Sentenza di condanna, decreto in sede di volontaria giurisdizione, ovvero, fuori dalla sede giurisdizionale, rimborso delle spese urgenti al condominio ex art. 1134 c.c. Sono queste le ipotesi al ricorrere delle quali si può affermare che il condominio è obbligato ad eseguire dei lavori (o a rimborsarne le spese).
Partiamo dal quesito del nostro lettore: "Buongiorno amici di condominio, ho un problema. Abito all'ultimo piano di un edificio in condominio e la mia proprietà subisce infiltrazioni dal lastrico solare condominiale.
Dopo un primo intervento tampone ordinato dall'amministratore - si è scoperto che quella parte comune ha un difetto strutturale eliminabile con opere straordinarie - l'assemblea ha deciso che gli interventi risolutivi saranno effettuati coi prossimi lavori.
Sono rimasto sbigottito: innanzitutto i nuovi lavori non hanno data certa, in secondo luogo è stato in sostanza deciso che fino a quell'imprecisato momento, io dovrò tenermi il disagio ed il danno (che comunque mi sarà risarcito). Cosa posso fare?"
Lavori condominiali, assemblea, amministratore e inerzia
Ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c. l'amministratore ha il dovere di porre in essere gli atti conservativi, cioè gli interventi volti alla manutenzione ordinaria dei beni comuni.
L'assemblea, quale organismo a competenza generale, ha il potere di disporre tutte le opere ordinarie/straordinarie che ritiene opportune.
L'art. 1135, secondo comma, c.c. recita: "l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea".
L'urgenza, dunque, della quale si dirà in relazione ai poteri dei condòmini di realizzare atti di gestione individuale (art. 1134 c.c.), è la circostanza che consente all'amministratore di disporre interventi di manutenzione straordinaria.
Lavori condominiali urgenti, i poteri dei condòmini
Ai sensi dell'art. 1134 c.c. "il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Quando la spesa è urgente?
Al riguardo, la Corte di Cassazione afferma che bisogna valutare l'urgenza "secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (Cass., 6.12.1984, n. 6400; Cass., 26.3. 2001, n. 4364) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. 19.12.2011, n. 27519; Cass. 19.3.2012, n. 4330).
Nel valutare l'urgenza occorre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (cfr., Cass. 23.9.2016, n. 18759)" (Cass. 16 aprile 2018 n. 9280).
Tanto che si tratti di spesa urgente sostenuta dal condòmino, quanto che si verta nell'ipotesi di manutenzione straordinaria disposta dall'amministratore è necessario:
- dimostrare di avere eseguito o fatto eseguire un intervento;
- allegare la spesa sostenuta:
- fornire gli elementi indispensabili a dimostrare l'urgenza (per l'amministratore questa circostanza vale solamente in caso di contestazione della spesa da parte dell'assemblea, in quanto la ratifica della spesa rende superflua la dimostrazione della sua urgenza).
Fin qui possiamo dire al nostro lettore che lui potrà:
- fare intervenire un'impresa e poi dimostrare l'urgenza dell'intervento (per quello che ci dice, converrebbe un intervento tampone ex art. 1134 c.c.);
- chiedere all'amministratore di disporre un intervento ex art. 1135, secondo comma, c.c.
- in ogni caso rivolgersi ad un legale per valutare il contenuto della delibera per ogni opportuna azione a tutela dei propri diritti.
Lavori condominiali urgenti e azione giudiziale: attenti agli imprevisti
Riguardo a questa ultima opzione, le vie solitamente percorribili sono due:
a) ricorso ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. a mente del quale "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore";
b) azione d'urgenza ex art. 700 c.p.c.;
c) azione giudiziale ordinaria finalizzata ad ottenere una sentenza di condanna ad un obbligo di fare, cioè una sentenza che imponga con eventuale misura di coercizione indiretta (ex art. 614-bis c.p.c.) l'esecuzione delle opere.
In ogni caso è salvo il diritto al risarcimento del danno. Le ipotesi di intervento giudiziale comportano un'incertezza sostanziale sul costo dei lavori posti che in queste ipotesi il giudice potrebbe determinare le opere ritenute necessarie in maniera diversa da quanto richiesto dalle parti (ergo decidere per interventi manutentivi più costosi di quelli inizialmente previsti dalle parti in causa).
