Nell'ambito del condominio, le controversie che interessano contestazioni inerenti alla inosservanza dei doveri che gravano sull'amministratore è - per così dire - all'ordine del giorno del contenzioso portato avanti alle aule di giustizia.
A tal riguardo, non possiamo ignorare che la riforma intervenuta sulla disciplina del condominio (Legge n.220/2012) ha esplicitato e cristallizzato puntualmente le incombenze e le correlate condotte che devono essere assolte dall'amministratore nell'attendere all'incarico conferito all'uopo evidenziando espressamente quelle che costituiscono gravi irregolarità che ne giustificano la revoca.
In proposito, non si può dubitare, dunque, che qualora siano avanzate censure in merito alla avvenuta violazione, da parte dell'amministratore, degli obblighi connessi alla sua funzione e ruolo, la disamina del Giudicante dovrà investire la valutazione del contegno posto in essere tenuto conto degli adempimenti di cui è onerato e per i quali deve rispondere con la diligenza professionale connaturata alla natura della sua attività.
La vertenza portata avanti al Tribunale di Nola (Decreto emesso il giorno 16 giugno 2025) ad istanza di un condomino rappresenta un caso pratico utile per trattare l'argomento in esame e ripercorrere la normativa.
In proposito, appare opportuno premettere e ricordare che l'operato dell'amministratore deve essere assistito ed improntato ai principi di trasparenza e correttezza, con particolare riferimento alla rendicontazione e tenuta della contabilità ed all'obbligo di informare i condomini in ordine ad ogni questione che coinvolga il condominio, esibendo, su richiesta ed all'occorrenza, la relativa documentazione e consentendone la consultazione presso il suo ufficio.
Per tale ragione, l'amministratore ha il dovere di relazionare i condomini della attività espletata, almeno una volta l'anno, in occasione della assemblea convocata per l'approvazione del bilancio consuntivo e preventivo.
Al contempo, è chiaro come la ratio delle disposizioni dettate in materia abbia l'intento di attuare una agevole verifica da parte di ciascun partecipante alla compagine condominiale dell'intervenuto adempimento dell'amministratore dei doveri assunti con l'accettazione dell'incarico.
La vicenda
Un condomino, proprietario di tre unità immobiliari all'interno di un edificio, ha presentato avanti al Tribunale di Nola ricorso per la revoca dell'amministratore muovendo obiezioni sulla di lui inosservanza alle norme di legge che attengono ai doveri imposti dal suo ruolo.
Nel dettaglio ed in particolare, il condomino ha lamentato più e diverse gravi irregolarità tra cui (i) la mancata (i) tenuta dei registri obbligatori, (ii) convocazione annuale dell'assemblea, (iii) rendicontazione per più annualità consecutive, (iv) accensione del conto corrente condominiale, (v) presentazione dei bilanci, (vi) ottemperanza ad una sentenza.
Inoltre, il condomino ricorrente ha manifestato le sue legittime doglianze in relazione al diniego dell'amministratore in occasione della richiesta di visionare la documentazione condominiale, stante la sussistenza di morosità verso i fornitori con sospensione dei servizi.
Il Giudice ha deciso la causa sulla base della documentazione versata in atti accogliendo il ricorso e, per l'effetto, revocando l'amministratore, per i motivi di seguito illustrati.
Irregolarità nella gestione condominiale
Per un compiuto ed esaustivo inquadramento della questione, è confacente rammentare che l'amministratore è chiamato a svolgere le sue funzioni, come indicate agli artt. 1129 e 1130 c.c., previa nomina dell'assemblea ed accettazione dell'incarico, nell'interesse di tutti i condomini, ovvero del condominio.
Sul punto, è noto che il potere di nomina e revoca dell'amministratore spetta all'assemblea a cui si può sostituire l'autorità giudiziaria quando quest'ultima non riesce a provvedere o, come nella vicenda de qua, qualora siano ravvisabili le gravi irregolarità nella gestione come individuate all'art. 1129, Comma XII, c.c.
Tanto premesso, è confacente rilevare che, nel caso che ci occupa, l'amministratore ha compiuto le irregolarità descritte nella richiamata norma.
Sotto tale profilo, non vi può essere esitazione sulla circostanza che l'amministratore non ha convocato annualmente l'assemblea per la approvazione del bilancio la cui a presentazione costituisce uno degli obblighi fondamentali dell'amministratore in quanto consente ai condomini di verificare la correttezza della gestione finanziaria.
Ugualmente, l'amministratore non ha tenuto correttamente la contabilità e rendicontato l'attività compiuta durante la sua gestione, né ottemperato ai provvedimenti emessi dalla autorità giudiziaria oltre a non far fronte ai pagamenti delle spese condominiali, omissioni tutte che risultano dai documenti prodotti in giudizio.
In merito alla fondatezza delle censure avanzate con il ricorso de quo, in aderenza ad orientamento costante e consolidato, anche la più recente Giurisprudenza di merito ha riconosciuto che «In tema di condominio negli edifici, la legge 11 dicembre 2021, n.220 - in vigore dal 18 giugno 2013 - ha modificato il testo degli articoli 1120 e 1130 cc, nel senso di prevedere espressamente, all'articolo 1130, comma 1, n.10) del cc, l'obbligo dell'amministratore di: «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni», e nel senso di inserire espressamente all'articolo 1129 comma 11, n.1) del cc, quale motivo tipizzato di revoca dell'amministratore di condomino la mancata relativa sottoposizione all'assemblea per l'approvazione nel termine prescritto dal citato articolo 1130 del cc» (Tribunale Napoli Nord sez. I, 05/04/2025, n.159).
In ordine a tali obiezioni, è appropriato evocare l'art. 1130 c.c., rubricato "attribuzioni dell'amministratore", in cui sono individuate i doveri e gli adempimenti che il medesimo è chiamato ad espletare.
Nella enucleazione dei compiti che assume l'amministratore, è palese come la sua funzione sia finalizzata alla gestione trasparente dei beni comuni in esecuzione al deliberato dell'assemblea di tal guisa garantendo il potere decisionale e di spesa di quest'ultima.
Parimenti e non secondario, il diritto di ogni condominio a controllare ogni attività posta in essere dall'amministratore e la rispondenza della stessa ai suoi obblighi.
A titolo esemplificativo ma non esaustivo, è sufficiente considerare che la dimostrata assenza di un conto corrente condominiale rappresenta un certo pregiudizio per i condomini in quanto, di fatto, impedisce loro di verificare le entrate e le uscite, i pagamenti verso i fornitori e la riscossione delle quote.
L'omissione dell'amministratore nella apertura del conto corrente condominiale riveste notoriamente una grave irregolarità ritenuto e considerato che è obbligatoria.
Dal sintetico esame delle norme citate è di tutta evidenza come la condotta posta in essere dall'amministratore citato in giudizio dal condominio presenti tutti gli elementi atti a sancire e confermare, come avvenuto, il compimento di gravi irregolarità.
In ultimo, è giusto e coerente precisare che la revoca giudiziale dell'amministratore rientra nel potere discrezionale dell'autorità giudiziaria, la quale viene investita della valutazione sulla condotta dell'amministratore al fine di accertare l'imputabilità dell'inadempimento contestato e la sua gravità.
