Odori insopportabili in casa: il giudice può obbligare il Condominio ai lavori immediati (e con penale giornaliera)

Quando le immissioni olfattive incidono in modo apprezzabile sulle condizioni di salubrità e sul normale godimento dell'abitazione, la tutela può essere richiesta anche in via cautelare, purché siano dimostrati i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora, e sia verificata la residualità del rimedio atipico.

In questo senso si è espressa l'ordinanza del Tribunale di Roma (Giudice monocratico), 28 gennaio 2026, resa in un procedimento ex art. 700 c.p.c. promosso da conduttori di un'unità immobiliare, i quali lamentavano la persistente presenza di odori insalubri provenienti dall'edificio e chiedevano che fosse ordinato al Condominio di eseguire gli interventi necessari a rimuovere gli inconvenienti igienici riscontrati.

La decisione si segnala, sul piano processuale, per la motivazione dedicata alla verifica della ammissibilità della tutela d'urgenza rispetto all'eccezione di difetto di residualità e, sul piano istruttorio, per il rilievo centrale attribuito alla CTU, svolta con accertamenti tecnici/ambientali e strumentazione scientifica, finalizzati a ricostruire provenienza, frequenza, durata, intensità e origine delle emissioni odorigene e ad individuare gli interventi utili alla loro eliminazione.

È stata inoltre accolta l'istanza di applicazione della misura coercitiva di cui all'art. 614-bis c.p.c., mediante fissazione di una somma dovuta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine giudiziale.

La vicenda

Alcuni conduttori hanno proposto ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo che fosse ordinato al Condominio di rimuovere gli inconvenienti igienici dovuti all'emanazione di odori insalubri percepiti all'interno dell'appartamento da loro abitato.

A fondamento della domanda è stato dedotto che la permanenza nell'abitazione era divenuta difficoltosa per la presenza di odori sgradevoli che aumentavano nelle ore serali, sino a incidere sul normale riposo.

A sostegno delle allegazioni è stata richiamata la documentazione relativa al sopralluogo svolto dalla ASL territorialmente competente, dal quale erano emerse percezioni olfattive immediatamente sgradevoli e l'indicazione della necessità di eliminare gli inconvenienti igienici mediante interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, in modo da garantire i requisiti di agibilità e salubrità dei locali. È stato inoltre evidenziato che gli accertamenti eseguiti nel tempo non avevano risolto la problematica.

Il Condominio si è costituito contestando i presupposti della tutela cautelare e sollevando, tra l'altro, eccezione di difetto di residualità del ricorso, con richiesta di rigetto.

Nel corso del procedimento è stata disposta ed espletata CTU per verificare la sussistenza delle immissioni olfattive e, in caso di riscontro positivo, individuare gli interventi necessari alla loro eliminazione.

La decisione

In via preliminare, quanto all'eccezione di difetto di residualità, il Giudice ha richiamato l'indirizzo secondo cui, ai fini dell'ammissibilità dell'azione ex art. 700 c.p.c., occorre verificare se l'ordinamento appronti, "in astratto", una forma di tutela tipica idonea a consentire il conseguimento, in via d'urgenza, della tutela invocata, prescindendo dalle ragioni che in concreto possano ostare all'esercizio dell'azione o renderla infondata nel merito. In tale cornice, anche l'eccezione sollevata dal resistente non è stata condivisa.

Chiarito ciò, il Tribunale ha ribadito che, ai fini dell'accoglimento del ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., devono sussistere entrambi i presupposti del fumus boni iuris e del "pregiudizio imminente e irreparabile all'attuazione dello stesso in via ordinaria", ossia il periculum in mora.

Con riferimento al fumus boni iuris, la CTU è stata valorizzata in modo determinante. Il consulente ha dato atto che le misurazioni delle emissioni e i rilievi erano stati eseguiti in un'unica giornata, in condizioni quanto più possibile costanti e riproducibili, durante l'orario di maggiore afflusso e utilizzo dei servizi igienico-sanitari oggetto di analisi, mediante due ricettori in postazioni di raccolta diverse e con procedura articolata in più fasi per rappresentare la qualità delle emissioni. All'esito, è stato accertato che, presso il servizio igienico dell'appartamento, le emissioni odorigene superavano il livello della normale tollerabilità.

Sono state inoltre individuate le cause tecniche del fenomeno, ricondotte, in sintesi, al degrado e all'ostruzione di componenti dell'aerazione, al dimensionamento inadeguato della ventilazione primaria, alla vetustà e criticità della ventilazione secondaria, nonché a problemi di tenuta e di giunzioni (con specifiche criticità anche in corrispondenza del piano sovrastante).

Il Giudice ha condiviso le conclusioni per la completezza e l'esaustività dell'indagine, osservando che esse risultavano fondate su una metodologia puntualmente descritta e su accertamenti condotti in condizioni ripetibili. Su tale base, "appare sussistere, sia pure allo stato e nei limiti che il presente rito impone, il fumus boni iuris" della pretesa azionata.

