Il pagamento effettuato all'amministratore non libera il condomino verso il creditore dell'appalto se la somma non è riversata all'impresa

Con sentenza n. 4888 del 3 dicembre 2025, il Tribunale di Palermo (Sez. V civile) ha ribadito che, nei rapporti con il terzo creditore dell'appalto condominiale, il singolo partecipante non è liberato dal pagamento della propria quota eseguito nelle mani dell'amministratore se la provvista non viene effettivamente riversata al creditore.

Il giudice richiama il principio - ritenuto pacifico nella giurisprudenza di legittimità - secondo cui il rapporto interno (condòmino/amministratore) resta distinto dal rapporto esterno (condominio/terzo), sicché l'eventuale inadempimento o distrazione delle somme da parte dell'amministratore non è opponibile al creditore, titolare di un diritto di credito "estraneo" alle dinamiche gestorie interne.

La vicenda

La controversia trae origine dalla notifica di un atto di precetto intimato dall'impresa appaltatrice nei confronti di alcuni eredi di un condomino, sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio (decreto ingiuntivo e successiva decisione resa nel giudizio di opposizione al monitorio).

Gli intimati deducevano di avere già corrisposto all'amministratore - secondo la ripartizione predisposta - le quote di loro pertinenza, con pagamento solo parzialmente eseguito direttamente in favore dell'impresa. Nonostante ciò, veniva azionata l'esecuzione per l'importo precettato, calcolato pro quota in base alla partecipazione millesimale.

Il giudizio di primo grado e l'appello

Nel giudizio di opposizione al precetto, il Giudice di Pace rigettava le opposizioni, ritenendo che i pagamenti eseguiti al rappresentante del condominio, per la parte non corrisposta direttamente al creditore, non fossero opponibili all'impresa.

Con l'appello, gli eredi insistevano: (i) sulla contraddittorietà della decisione di prime cure; (ii) sulla pretesa irregolarità dell'azione esecutiva nei confronti di chi aveva già versato le quote all'amministratore; (iii) sull'efficacia liberatoria del dissenso manifestato rispetto al giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo; (iv) sulla condanna alle spese. La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 9 giugno 2025, con precisazione delle conclusioni mediante note ex art. 127-ter c.p.c.

La decisione

L'appello è stato respinto, con conferma integrale della pronuncia di primo grado.

In motivazione, il Tribunale osserva anzitutto che, in sede di opposizione a precetto, gli appellanti avevano fatto valere pagamenti anteriori al titolo esecutivo (eseguiti tra il 2011 e il 2012), dunque estranei all'ambito tipico dei fatti sopravvenuti deducibili in opposizione esecutiva:

"Ritiene, invero, il Tribunale che la decisione impugnata - con la quale il Giudice di Pace non ha attribuito efficacia liberatoria (nei riguardi del creditore opposto) ai pagamenti eseguiti dagli opponenti nelle mani dell'amministratore di condominio - sfugge ai profili di censura denunciati..."

"Ora, nel caso di specie, emerge dagli atti di causa che, nel proporre opposizione a precetto, gli appellanti non hanno inteso far valere fatti successivi al titolo ma ben antecedenti..."

Il Tribunale richiama poi il principio per cui obbligo contributivo verso il condominio e debito del condominio verso i terzi restano autonomi, in applicazione degli artt. 1118 e 1123 ss. c.c., con obbligazioni esterne originate dal rapporto contrattuale concluso dall'amministratore in rappresentanza della compagine (Cass. n. 10371/2021):

"In tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti..."

Coerentemente, viene applicato il chiarimento di Cass. n. 34220/2023, secondo cui il pagamento del condòmino all'amministratore non estingue l'obbligazione verso il terzo fino al riversamento:

"...le obbligazioni dei primi nei confronti del creditore potranno dirsi estinte solo a seguito del versamento della provvista in favore di quest'ultimo da parte dell'amministratore..."

Nella fattispecie, era pacifico - poiché ammesso dallo stesso amministratore - che le somme versate non erano state consegnate all'impresa, essendo state utilizzate per far fronte a "impegni economici improrogabili ed indifferibili". Da qui la conferma dell'assenza di efficacia liberatoria nei confronti del creditore e l'indicazione della tutela residua, confinata sul piano interno:

"La finale tutela dei condòmini... è del resto adeguatamente garantita attraverso l'esperimento delle eventuali possibili azioni risarcitorie o... delle appropriate azioni di rivalsa interna tra gli stessi partecipanti..."

Il Tribunale esclude, inoltre, che il dissenso manifestato rispetto al giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo possa liberare gli eredi dal pagamento verso il creditore: anche ove reso nelle forme dell'art. 1132 c.c., in caso di esito sfavorevole, il dissenziente resta obbligato verso la parte vittoriosa, salva rivalsa interna nei confronti del condominio.

Riferimenti giurisprudenziali e normativi richiamati

Oltre agli artt. 1118, 1123 ss., 1132 c.c., la motivazione valorizza il corretto inquadramento dei rimedi processuali tra opposizione monitoria e opposizioni esecutive (artt. 641, 645, 650, 615 c.p.c.), richiamando Cass. n. 40857/2021, Cass., Sez. II, ord. n. 5811/2022 e Cass., Sez. III, n. 22116/2023.

Considerazioni Conclusive

La motivazione si muove lungo un doppio binario, processuale e sostanziale: da un lato, in opposizione a precetto non possono essere utilmente spesi fatti anteriori al titolo (se non nei limiti in cui siano deducibili con lo strumento corretto e nei termini di legge); dall'altro lato, sul piano sostanziale, il versamento nelle mani dell'amministratore non equivale, di per sé, a pagamento al creditore, finché l'amministratore non riversi la provvista.

Per un inquadramento sistematico coerente con i richiami della decisione, si vedano anche: Cass. 20 aprile 2021, n. 10371 e Cass. 6 dicembre 2023, n. 34220 , che - pur in fattispecie diverse - ribadiscono la separazione tra rapporto interno ed esterno e, sul versante dell'art. 63 disp. att. c.c., le ricadute pratiche del pagamento diretto e della preventiva escussione.

Sui rimedi e sui termini tra opposizione a decreto ingiuntivo e opposizione a precetto: Cass. 22 febbraio 2022, n. 5811 e Opposizione a precetto e opposizione a decreto ingiuntivo: differenze .