con delibera del 16 settembre 2021, l'assemblea del condominio approvò la costituzione di un fondo cassa di 30.000,00 euro, 'per via delle gravi difficoltà di cassa sofferte dal condominio e debiti verso terzi'. Con delibera del 28 febbraio 2022, al punto 5, l'assemblea dispose 'la correzione e ratifica del riparto spese relativo al fondo cassa straordinario euro 30.000,00 già deliberato in data 16/9/21 dall'assemblea con odg ad hoc delibere conseguenti' ed approvò e ratificò il nuovo riparto all'unanimità dei presenti. La delibera in esame è, quindi, destinata a sostituirsi alla precedente, ed è, perciò, soggetta agli stessi presupposti di quella originaria".

Sul piano sistematico la Corte ha dato atto dell'esistenza di due orientamenti nella giurisprudenza di merito. Il primo, più rigoroso, ritiene che, dopo la riforma del condominio, la costituzione di un fondo destinato a ripianare i debiti dei morosi, ponendo l'onere anche sui condòmini già adempienti, incida sui criteri legali di riparto e non possa essere deliberata a maggioranza. Il secondo, meno restrittivo, ammette una deliberazione assembleare anche non unanime, ma solo in presenza di rigidi presupposti.

La norma di riferimento esterno è l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., secondo cui i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condòmini. La disposizione, inderogabile dal regolamento condominiale ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c., non disciplina direttamente il riparto interno del fondo, ma rafforza la tutela dei partecipanti adempienti e impedisce di trasformare la loro posizione in un obbligo ordinario di ripianamento delle morosità altrui.

La Corte ha applicato anche l'orientamento meno restrittivo, ma ha escluso che i suoi presupposti fossero presenti:

"Secondo un altro orientamento, invece, cui anche il Tribunale ha aderito ed a cui si deve annoverare anche un precedente di questa Corte, citato dal Tribunale, l'assemblea può adottare simili delibere in presenza di rigidi presupposti e, in particolare, deve essere dimostrata una effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, come nel caso d'aggressione in executivis da parte di creditori del condominio. Inoltre, il riparto deve essere provvisorio e deve, pertanto, prevedersi la restituzione di quanto pagato dai condomini adempienti".

Nel caso concreto mancavano entrambi i requisiti. La deliberazione non distingueva i condòmini in regola nei pagamenti da quelli morosi e non prevedeva la restituzione o il conteggio delle somme versate in sede di conguaglio e rendiconto. Inoltre, l'urgenza risultava priva di attualità, poiché collegata a una situazione protratta nel tempo.

La motivazione insiste su questo profilo:

"In primo luogo, anche la giurisprudenza meno restrittiva sul fondo cassa ne ammette la costituzione, a condizione che sia previsto che gli importi versati dai condomini in regola coi pagamenti in luogo dei morosi siano restituiti e, comunque, conteggiati in sede di conguagli e di rendiconti, mentre, nella specie, la delibera non distingue i soggetti in regola nei pagamenti dagli altri. In secondo luogo, manca la prova dell'urgenza: come si evince dalla delibera modificata, l'urgenza, infatti, si protrae dal 2016, dal momento che la delibera del settembre 2021 richiama, appunto, un'altra delibera (non prodotta) che aveva previsto la costituzione del fondo".

La Corte ha poi chiarito che l'urgenza deve essere intesa in senso restrittivo. Se le quote riscosse in base al preventivo si rivelano insufficienti, anche a causa della morosità di alcuni partecipanti, il rimedio ordinario resta il consuntivo, insieme alla riscossione forzosa delle somme dovute dai morosi e alla comunicazione dei loro dati ai creditori insoddisfatti.

Il passaggio conclusivo sul punto è particolarmente rilevante:

"Non può invece obbligarsi il condomino in regola coi pagamenti a versare nuovamente al condominio l'importo dei contributi rimasti insoluti dai morosi e sollecitati dal terzo creditore. In casi di crisi contabile come questa, il condominio dovrebbe prioritariamente avviare l'azione esecutiva contro i morosi, per minimizzare l'onere sui condomini solventi. La costituzione del fondo d'emergenza dovrebbe essere l'ultima risorsa. Il condominio non ha provato di aver percorso questa strada".

È stata esclusa anche la violazione dell'art. 112 c.p.c.. La domanda introduttiva mirava alla declaratoria di invalidità della deliberazione; per la Corte non assumeva rilievo decisivo qualificare la delibera come costitutiva di un nuovo fondo o modificativa di quello già approvato, poiché il nucleo sostanziale della censura riguardava comunque la mancanza dei presupposti per imporre il riparto.

Il secondo motivo d'appello, relativo alle spese, è stato invece accolto. La Corte ha ritenuto che la domanda originaria fosse articolata in più capi e che l'impugnante fosse risultata vittoriosa soltanto su uno di essi. Da qui la soccombenza reciproca e la compensazione integrale delle spese di entrambi i gradi di giudizio ai sensi dell'art. 92 c.p.c..