Quanto alle modalità di eliminazione degli inconvenienti, il CTU ha indicato come soluzione il completo rifacimento dell'aerazione secondaria a partire dal terzo piano fino alla sommità dell'edificio, ovvero anche dell'aerazione primaria (dal superattico al torrino), oltre alla revisione di braga e giunzioni al piano quarto, secondo le specificazioni contenute nella relazione peritale. Tenuto conto di tali conclusioni, è stato quindi ordinato al Condominio di eseguire gli interventi individuati in CTU.

Con riferimento al periculum in mora, il Tribunale lo ha ravvisato sulla base della documentazione in atti e, in particolare, della comunicazione della ASL, nella quale si dava atto che, all'esito del sopralluogo, erano state percepite "immediatamente sensazioni olfattive sgradevoli" e si evidenziava la necessità di interventi manutentivi "affinché vengano garantiti i requisiti di agibilità e salubrità dei locali".

È stato inoltre considerato che anche il consulente di parte del resistente aveva dato atto che i cattivi odori sussistevano in misura superiore al tollerabile all'interno degli ambienti dell'immobile. Su tale base, "appare sussistere anche il requisito del periculum in mora", anche con riguardo alle dedotte conseguenze sulla salute derivanti dalle immissioni presenti.

Coerentemente, il ricorso è stato accolto con ordine di rimozione immediata degli inconvenienti igienici mediante esecuzione degli interventi individuati dal CTU e con fissazione di un termine di sessanta giorni dalla comunicazione dell'ordinanza per l'effettuazione dei lavori.

Il Giudice ha inoltre ritenuto non opportuno concedere il rinvio richiesto dal resistente per esperire un tentativo di mediazione, valorizzando le conclusioni della CTU e il rilievo, contenuto nella relazione, secondo cui non era stata formulata alcuna ipotesi transattiva dal Condominio (pur a fronte di una bozza inviata alle parti e dell'adesione del consulente di parte del resistente a quanto indicato in quella bozza).

Infine, è stata accolta la richiesta di applicazione dell'art. 614-bis c.p.c., con determinazione della somma dovuta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine, ritenuta congrua in euro 50,00, anche in considerazione del ritardo già maturato; le spese di lite e le spese di CTU sono state poste a carico del resistente.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel motivare sull'eccezione di difetto di residualità del ricorso ex art. 700 c.p.c., l'ordinanza richiama Cass. civ., 1999, n. 5925, in tema di verifica in astratto della sussistenza di tutele tipiche idonee a conseguire, in via d'urgenza, la medesima protezione richiesta con la misura atipica.

Il Giudice richiama inoltre Cass. civ., 2022, n. 25094, sul perimetro della denuncia di danno temuto, chiarendo che la condizione non coincide con un danno certo o già verificatosi, ma può consistere anche nel ragionevole pericolo che esso si verifichi e persista o si reiteri; il richiamo viene poi calato nel caso concreto evidenziando che la doglianza non si fondava sul timore di un futuro danno, quanto sulla persistente manifestazione degli effetti pregiudizievoli.

Considerazioni conclusive

La motivazione sviluppa un percorso che, in concreto, consente di leggere la tutela d'urgenza come strumento idoneo a imporre al soggetto tenuto alla manutenzione degli impianti comuni l'esecuzione di interventi tecnici, quando l'istruttoria cautelare evidenzi una condizione di salubrità compromessa e un pregiudizio non adeguatamente fronteggiabile con l'attesa dei tempi del merito.

In questo quadro, la CTU non è stata utilizzata come mero riscontro descrittivo, ma come presidio di affidabilità dell'accertamento, sino a fondare l'ordine di eseguire gli interventi "per come indicati" nella relazione.

La decisione valorizza inoltre un punto operativo spesso decisivo in materia: la possibilità di accompagnare l'ordine giudiziale con una misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c., fissando una somma giornaliera che mira a rendere effettiva l'esecuzione, soprattutto quando la situazione pregiudizievole risulti già persistente nel tempo.

Quanto al perimetro sostanziale, l'accertamento del superamento della normale tollerabilità delle emissioni odorigene rinvia, sul piano dei criteri civilistici, alla logica delle immissioni di cui all'art. 844 c.c., che richiede una valutazione in concreto delle propagazioni e della loro incidenza sulla qualità della vita nell'abitazione.

Sul tema, per un inquadramento pratico dei rimedi esperibili e della prova dell'intollerabilità, può essere utile confrontare Odori molesti e tutela civile contro le immissioni , tenendo ferma la necessaria distinzione tra l'accertamento tecnico del fenomeno e l'individuazione del soggetto tenuto, caso per caso, a rimuoverne la causa.

Resta infine un profilo di cautela applicativa: l'ordine di eseguire lavori è stato adottato qui all'esito di una CTU particolarmente strutturata e di riscontri anche documentali (ASL) ritenuti idonei a dimostrare la compromissione dei requisiti di agibilità e salubrità. In assenza di un quadro istruttorio comparabile, la tutela ex art. 700 c.p.c. può incontrare letture più rigorose sul requisito dell'urgenza, specie quando la condotta della parte lasci intendere che il pregiudizio non fosse avvertito come non differibile.

Sul punto, per un approfondimento di taglio processuale sulle valutazioni restrittive del periculum, è utile il richiamo agli orientamenti illustrati in Periculum in mora e tutela d'urgenza quando l'attesa contraddice l'urgenza , avendo riguardo al fatto che la valutazione resta ancorata al caso concreto.