Nel contesto dei rapporti giuridici tra condominio ed amministratore assumono particolare rilievo le clausole contenute nel preventivo relativo al compenso dell'amministratore soprattutto quando esse disciplinano le conseguenze della cessazione anticipata dell'incarico.
Tali previsioni, spesso inserite dal professionista all'interno della propria offerta economica, pongono una serie di questioni che riguardano la loro efficacia nei confronti della compagine condominiale nonché la loro qualificazione giuridica.
In particolare, occorre verificare se la clausola che prevede un compenso o un corrispettivo per l'amministratore in caso di revoca anticipata dell'incarico da parte dell'assemblea condominiale possa considerarsi valida, vincolante ed efficace oppure debba essere disapplicata in quanto incompatibile con i principi del mandato e con le regole di tutela del consumatore.
In tale quadro, si inserisce la pronuncia del Tribunale di Brescia (sentenza n. 4593 del 31 ottobre 2025) che ha ribadito il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui alla compagine condominiale va riconosciuta la natura di "consumatore" ed all'amministratore quella di " professionista" con conseguente applicazione della disciplina del Codice del Consumo al fine di stabilire in quali condizioni il professionista possa legittimamente richiedere somme aggiuntive in occasione della revoca anticipata dell'incarico da parte dell'assemblea.
Revoca anticipata dell'amministratore e tutela del condominio-consumatore: quando l'amministratore deve restituire la somma trattenuta come compenso/penale per la revoca anticipata del suo incarico? Fatto e decisione
Un Condominio aveva citato in giudizio davanti al Giudice di Pace l'amministratrice, chiedendo la restituzione della somma prelevata dal conto corrente condominiale, mediante tre distinti ordini di bonifico a suo favore, a saldo di tre fatture tutte emesse successivamente alla revoca dell'incarico da parte dell'assemblea condominiale.
In particolare, il Condominio aveva dedotto: che in due fatture emesse erano stati addebitati importi maggiori di quelli contrattualmente pattuiti poiché compensi indicati come omnicomprensivi erano stati fatturati con bolli e rivalsa INPS aggiuntiva; che la fattura qualificata dall'amministratrice come "risarcitoria", dovuta a causa dell'anticipata revoca rispetto alla concordata durata biennale dell'incarico, non era dovuta anche in considerazione della vessatorietà dell'eventuale clausola contenente una simile previsione stante la natura di "consumatore" del Condominio.
L'amministratrice, costituitasi in giudizio, aveva contestato la domanda deducendo: che aveva ricevuto un incarico biennale; che la revoca era avvenuta senza giusta causa; che l'assemblea aveva a suo tempo accettato all'unanimità una sua offerta professionale che prevedeva, in caso di revoca anticipata, il pagamento del compenso richiesto per ogni annualità del biennio anche a titolo di penale; che gli importi aggiunti nelle fatture per bolli e rivalsa INPS erano dovuti per prestazioni escluse dal compenso omnicomprensivo, riferito solo all'amministrazione ordinaria.
Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda attorea e riconosciuto all'amministratrice il diritto al risarcimento del danno atteso che la revoca prima della scadenza del mancato non era giustificata da una valida motivazione.
Avverso la sentenza proponeva appello il Condominio sostenendo: 1) la violazione della normativa consumeristica per mancato riconoscimento della sua natura di consumatore; 2) il mancato esame delle motivazioni giustificative della revoca, riconducibili alla mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari da parte dell'amministratore ed all'indebito prelievo dal conto corrente condominiale, avvenuto successivamente alla revoca; il danno per assenza di giusta causa, non era stato, comunque, provato ma solo desunto dal Giudice di Pace dall'assunto che l'amministratrice, stante l'incarico ricevuto dal Condominio, si era impegnata a rifiutarne altri per due anni; 3) l'omessa pronuncia sugli importi aggiuntivi esposti nelle fatture a titolo di bolli e rivalsa INPS 4%.
Si costituiva l'appellata eccependo l'inammissibilità dell'appello essendo stata la causa decisa secondo equità in relazione al valore della controversia inferiore alla soglia di sbarramento prevista dall'art. 113 cpc; nel merito, deducendo: la non applicabilità al caso di specie della normativa consumeristica; la tardività delle osservazioni dell'appellante in merito alla sussistenza della giusta causa per la revoca dell'incarico nonché la correttezza delle somme esposte, trattandosi di prestazioni escluse dal compenso amministrativo ordinario.
Il Tribunale ha respinto l'eccezione di inammissibilità sollevata dall'appellata chiarendo che le sentenze del Giudice di Pace pronunciate secondo equità a norma dell'art. 113, secondo comma, sono appellabili nell'ipotesi in cui si faccia valere la violazione delle norme sul procedimento, di norme costituzionali o comunitarie ovvero dei principi regolatori della materia.
Giudicato ammissibile l'appello, il Tribunale, pronunciandosi nel merito, ha accolto parzialmente la domanda, ritenendo fondato il primo motivo circa la natura di consumatore del Condominio, assorbito il secondo motivo ed infondato il terzo.
