È noto a tutti che ogni immobile richieda una cura costante. Sappiamo, infatti, che tanto le semplici riparazioni quanto la cosiddetta manutenzione straordinaria sono fondamentali per mantenere in buono stato il proprio appartamento. In alcuni casi, inoltre, l'intervento diventa, persino, indispensabile per garantire l'idoneità all'uso del bene.
A tal proposito, si pensi ai lavori idraulici, resi necessari, ad esempio, da un'improvvisa rottura di una tubatura piuttosto che dall'opportunità di ristrutturare l'intero impianto nel bagno, ormai soggetto a micro perdite.
Si tratta, di circostanze che impongono un intervento immediato, poiché la perdita d'acqua, anche se minima, provoca delle fastidiose infiltrazioni, con conseguente sfarinamento della muratura e l'inesorabile muffa.
Se ciò dovesse accadere, la riparazione sarebbe inevitabile, con tanto di operai nell'appartamento, rumori per la rottura delle pareti e lo sporco per casa e nel vano scale del palazzo. Pertanto, in tali occasioni, come ci si deve comportare nei riguardi dei propri vicini.
Il proprietario dell'immobile da riparare deve dare avviso della paventata manutenzione straordinaria? In particolare, si possono fare lavori idraulici senza avvisare gli altri condomini?
Lo scopo di questo articolo è quello di rispondere alla predetta domanda, ma non prima di aver valutato le varie implicazioni di un caso come quello in esame.
Lavori idraulici in appartamento: cosa dice la legge?
Per trovare la risposta al quesito appena posto, è opportuno porre l'attenzione sull'articolo 1122 del codice civile secondo il quale «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
In primo luogo, quindi, secondo questa norma, il proprietario non può eseguire dei lavori all'interno dell'appartamento, compresi quelli idraulici, che possano arrecare danno alle cose comuni o che provochino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del condominio: si tratta di una disposizione che appare scontata.
Meno ovvia, invece, è la parte finale dell'articolo citato che sancisce, esplicitamente, a carico del singolo proprietario, il dovere di comunicare all'amministratore i lavori in progetto.
In pratica, quindi, seguendo questa disposizione, se si ha intenzione di effettuare un intervento di manutenzione, quale potrebbe essere l'esecuzione di lavori idraulici, è necessario avvisare il condominio.
A questo punto, però, sorgono due dubbi:
- l'obbligo di dare notizia delle proprie intenzioni, scatta in tutti i casi, cioè per qualsiasi opera, anche di semplice riparazione di un tubo di facile accesso, oppure è determinante farlo soltanto per dei lavori particolarmente consistenti?
- la mancata preventiva comunicazione dei lavori idraulici in esecuzione, che tipo di conseguenza può arrecare al proprietario distratto?
Lavori idraulici in appartamento: avviso in tutti i casi?
Onestamente, prevedere un obbligo di avviso per ogni genere di lavori da effettuare nel proprio appartamento, anche per una semplice riparazione da compiere nell'ambito di una mezza giornata lavorativa, appare eccessivo e fuorviante.
L'avviso a cui fa riferimento l'articolo del codice civile non può che riferirsi a quegli interventi, particolarmente, rilevanti che richiedono rumori e sollecitazioni per più giorni oltreché un potenziale interessamento dei beni comuni: si pensi allo sporco, inevitabilmente, provocato al vano scale col passaggio degli operai nonché all'uso dell'ascensore per il trasporto dei materiali utilizzati.
In questi casi, è buona regola avvisare il condominio, anche, per evitare di alimentare sospetti sulla propria attività e per scongiurare una mal disposizione del condominio nei nostri riguardi nel caso, ad esempio, di eventuali piccoli danni provocati alle cose comuni (ad esempio, qualche graffio alle pareti del vano scale).
Lavori idraulici in appartamento: cosa accade se manca l'avviso?
Sostanzialmente non accade nulla, poiché la norma in esame non prevede alcuna concreta conseguenza per chi non ha, preventivamente, avvisato l'amministratore dei lavori idraulici che sta realizzando all'interno del proprio appartamento.
Non si rinvengono, altresì, delle decisioni giurisprudenziali che abbiano, in qualche modo, sanzionato il mancato avviso.
Ricordati sempre che, fermo restando lo scontato dovere di non provocare danni ai beni comuni e agli altri appartamenti, non hai bisogno di alcuna autorizzazione condominiale per eseguire dei lavori, anche idraulici, a casa tua.
Tuttavia, progettare ed eseguire degli interventi di manutenzione straordinaria nel proprio immobile, con tanto di impegno anche per vari giorni, determina delle inevitabili ripercussioni sugli altri condomini, per le quali è opportuno preavvisarli, anche e non solo, per mantenere dei buoni rapporti coi medesimi.
Pertanto una mail all'amministratore, un avviso in bacheca e anche un'amichevole informativa, mediante chiacchierata con gli altri condomini, sembrano dei comportamenti, insieme agli altri, di sicura opportunità.
Infine, non dimenticare che potrebbe essere necessario accedere all'appartamento del vicino per provvedere all'intervento. Si tratterebbe di una circostanza che imporrebbe non solo di preavvisare il proprietario dell'immobile adiacente, ma anche di ottenere dal medesimo l'autorizzazione necessaria. A questo proposito, egli potrebbe anche negartela?
Lavori idraulici in appartamento: posso accedere dal vicino?
Per rispondere alla domanda appena posta, occorre esaminare il testo dell'articolo 843 c.c., secondo il quale «il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità».
In pratica, con questa disposizione, il tuo vicino non può negarti l'accesso in casa sua, ove mai dovesse essere inevitabile ed indispensabile per provvedere ai lavori idraulici necessari nel tuo appartamento. Ovviamente, ciò non toglie che una circostanza come questa, potrebbe essere foriera di un rifiuto e/o di contestazioni. In tal caso, la via giudiziaria per risolvere il problema sarebbe l'unica.
Lavori idraulici in appartamento: può impedirli il regolamento?
Assolutamente no. Non può un regolamento, anche contrattuale, impedire al singolo proprietario di effettuare delle opere nel proprio immobile, quale un lavoro idraulico.
Al massimo, il regolamento di condominio potrebbe, per ipotesi, regolare l'accesso all'ascensore per il trasporto dei materiali oppure l'orario di svolgimento dei lavori e dei conseguenti rumori annessi all'esecuzione dei medesimi.
Pertanto, prima di progettare, anche, un lavoro idraulico, consulta bene il regolamento in vigore ed attieniti alle sue disposizioni nell'esecuzione delle opere.
