Il rendiconto condominiale è annullabile se somma spese pagate e non pagate

Il rendiconto condominiale è annullabile quando i condomini non ricevono in tempo utile una conoscibilità effettiva e completa dei documenti essenziali oppure quando il consuntivo altera la rappresentazione finanziaria dell'esercizio sommando, nei totali, spese pagate e spese non ancora saldate. In materia condominiale, infatti, l'art. 1130-bis c.c. esige una contabilità immediatamente verificabile, mentre l'art. 66 disp. att. c.c. tutela il diritto del partecipante a esaminare la documentazione prima del voto.

In questo solco si colloca il Tribunale di Bologna, sentenza 10 marzo 2026, che ha annullato le delibere di approvazione dei rendiconti 2019/2020 e 2020/2021 per tre concorrenti profili: tardiva trasmissione del registro di contabilità, omessa contabilizzazione di un debito già sorto in forza di sentenza passata in giudicato e redazione dei consuntivi secondo un criterio ibrido tra cassa e competenza. L'impostazione è coerente con la giurisprudenza che riconduce all'annullabilità il difetto di completezza o di effettiva conoscibilità del rendiconto e valorizza, quale parametro centrale di validità, l'intellegibilità della situazione patrimoniale.

La vicenda

Una condomina ha impugnato le delibere assunte dall'assemblea dell'8 luglio 2021 ai punti 8) e 9) dell'ordine del giorno, relative all'approvazione dei rendiconti consuntivi degli esercizi 2019/2020 e 2020/2021. La domanda era fondata sulla violazione dell'art. 1130-bis c.c. e, più in generale, dei doveri di diligenza e rendiconto dell'amministratore.

Le censure investivano, in particolare, la mancata trasmissione tempestiva del registro di contabilità 2019/2020; la mancata registrazione degli effetti di una precedente sentenza che aveva annullato il consuntivo 2017/2018 e liquidato spese in favore dell'attrice; alcune discrasie nei saldi e nelle passività; la scarsa analiticità delle poste debitorie e creditorie; soprattutto, l'inserimento nei totali del consuntivo di fatture non ancora pagate. Il condominio si è costituito sostenendo di avere inviato un "libro giornale/lista spese", di avere redatto i rendiconti per cassa e di avere comunque indicato con chiarezza le fatture pagate e non pagate.

La decisione

Il Tribunale ha anzitutto ritenuto procedibile l'impugnazione, proposta nel termine di trenta giorni e preceduta dal tentativo di mediazione. Il vizio dedotto è stato ricondotto all'annullabilità delle delibere, perché attinente alla violazione delle regole legali di redazione del rendiconto.

Il primo passaggio decisivo riguarda il diritto d'informazione del condomino. La motivazione afferma che il termine dilatorio tra convocazione e assemblea serve a garantire una conoscibilità "piena, effettiva e non meramente formale della documentazione da approvare" e che, in materia di rendiconto, tale esigenza si collega alla "messa a disposizione unitaria e contestuale dei tre elementi indefettibili del rendiconto - registro di contabilità, situazione patrimoniale e nota esplicativa sintetica - sì da consentire un esame preliminare consapevole e la libera formazione del voto in assemblea". In questa prospettiva, il Collegio ha accertato che il registro di contabilità 2019/2020 fu ricevuto dalla condomina soltanto il 5 luglio 2021, cioè due giorni prima della prima convocazione del 7 luglio, e ha escluso che un diverso elaborato denominato "libro giornale/lista spese" potesse sostituire il registro richiesto dalla legge.

La sentenza chiarisce così un punto che nella bozza originaria risultava formulato in modo troppo rigido: non è l'allegazione materiale alla convocazione, di per sé, a costituire il nucleo della regola, bensì la tempestiva e organica messa a disposizione dell'intera documentazione contabile, in modo tale da permettere un controllo reale prima dell'assemblea. In linea con Cass. n. 33038/2018, il difetto di uno degli elementi essenziali del rendiconto o la sua conoscibilità solo apparente incide sulla validità della delibera.

Un secondo profilo, del tutto centrale e assente nella nota iniziale, concerne la mancata contabilizzazione del debito del condominio verso la condomina, derivante da una precedente sentenza notificata il 4 gennaio 2021 e divenuta irrevocabile il 3 febbraio 2021. Secondo il giudice, quel debito si era consolidato durante l'esercizio 2020/2021 e l'amministratore disponeva del tempo necessario per recepirlo in contabilità, anche ai fini della compensazione sul dovuto dell'attrice. L'omissione ha inciso sulla veridicità della situazione patrimoniale approvata dall'assemblea. Il richiamo a Cass. n. 1370/2023 è puntuale: l'omessa indicazione di un credito o debito risultante da sentenza definitiva determina un'obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale e fonda l'interesse all'impugnazione.

Il terzo snodo riguarda il criterio di redazione del rendiconto. Il Tribunale ribadisce che il registro di contabilità, quale documento dei movimenti reali di denaro, deve riportare le entrate effettivamente incassate e le uscite effettivamente pagate nel periodo di riferimento, mentre debiti verso terzi e morosità dei condomini devono trovare distinta collocazione nella situazione patrimoniale. Su questo punto la motivazione si sofferma con particolare nettezza, ed è il passaggio che merita maggiore valorizzazione.

