Dopo l'affitto breve chi resta oltre la scadenza può dover pagare l'indennità giornaliera

Una controversia relativa alla permanenza nell'immobile oltre la scadenza di un affitto breve consente di mettere a fuoco due profili pratici: da un lato, la perdita del titolo di detenzione quando venga meno il consenso del proprietario; dall'altro, i criteri di liquidazione dell'indennità dovuta per l'occupazione senza titolo, soprattutto quando l'immobile sia ordinariamente destinato ad affitti brevi.

Con sentenza del 18 febbraio 2026, il Tribunale di Firenze (Seconda sezione civile) ha ricostruito il rapporto tra le parti sulla base delle comunicazioni intercorse e ha ritenuto cessato il consenso alla permanenza dal 19 maggio 2024, condannando l'occupante al rilascio e al pagamento di un importo giornaliero parametrato all'ultima pattuizione economica.

La vicenda

La proprietaria di un appartamento, utilizzato per affitti brevi e registrato come struttura ricettiva, aveva concesso l'immobile tramite piattaforma Airbnb per una durata iniziale di tre giorni, al canone giornaliero di € 130,00. Successivamente, le parti avevano proseguito il rapporto mediante accordi informali, con rideterminazione del corrispettivo: dapprima al canone di € 85,00 al giorno fino al 24 aprile 2024, poi a € 75,00 al giorno e, infine, a € 85,00 al giorno fino al 18 maggio 2024.

Alla scadenza dell'ultima proroga, l'occupante aveva rifiutato di rilasciare l'immobile e, dal 18 maggio 2024, non aveva più versato alcunché. La proprietaria aveva quindi adito il Tribunale chiedendo l'accertamento della cessazione del rapporto e, in ogni caso, la condanna al rilascio e al pagamento dell'indennità di occupazione fino alla riconsegna. La controparte era rimasta contumace e non si era presentata a rendere l'interrogatorio formale deferito.

La decisione

Il Tribunale ha valorizzato lo scambio di messaggi tra le parti, ritenendo provato che l'ultima estensione del godimento fosse stata concordata sino al 18 maggio 2024, e ha attribuito rilievo processuale alla mancata comparizione all'interrogatorio formale, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., nel quadro degli elementi documentali acquisiti.

In motivazione, il giudice ha ricostruito in modo unitario la sequenza fattuale e il venir meno del consenso, affermando "Risulta dallo scambio di comunicazioni whatsapp intercorse tra le parti (doc. 6) che le stesse avevano concordato la locazione dell'immobile … per il periodo 8-18.5.24 per il canone giornaliero di € 85,00. La circostanza deve ritenersi ammessa anche ai sensi dell'art. 232 c.p.c. non essendo comparsa … a rispondere all'interrogatorio formale. Risulta quindi dagli atti che … con decorrenza dal 19.5.24 non occupa più l'immobile col consenso della [proprietaria]".

Su questo presupposto, è stato ritenuto decisivo il duplice rilievo per cui, dal 19 maggio 2024, era cessato il consenso della proprietaria e, comunque, non risultava tra le parti un valido contratto di locazione in forma scritta. Il passaggio motivazionale è esplicito nel collegare il venir meno del consenso al difetto di un titolo negoziale idoneo, evidenziando il requisito formale previsto dalla normativa sulle locazioni abitative: "Deve essere tenuto presente che l'art. 1 comma 4 L. n. 431/98 stabilisce che per la stipula di validi contratti di locazione ad uso abitativo è richiesta la forma scritta. Pertanto risulta dagli atti che con decorrenza dal 19.5.24 è cessato il consenso … e che d'altronde non sussiste neppure un valido contratto di locazione avente forma scritta. Pertanto [l'occupante] deve essere condannata al rilascio … in quanto occupato senza titolo".

Quanto alla quantificazione dell'indennità, il Tribunale ha ritenuto di doverla determinare tenendo conto sia della destinazione dell'immobile ad affitti brevi, sia dell'ultimo importo pattuito tra le parti per l'uso giornaliero. La motivazione, in continuità con la ricostruzione fattuale, precisa che la misura viene ancorata al corrispettivo concordato, sul presupposto dell'uso locatizio normalmente praticato dalla proprietaria: "[L'occupante] deve essere condannata altresì al pagamento di indennità di occupazione … fino al rilascio dell'immobile e ciò tenendo presente l'uso locatizio per affitti brevi che [la proprietaria] dell'immobile fa ordinariamente …: in ragione dell'importo convenuto tra le parti per l'uso giornaliero dell'immobile l'indennità può essere determinata in € 85,00 per ogni giorno dal 19.5.24 fino al rilascio".