Il Giudice ha, pertanto, condannato l'appellata amministratrice alla restituzione della somma portata dalla fattura di importo maggiore qualificata come di natura "risarcitoria" per l'anticipata revoca dell'incarico, mentre ha escluso la restituzione delle somme esposte nelle due restanti fatture a titolo di bolli e rivalsa INPS, ritenute corrette trattandosi di prestazioni escluse dal compenso amministrativo ordinario.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto vessatoria la clausola del compenso per revoca anticipata dell'incarico dell'amministratrice, applicando al rapporto giuridico intercorso tra la predetta ed il Condominio la disciplina del Codice del Consumo.
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in esame, il Tribunale di Brescia ha ribadito l'ormai consolidato principio giurisprudenziale secondo cui i condòmini sono "consumatori" e l'amministratore è un "professionista", con conseguente applicazione della normativa consumeristica.
La giurisprudenza di legittimità è, infatti, costante nel ritenere che "al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale". (Cass. Sez. II, ordinanza del 23/5/2024 n. 14410; Cass. Sez. VI, ordinanza del 22/5/2015 n. 10679).
In tal senso, anche la Corte di Giustizia, la quale, nella sentenza del 27 ottobre 2022 , causa C-485/21, ha ribadito che "una persona fisica, proprietaria di un appartamento in un immobile in regime di condominio, deve essere considerata un "consumatore" ai sensi di tale direttiva qualora essa stipuli un contratto con un amministratore di condominio ai fini della gestione e della manutenzione delle parti comuni di tale immobile, purché non utilizzi tale appartamento per scopi che rientrano esclusivamente nella sua attività professionale."
Al rapporto giuridico intercorso tra l'amministratore e il Condominio devono, dunque, ritenersi applicabili le disposizioni dettate dal D.Lgs. n. 206/2005 (cd. Codice del consumo) ed in particolare - con riferimento alla questione che qui interessa, della vessatorietà delle clausole - gli artt. 33 e ss.
Il citato art. 33 del D.Lgs. n. 206/2005, al primo comma - con disposizione di portata generale - prevede testualmente che "Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto".
Il medesimo art. 33, nel successivo comma, contempla specifiche clausole che si presumono vessatorie, fino a prova contraria; in particolare - per quanto di interesse nella fattispecie in esame - a mente del citato comma 2 "si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di [...] e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto o a recedere".
Una clausola che, astrattamente, rientrerebbe tra quelle di cui all'art. 33, comma 2, del citato d.lgs., non è considerata vessatoria se il professionista dimostra che essa è stata oggetto di specifica trattativa individuale con il consumatore, come previsto dall'art. 34 che dopo aver previsto che "non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale", all'ultimo comma così recita: "Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore".
Sul punto, la Suprema Corte ha in più occasioni affermato:
- che la disciplina di tutela del consumatore prevista dal Codice del Consumo prescinde dal tipo contrattuale prescelto dalle parti e dalla natura della prestazione oggetto del contratto, trovando applicazione sia in caso di predisposizione di moduli o formulari in vista dell'utilizzazione per una serie indefinita di rapporti, che di contratto singolarmente predisposto (Cass., 20/3/2010, n. 6802; Cass., 26/9/2008, n. 24262);
- che, ex art. 34, comma 5, Codice del Consumo, il consumatore che agisca in giudizio ha l'onere di allegare e provare che il contratto è stato predisposto dal "professionista" e che le clausole costituenti il contratto corrispondono a quelle vessatorie di cui all'art. 33, comma 2, del citato d.lgs., spettando viceversa al "professionista" superare tale presunzione, dando prova che le singola clausola contrattuale sia stata oggetto di specifica trattativa ex art. 34, comma 4, caratterizzata dagli indefettibili requisiti della individualità, serietà ed effettività (Cass. 26/9/2008, n. 24262).
Orbene, nel caso di specie, la clausola inserita dall'amministratrice nel preventivo relativo al suo compenso, approvato dall'assemblea "revoca anticipata senza causa ante scadenza 1+1" quantificata come "compenso annuale 1+1", prevedendo la possibilità di trattenere in caso di revoca anticipata senza giusta causa, una somma di denaro (pari ad un'intera annualità di amministrazione) senza prevedere un identico diritto in favore del Condominio "consumatore" nel caso di dimissioni anticipate/recesso del professionista deve essere qualificata come vessatoria, non avendo l'appellata provato che la clausola in questione sia stata oggetto di specifica trattativa.
Il Tribunale ha, inoltre, escluso che la somma prelevata dall'amministratrice a titolo di compenso/penale potesse essere trattenuta a titolo di risarcimento del danno per essere intervenuta la revoca prima della scadenza del termine biennale di durata dell'incarico atteso che l'incarico dell'amministratore ha durata di un anno (tacitamente rinnovabile per un altro anno) e, nella specie, la revoca da parte dell'assemblea condominiale era intervenuta entro il termine del primo anno.
Sul punto, il Giudice ha fornito la corretta interpretazione dell'art. 1129 10 comma c.c. secondo cui "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata" chiarendo che ciò non significa che la durata dell'incarico abbia durata biennale ma semmai che la durata in carica dell'amministratore per un anno è tacitamente prorogabile per un altro anno salvo delibera di revoca dell'assemblea medesima; nella specie, dunque, la dicitura " ante scadenza 1+1" andava intesa secondo la corretta interpretazione del predetto articolo del codice civile, con la conseguenza che essendo intervenuta la revoca dell'incarico prima della scadenza del primo anno, l'amministratrice non poteva vantare alcun risarcimento danni.