"Nei documenti denominati 'registro di contabilità' l'amministratore ha cumulato indistintamente spese pagate e spese non pagate, attribuendo a ciascuna categoria di costo un totale omnicomprensivo che include anche le fatture non ancora saldate". E subito dopo il Tribunale individua il punto di frizione tra dovere informativo e correttezza della rappresentazione finanziaria: "Tale indicazione, pur doverosa, non può tuttavia confluire nei totali del consuntivo, pena la falsificazione della corrente rappresentazione finanziaria dell'esercizio".

La frase è particolarmente importante perché distingue correttamente due piani: indicare le fatture non pagate è necessario, ma sommarle ai pagamenti dell'esercizio altera il rendiconto, trasformandolo in una contabilità ibrida tra cassa e competenza. Da qui il giudizio finale di annullabilità delle delibere, in quanto i consuntivi non consentivano di comprendere quanto fosse stato davvero incassato e quanto effettivamente pagato. Il principio è coerente con l'orientamento che, pur escludendo l'applicazione delle rigorose forme del bilancio societario, pretende comunque un rendiconto chiaro, veritiero e immediatamente verificabile.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., ord. n. 33038/2018 — la delibera di approvazione del rendiconto è annullabile quando il rendiconto sia privo di uno degli elementi essenziali oppure sia reso conoscibile in modo non effettivo, con compromissione del diritto d'informazione del condomino.
• Cass. civ., ord. n. 1370/2023 — l'omessa indicazione nel rendiconto di un credito del condomino riconosciuto con sentenza definitiva rende non intellegibile la situazione patrimoniale e giustifica l'impugnazione della delibera.
• Cass. civ., ord. n. 28257/2023 — il rendiconto condominiale non richiede le forme rigorose dei bilanci societari, ma deve rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e la situazione patrimoniale complessiva.
• Cass. civ., sentt. nn. 10153/2011 e 27639/2018 — richiamate dal Tribunale a conferma dell'incompatibilità, nel rendiconto condominiale, tra criterio di cassa e inclusione nei totali di poste non ancora pagate.
• Trib. Roma, 17 giugno 2021, n. 10624 — l'assenza di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa integra incompletezza del rendiconto e comporta l'annullabilità della delibera, perché impedisce ai condomini una verifica immediata e consapevole della gestione.
• Trib. Genova, 3 ottobre 2023, n. 2317 — la mancanza della nota sintetica esplicativa incide sulla comprensibilità del bilancio e rende annullabile la deliberazione di approvazione, poiché i tre documenti previsti dall'art. 1130-bis c.c. operano come componenti inscindibili del rendiconto.
• Corte app. Milano, 23 giugno 2025, n. 1849 — la delibera resta annullabile quando registro di contabilità e riepilogo finanziario non siano messi a disposizione dei condomini né prima né durante l'assemblea, in quanto la completezza documentale è condizione della valida approvazione del rendiconto.
• Cass. civ., n. 14428/2025 — in linea più restrittiva, l'inosservanza formale dell'art. 1130-bis c.c. non determina di per sé invalidità quando il rendiconto, pur privo di uno dei documenti tipici, consenta comunque una piena conoscibilità dei dati gestionali e della situazione patrimoniale.

Considerazioni conclusive

La delibera che approva il rendiconto è annullabile quando il condomino non sia posto in condizione di conoscere tempestivamente i documenti essenziali e quando la contabilità non distingua con chiarezza i flussi finanziari dell'esercizio dalle poste debitorie ancora da saldare. È questo il nucleo pratico della decisione: il rendiconto resta uno strumento contabile semplificato, ma deve consentire di verificare, prima del voto, quali somme siano state effettivamente incassate, quali pagate e quali debiti o crediti incidano sulla situazione patrimoniale.

La soluzione accolta si muove nella linea di Cass. n. 33038/2018, che collega l'annullabilità alla mancanza o alla conoscibilità solo apparente degli elementi essenziali del rendiconto, e di Cass. n. 1370/2023, che richiede l'esposizione delle poste creditorie e debitorie già consolidate per evitare una rappresentazione patrimoniale incompleta. Nello stesso senso si collocano gli arresti di merito richiamati, che attribuiscono alla triade documentale dell'art. 1130-bis c.c. una funzione sostanziale di trasparenza, non meramente formale. Sul punto v. anche Il rendiconto deve riportare il credito del condomino. Per un approfondimento, v. Rendiconto condominiale va redatto senza formalità.

La puntualizzazione più restrittiva di Cass. n. 14428/2025 non indebolisce questo approdo, ma ne delimita correttamente il perimetro: il difetto del singolo documento non comporta invalidità se i dati gestionali e la situazione patrimoniale restano comunque pienamente ricostruibili. Proprio qui si coglie la ragione della decisione: non una mera irregolarità redazionale, bensì la convergenza di tre carenze sostanziali — accesso tardivo al registro, omissione di un debito già sorto e cumulo nei totali di spese pagate e non pagate — che impedivano una verifica reale della gestione. In questa prospettiva, il criterio guida resta unitario: il rendiconto è valido quando rende intellegibile la gestione; è annullabile quando la documentazione o la sua rappresentazione contabile impediscono al condomino un voto consapevole.