Nel dispositivo, è stata dichiarata la non sussistenza, alla data del 19 maggio 2024, di un contratto di locazione tra le parti; è stata pronunciata la condanna al rilascio, con fissazione di un termine, e la condanna al pagamento di € 85,00 al giorno dal 19 maggio 2024 fino alla riconsegna.

I riferimenti giurisprudenziali

In motivazione, il Tribunale richiama espressamente l'art. 1, comma 4, L. n. 431/1998 e applica l'art. 232 c.p.c. sul piano processuale. A fini di inquadramento, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la locazione abitativa priva di forma scritta è affetta da nullità, rilevabile anche d'ufficio, connessa alla ratio pubblicistica della disciplina (Cass., Sez. Un., n. 18214/2015) , mentre è stato altresì precisato che la sola "regolarizzazione" fiscale non integra di per sé il requisito civilistico della forma scritta (Cass., sez. III, n. 8111/2020) . In ambito di locazioni a finalità turistica, parte della giurisprudenza di merito ha comunque ribadito la necessità della forma scritta a pena di nullità, pur distinguendo poi, sul piano delle conseguenze, l'area delle nullità "di protezione" tipiche delle locazioni abitative ordinarie (Trib. Massa, 15 dicembre 2017) .

Quanto ai criteri di ristoro per l'occupazione senza titolo, le Sezioni Unite hanno composto il contrasto sul "danno in re ipsa", affermando che il fatto costitutivo del risarcimento consiste nella perdita della concreta possibilità di godimento (diretto o indiretto) e che, se il danno non è provabile nel suo preciso ammontare, esso può essere liquidato equitativamente, anche mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass., Sez. Un., n. 33645/2022) ; in applicazione del medesimo indirizzo, è stato ribadito che il danno da occupazione sine titulo non è più qualificabile come danno in re ipsa, ma come danno presunto che richiede, quanto meno, l'allegazione della perdita della concreta possibilità di godimento (Cass. 14 maggio 2025, n. 12879) .

Considerazioni conclusive

La ricostruzione adottata dal Tribunale ruota attorno a un dato fattuale e a un dato giuridico: il primo è la cessazione del consenso alla permanenza dal 19 maggio 2024; il secondo è la mancanza di un contratto di locazione in forma scritta idoneo a sorreggere un ulteriore godimento dell'immobile dopo tale data. In questa prospettiva, la condanna al rilascio si innesta sull'affermazione per cui, venuto meno il consenso, la detenzione prosegue senza titolo, secondo quanto sintetizzato in motivazione "con decorrenza dal 19.5.24 è cessato il consenso … e … non sussiste neppure un valido contratto di locazione avente forma scritta".

Quanto all'importo giornaliero, la scelta di assumere come parametro l'ultima pattuizione (€ 85,00 al giorno) è motivata non come automatismo, ma come criterio coerente con l'uso locatizio ordinario per affitti brevi e con il corrispettivo concretamente concordato dalle parti nell'immediatezza del periodo di occupazione.

Sul piano sistematico, la quantificazione dell'indennità per occupazione senza titolo resta tema strettamente legato alle allegazioni e alla prova: dopo i principi delle Sezioni Unite, il ristoro non può essere trattato come "in re ipsa", ma richiede quantomeno l'emersione della perdita di una concreta possibilità di godimento, pur potendo il giudice procedere a liquidazione equitativa mediante parametri locativi . In questa chiave, la destinazione dell'immobile ad affitti brevi e la misura del corrispettivo giornaliero concordato hanno rappresentato, nel caso concreto, gli elementi valorizzati per una liquidazione ancorata a dati oggettivi.

In pratica, la pronuncia conferma l'utilità di documentare in modo ordinato sia il momento di revoca del consenso, sia il valore di utilizzo dell'immobile, soprattutto quando la gestione sia improntata ad affitti brevi, nei quali il parametro giornaliero può essere un indice immediato della redditività del bene.