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631: in mancanza di una convenzione unanime, l'assemblea non può ripartire tra i condòmini non morosi il debito dei morosi; è ammessa, in via eccezionale, la costituzione di un fondo cassa ad hoc solo in presenza di effettiva e improrogabile urgenza, per evitare danni più gravi alla collettività condominiale.
• Cass. civ., sez. II, n. 12638/2020; Cass. civ., sez. II, n. 13505/2019; Cass. civ., sez. II, n. 9083/2014: richiamate dalla Corte per segnalare che la Suprema Corte si è pronunciata più volte in materia di fondi e morosità condominiali, ma in fattispecie riferite alla disciplina anteriore alla riforma del condominio.
• Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839: la nullità delle deliberazioni condominiali ha carattere residuale; sono nulle le delibere che modificano in astratto e per il futuro i criteri legali o convenzionali di riparto, mentre sono annullabili quelle che violano tali criteri nella concreta ripartizione della singola spesa. Il principio è utile per delimitare la qualificazione del vizio, pur non essendo il tema sviluppato dalla Corte genovese.
• App. Milano, n. 3171 del 21 novembre 2025: l'utilizzo del fondo cassa generico per coprire debiti derivanti da morosità individuali viola i criteri legali di riparto se manca una situazione di effettiva e improrogabile urgenza; la pronuncia qualifica il vizio come annullabilità quando la delibera incida sulla singola gestione e non modifichi stabilmente i criteri di riparto.
• Trib. Cagliari, 24 marzo 2026, n. 770: la costituzione di un fondo morosità richiede l'unanimità, salvo che sia provata un'urgenza effettiva e attuale; non basta il richiamo a morosità accumulate nel tempo, perché la cronicità della situazione esclude l'eccezionalità dell'intervento.
• Trib. Roma, 16 maggio 2023, n. 7695: la delibera a maggioranza è stata ritenuta legittima in presenza di esigenze di cassa dimostrate e del rischio di interruzione di servizi essenziali comuni. È un arresto utile a chiarire che l'orientamento meno restrittivo richiede comunque una prova concreta dell'urgenza.
• Trib. Ravenna, 29 ottobre 2020, n. 823: dopo la riforma del condominio, la costituzione di un fondo destinato a far fronte alle morosità, con contribuzione anche dei condòmini in regola, richiede il consenso unanime, salvo l'ipotesi eccezionale di effettiva e improrogabile urgenza; la sola notifica di un decreto ingiuntivo non coincide necessariamente con una aggressione esecutiva attuale.
• Trib. Monza, 27 ottobre 2020, n. 1401: in una fattispecie peculiare, con credito verso il condomino moroso ritenuto totalmente inesigibile, è stata ammessa una lettura più elastica del potere assembleare; il precedente resta distinto dai casi in cui manchi la prova dell'infruttuosità del recupero e l'urgenza sia soltanto contabile.
• App. L'Aquila, n. 827/2021: l'anticipazione può essere deliberata a maggioranza quando sia ripartita tra tutti i condòmini, compresi i morosi, e sia necessaria alla continuità della gestione; l'ipotesi è diversa dal trasferimento del debito dei soli morosi sui partecipanti solventi.

Considerazioni conclusive

Il fondo cassa morosi deliberato a maggioranza richiede una funzione emergenziale, una durata circoscritta e una regolazione contabile dell'anticipazione. La regola applicata non riguarda qualsiasi fondo cassa condominiale, ma quello destinato a coprire scoperture determinate dall'inadempimento di alcuni partecipanti: in questa ipotesi l'assemblea non può trasformare la morosità altrui in un obbligo stabile dei condòmini in regola, se non ricorrono presupposti rigorosi di urgenza e provvisorietà.

La soluzione è coerente con Cass. n. 13631/2001, che ammette il fondo ad hoc solo davanti a un'urgenza effettiva e improrogabile, e con l'indirizzo più recente che valorizza la tutela dei condòmini adempienti nel quadro dell'art. 63 disp. att. c.c. App. Milano n. 3171/2025 e Trib. Cagliari n. 770/2026 rafforzano la medesima impostazione: la deroga ai criteri ordinari di contribuzione deve essere eccezionale, motivata da un pericolo concreto e accompagnata dalla restituzione o dal conguaglio delle somme anticipate; sul punto v. anche fondo morosità e urgenza effettiva e, in tal senso, utilizzo del fondo cassa per debiti dei morosi.

L'orientamento meno restrittivo, rappresentato da Trib. Roma n. 7695/2023, non autorizza un uso ordinario del fondo morosi: consente la maggioranza solo quando la crisi di liquidità si traduca in un rischio concreto per la gestione o per i servizi essenziali comuni. La stessa impostazione conferma, dunque, che la prova dell'emergenza è il vero discrimine; può vedersi anche fondo cassa morosi a maggioranza.

La lettura più rigorosa, espressa da Trib. Ravenna n. 823/2020, restringe ulteriormente lo spazio della deliberazione maggioritaria dopo la riforma del condominio e richiede l'unanimità quando l'effetto sia quello di far pagare ai condòmini in regola le quote insolute dei morosi; per un approfondimento, v. fondo cassa per morosità e validità della delibera. Gli arresti più elastici non si pongono in contrasto frontale: Trib. Monza n. 1401/2020 valorizza la totale inesigibilità del credito verso il moroso, mentre App. L'Aquila n. 827/2021 riguarda un'anticipazione ripartita tra tutti i partecipanti, compresi i morosi. Sono ipotesi delimitate, utili a segnare il confine tra una misura straordinaria di gestione e una deroga non consentita al riparto delle morosità; sul punto v. anche inesigibilità del credito verso il condomino moroso e riparto del fondo tra tutti i condòmini.

Nel caso deciso, la delibera non indicava una minaccia attuale per beni comuni o servizi essenziali, non distingueva le posizioni dei morosi e dei condòmini in regola e non prevedeva la restituzione o il conguaglio delle anticipazioni. La crisi di cassa, protratta nel tempo e non preceduta dalla prova di un serio tentativo di recupero verso gli inadempienti, non poteva giustificare l'imposizione del fondo. La conferma dell'invalidità della deliberazione discende quindi dall'assenza dei presupposti che, anche secondo l'orientamento più aperto, rendono eccezionalmente ammissibile il fondo cassa morosi deliberato a maggioranza.