La determinazione del condominio di eseguire opere di manutenzione straordinaria alle parti comuni dell'edificio si manifesta e realizza con l'adozione della delibera di affidamento dei lavori in appalto ad una impresa, previa redazione del computo metrico con la indicazione dei singoli interventi.
In proposito, è noto che, prima di conferire l'incarico, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea in occasione della quale, di consueto, vengono presentati più preventivi al fine di poter assumere una decisione ponderata e consapevole.
Successivamente, l'amministratore e l'impresa sottoscrivono il contratto di appalto nel quale sono convenute e riportate le reciproche obbligazioni delle parti contraenti tra cui, principalmente, le modalità ed i tempi: (i) di compimento delle opere e (ii) di pagamento del prezzo concordato, secondo lo stato di avanzamento de lavori.
Sul punto, è utile ricordare che il rispetto della programmazione del calendario delle lavorazioni rappresenta una delle esigenze primarie del condominio, anche ed in particolare, in considerazione dei costi del ponteggio e della tassa per l'occupazione del suolo pubblico.
La ordinanza resa dal Tribunale di Nola (12 novembre 2025) è l'occasione per affrontare la questione che attiene alle problematiche conseguenti alla sospensione e, poi, interruzione dei lavori da parte dell'impresa appaltatrice, per cause non imputabili al condominio ed ai rimedi esperibili.
È di tutta evidenza come, al ricorrere di tali circostanze, sussista un grave pregiudizio per il condominio, stante l'occupazione delle aree comuni con le strutture di cantiere, di certo ed indiscutibile ostacolo alla prosecuzione e conclusione delle lavori con l'ausilio di altra e diversa impresa.
Per una esaustiva disamina della fattispecie, appare opportuno riepilogare i fatti di causa sottoposti alla attenzione del Giudicante, come supportati dalla documentazione prodotta nel giudizio, richiamando i presupposti per l'accoglimento della misura cautelare d'urgenza richiesta con la proposizione del ricorso previsto ex art. 700 c.p.c.
La vicenda
Un condominio, nella persona dell'amministratore pro tempore, ha presentato ricorso cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. chiedendo al Tribunale di ordinare alla impresa, già appaltatrice dei lavori, la rimozione di tutte le strutture afferenti al cantiere predisposto al fine di sgombrare le aree condominiali dalle stesse per poter procedere ad affidare ad altri il tempestivo ripristino e completamento delle opere.
Al contempo, il condominio ha chiesto di intimare alla impresa la liberazione del cantiere entro novantasei ore dalla emissione del provvedimento e di essere autorizzata, nel caso di inottemperanza, a procedervi direttamente a spese della impresa.
Ulteriormente, il condominio ha avanzato istanza ex art. 614 bis c.p.c. chiedendo al Giudicante di condannare l'impresa al pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo nella esecuzione dell'emanando ordine.
A fondamento della pretesa formulata, il condominio ha esposto, e debitamente documentato, sia con esibizione del contratto, che corrispondenza intercorsa, oltre che con fotografie dello stato dei luoghi, che l'impresa aveva sospeso già in due occasioni gli interventi, senza più riprendere le opere dopo la seconda interruzione.
A tal riguardo, il condominio ha reso noto che tale condotta inadempiente, avendo stipulato contratto con beneficio fiscale nella misura del 110%, cosiddetto super bonus, aveva, altresì, determinato la perdita dello stesso.
L'impresa si è costituita contestando la sussistenza dei presupposti dettati dall'art. 700 c.p.c., chiedendo il rigetto della domanda.
In merito alle censure sollevate ha sostenuto di non aver avuto il riconoscimento fiscale di cui all'art. 121, comma I, del Decreto Legge Rilancio n.34/2020, all'uopo invocando le clausole del contratto che, in tale ipotesi, avrebbero, a suo avviso, previsto l'obbligo del condominio di pagare l'importo del corrispettivo delle lavorazioni eseguite.
Il Giudice ha accolto il ricorso, per le ragioni in appresso illustrate.
Ricorso ex art. 700 c.p.c. e condanna ex art. 614 bis c.p.c.
Per un compiuto inquadramento della vicenda in esame è confacente riportare il disposto normativo dell'art. 700 c.p.c., secondo cui "Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d'urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito"
Come noto, il ricorso ex art. 700 c.p.c. è una misura cautelare urgente, atipica e residuale in quanto è esperibile ove il ricorrente non possa invocare l'applicazione degli strumenti cautelari tipici previsti nel nostro ordinamento.
La ratio della richiamata norma risponde all'esigenza preservare, mediante l'instaurazione di un procedimento a cognizione sommaria ed in via provvisoria, l'utilità pratica di una futura pronuncia di merito i cui effetti, diversamente, sarebbero vani.
Trattandosi di rimedio di natura residuale, può essere validamente instaurato solo laddove si siano verificati danni o condizioni potenzialmente produttive dell'accrescimento di un danno già in atto per la cui tutela non esistono altri strumenti.
Parimenti, per essere accolto, il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve essere supportato da due presupposti, il fumus boni juris ed il periculum in mora, indefettibili e propedeutici alla concessione del provvedimento di urgenza richiesto.
L'apprezzamento del Giudice in ordine all'accertamento del fumus boni juris è sommario e concerne il profilo che attiene alla verosimiglianza dell'esistenza del diritto che il ricorrente fa valere in giudizio e per la cui tutela ha proposto e richiesto la misura cautelare.
Per quanto riguarda il periculum in mora, la valutazione interessa la presenza e/o significativa probabilità del verificarsi di un imminente pregiudizio, grave ed irreparabile, o l'aggravarsi di quello già prodotto che, in assenza della emanazione di un provvedimento atto ad interromperlo causerebbe una compromissione del diritto fatto valere, ovvero sarebbe vanificata la sua reintegrazione, nell'attesa di un giudizio di cognizione ordinaria.
Tanto premesso, nel caso che ci occupa, dalle doglianze, come argomentate e documentate dal condominio, è emerso che l'impresa, per sua stessa ammissione, ha avuto difficoltà ad incassare i crediti fiscali per inerzia della "macchina burocratica" ed "inoperosità dei preposti Uffici della Agenzia delle Entrate".
Ebbene tali circostanze, palesemente, escludono l'operatività delle clausole del contratto richiamate dalla impresa, in quanto, non vi è alcun comportamento imputabile al condominio in ordine al mancato riconoscimento del credito fiscale.
A conforto, nella relazione dall'Agenzia delle Entrate è stato evidenziato che, dal sopralluogo intervenuto, i lavori indicati nella comunicazione della impresa non erano stati eseguiti.
Da ciò, ne deriva la sussistenza del fumus boni juris ritenuto e considerato la illegittimità della sospensione e interruzione dei lavori da parte della impresa.
In relazione al periculum in mora, le fotografie dello stato dei luoghi prodotte confermano il deterioramento e degrado delle strutture e degli impianti di cui è stata chiesta la rimozione, che ne compromettono la sicurezza e, per l'effetto, l'incolumità stessa delle persone.
Pertanto, il Giudice ha accolto il ricorso, ordinando la rimozione del cantiere entro 96 ore dalla comunicazione della ordinanza de qua, autorizzando il condominio ad incaricare una ditta specializzata in caso di inottemperanza.
Ed ancora, il Giudice ha disposto la condanna di cui all'art. 614 bis c.p.c., rubricato "Misure di coercizione indiretta", stabilendo il pagamento in favore del condominio della somma di Euro 300,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine di rimozione nonché ha condannato l'impresa alla refusione delle spese e competenze di lite.
