Il rendiconto condominiale deve consentire ai condòmini una verifica immediata delle entrate, delle uscite, della situazione patrimoniale e delle quote poste a loro carico. Quando la contabilità approvata non permette questo controllo, la delibera assembleare è esposta all'annullamento ai sensi dell'art. 1137 c.c., perché il vizio riguarda la legittimità dell'approvazione e non una semplice valutazione di convenienza della gestione.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7952 del 20 maggio 2026, ha applicato tale criterio all'approvazione del consuntivo ordinario e riscaldamento, dopo avere accertato, tramite consulenza tecnica contabile, plurime discrasie tra i dati esposti nel rendiconto e quelli ricostruibili dalla documentazione esaminata. La delibera è stata annullata solo nella parte relativa al consuntivo, mentre è rimasta ferma l'approvazione del preventivo, in assenza di specifiche censure.
La vicenda
Due condòmini avevano impugnato la delibera assembleare del 27 settembre 2021 nella parte in cui erano stati approvati i consuntivi di spesa relativi alle gestioni ordinaria e riscaldamento 2020/2021, con i relativi riparti, nonché i preventivi di spesa per le gestioni ordinaria e riscaldamento 2021/2022, sempre con i rispettivi piani di riparto.
Le contestazioni riguardavano, soprattutto, la regolarità del rendiconto: assenza o irregolare tenuta del registro di contabilità, registrazioni non cronologiche o tardive, mancanza di riscontri bancari, disallineamento tra dati contabili e movimenti del conto corrente, criteri contabili ritenuti non uniformi e imputazione di alcune spese considerate non corrette. Gli impugnanti lamentavano, in sostanza, che la documentazione messa a disposizione non consentisse una verifica effettiva della gestione approvata.
Il condominio si era costituito eccependo, in via preliminare, la carenza di interesse all'impugnazione, sul rilievo che non fosse stato indicato un concreto pregiudizio derivante dall'approvazione dei bilanci. Nel merito, aveva sostenuto la completezza della documentazione predisposta dall'amministratore e la possibilità, per i condòmini, di consultarla anche tramite piattaforma informatica.
La causa è stata istruita mediante CTU contabile. Nel corso del giudizio, a seguito del decesso di uno degli originari attori, il processo è stato riassunto dal solo condomino rimasto in causa, dopo la rinuncia degli eredi agli atti e all'azione.
La decisione
Il Tribunale ha anzitutto respinto l'eccezione di carenza di interesse. Il condomino assente o dissenziente può impugnare la deliberazione di approvazione del rendiconto non per contestare nel merito l'opportunità delle scelte gestorie, ma per far valere vizi di legittimità, tra i quali rientra la violazione dei requisiti di chiarezza, completezza e verificabilità imposti dall'art. 1130-bis c.c.
Il passaggio motivazionale chiarisce bene il rapporto tra diritto di controllo e validità della delibera:
"per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, occorre comunque che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Invero, i singoli condomini, essendo compartecipi delle decisioni assunte dall'intera assemblea, hanno il diritto (e anche l'onere) di esercitare la funzione di controllo della gestione dell'organo esecutivo del condominio così da poter esprimere in assemblea un voto consapevole; qualora tale funzione venga impedita da una tenuta contabile poco chiara e non intellegibile, viene in rilievo l'interesse del singolo condomino ad impugnare la delibera che ha approvato i detti bilanci".
La norma di riferimento non impone al rendiconto condominiale le forme del bilancio societario, ma richiede un contenuto minimo preciso: voci di entrata e di uscita, dati inerenti alla situazione patrimoniale, fondi disponibili ed eventuali riserve, espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Il rendiconto si compone, inoltre, di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il Tribunale ha valorizzato la funzione concreta di tali documenti, richiamando l'esigenza di una contabilità comprensibile anche per condòmini privi di competenze tecniche:
"il rendiconto condominiale deve essere redatto in maniera tale da facilitarne il controllo da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze contabili e devono essere messi in condizione di verificare i dati inseriti e la loro correttezza così da segnalare all'amministratore eventuali incongruenze o informazioni non complete".
La consulenza tecnica ha dato consistenza alle censure. Per la gestione ordinaria 2020/2021 è stata rilevata, dopo le osservazioni delle parti, una differenza di euro 1.059,08 tra l'importo individuato dal consulente e quello desumibile dal consuntivo. Per la gestione riscaldamento, la differenza iniziale di euro 13.329,24 è stata ridotta, all'esito dei chiarimenti, a euro 494,14. Quanto ai consumi idrici, è emerso uno scostamento di euro 432,74, riconducibile all'imputazione integrale all'esercizio di una fattura riferita solo in parte al periodo di gestione considerato.
A queste discrasie si sono aggiunte ulteriori criticità tecnico-contabili, tanto che il consulente ha concluso nel senso che, per le incongruenze esaminate, non potesse ritenersi "chiara e fedele la rappresentazione dell'andamento gestorio del Condominio". Su tale base, il Tribunale ha ritenuto che la gestione contabile fosse deficitaria al punto da compromettere l'intellegibilità del bilancio consuntivo.
L'annullamento è stato quindi limitato al punto 1 dell'ordine del giorno, relativo all'approvazione del consuntivo gestione ordinaria e riscaldamento 2020/2021 con le relative ripartizioni. Diversa sorte ha avuto il punto 2, concernente i preventivi 2021/2022: rispetto a tale approvazione non erano stati indicati vizi specifici né profili autonomi di censura, sicché la domanda non poteva essere accolta su quel capo.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1988, n. 3701; 14 luglio 1989, n. 3291; 20 aprile 1994, n. 3747; 4 marzo 2011, n. 5254: la delibera di approvazione del rendiconto può essere impugnata per ragioni di legittimità, non per rimettere al giudice valutazioni di merito sulle scelte gestorie approvate dalla maggioranza.
- Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099: la validità della delibera di approvazione del rendiconto presuppone che il documento contabile renda intellegibili le voci di entrata e di spesa, unitamente alle quote di ripartizione.
- Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2018, n. 33038: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa costituiscono componenti essenziali del rendiconto; la loro mancanza o incompletezza può determinare l'annullabilità della delibera quando impedisca una conoscenza concreta dei dati gestionali.
- Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257: la violazione dei criteri di redazione del rendiconto rileva quando produce una divaricazione tra risultato effettivo della gestione e rappresentazione contabile, oppure rende impossibile il controllo effettivo della situazione patrimoniale.
- Cass. civ., 24 aprile 2025, n. 10869: la contabilità condominiale non è soggetta ai formalismi del bilancio societario, ma deve comunque rendere comprensibili entrate, uscite, impiego delle somme e criteri di riparto.
- Cass. civ., n. 14428/2025: l'inosservanza formale delle componenti documentali del rendiconto non determina automaticamente invalidità quando i dati gestionali e la situazione patrimoniale siano comunque pienamente conoscibili.
- Trib. Napoli Nord, 11 maggio 2025, n. 1760: l'assenza della nota sintetica esplicativa, accertata anche all'esito di CTU, rende annullabile la delibera di approvazione del rendiconto perché impedisce ai condòmini di ricostruire con chiarezza la gestione approvata.
- Trib. Nocera Inferiore, 3 giugno 2025, n. 1903: la deliberazione è annullabile quando il rendiconto non sia composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa, considerati parti inscindibili del consuntivo.
- Trib. Bologna, 11 marzo 2026, n. 2260: il rendiconto che altera la rappresentazione della gestione, ad esempio sommando spese pagate e non pagate o omettendo poste debitorie già sorte, non consente l'immediata verificabilità del dato contabile ed espone la delibera ad annullamento.
Considerazioni conclusive
La delibera di approvazione del rendiconto è annullabile quando la contabilità, per struttura o per contenuto, non consente ai condòmini di controllare con sufficiente immediatezza i dati di gestione e le relative ripartizioni. Nel caso deciso, l'annullamento non deriva da una generica insoddisfazione per la gestione, ma da scostamenti contabili accertati in sede tecnica e dalla conseguente inattendibilità della rappresentazione consuntiva.
Cass. n. 33038/2018, Trib. Napoli Nord n. 1760/2025 e Trib. Nocera Inferiore n. 1903/2025 valorizzano la funzione informativa dei tre documenti che compongono il rendiconto: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica non sono meri allegati formali, ma strumenti necessari per rendere conoscibili le entrate, le uscite, la situazione patrimoniale e le ragioni delle poste approvate. La stessa esigenza opera quando il vizio non consiste nella mancanza materiale di un documento, ma nella rappresentazione contabile non fedele o non immediatamente verificabile: in questa linea si colloca Trib. Bologna n. 2260/2026, che riconduce l'annullabilità all'alterazione della lettura finanziaria del consuntivo. Sul punto v. anche Rendiconto senza nota esplicativa e, per un approfondimento, Il rendiconto deve essere completo e trasparente.
Gli arresti di legittimità più recenti delimitano il vizio in termini sostanziali. Cass. n. 28257/2023 richiede di verificare se l'irregolarità produca una divaricazione tra risultato effettivo della gestione e rappresentazione contabile, oppure impedisca la conoscenza concreta degli elementi patrimoniali; Cass. n. 10869/2025 conferma che il rendiconto non deve assumere la forma di un bilancio societario, ma deve consentire la verifica delle voci e dell'impiego delle somme. In tal senso v. Rendiconto senza formalità societarie e Il rendiconto deve essere intellegibile.
La lettura più restrittiva, espressa da Cass. n. 14428/2025, non smentisce la tutela del voto informato, ma ne precisa il perimetro: la violazione documentale non basta, da sola, se i dati gestionali e la situazione patrimoniale restano pienamente ricostruibili. Il punto di frizione riguarda quindi l'incidenza concreta dell'irregolarità sulla possibilità di controllo. Per un approfondimento, v. Prevalenza della sostanza e chiarezza del rendiconto.
La soluzione adottata dal Tribunale resta coerente con questo assetto: la CTU non ha registrato semplici imperfezioni formali, ma differenze numeriche e imputazioni tali da rendere non chiara e non fedele la rappresentazione dell'andamento gestorio. Da qui l'annullamento circoscritto al consuntivo, mentre il preventivo è rimasto fermo perché privo di specifiche contestazioni. In tal senso v. anche Rendiconto con spese pagate e non pagate.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
