Nel rapporto tra amministratore e condominio, la clausola che prevede il diritto dell'amministratore di trattenere un'intera annualità di compenso in caso di revoca anticipata senza giusta causa, senza prevedere un analogo diritto in favore del condominio nel caso opposto (dimissioni/recesso dell'amministratore), è stata qualificata dal Tribunale di Brescia (sentenza n. 4593 del 31/10/2025) come vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 2, lett. e), del Codice del Consumo. Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto applicabile la disciplina consumeristica al contratto di amministrazione condominiale, poiché il condominio agisce quale ente di gestione degli interessi dei condomini-consumatori e l'amministratore riveste la qualifica di professionista.
La vicenda
L'attore (condominio) aveva citato l'ex amministratore chiedendo la restituzione della somma di € 1.103,65, prelevata dal conto corrente condominiale a saldo di tre fatture emesse dopo la revoca dell'incarico da parte dell'assemblea.
In particolare, contestava che una delle fatture (€ 1.080,50) fosse stata emessa a titolo di compenso per "revoca anticipata senza causa ante scadenza 1+1", sulla base della clausola inserita nel preventivo approvato dall'assemblea che prevedeva il pagamento di un'annualità in caso di revoca prima della scadenza naturale dell'incarico.
L'attore deduceva la natura vessatoria della clausola ex art. 33 D.Lgs. n. 206/2005 (Codice del Consumo), stante la posizione del condominio quale consumatore.
L'amministratore convenuto si difendeva sostenendo la legittimità della clausola e l'applicabilità della disciplina del mandato, nonché la correttezza delle somme richieste anche per bolli e rivalsa INPS.
Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda attorea ritenendo dovuto il compenso per revoca anticipata e corretta l'esposizione delle somme nelle fatture.
In appello il condominio insisteva sulla natura consumeristica del rapporto e sulla vessatorietà della clausola che attribuiva solo all'amministratore il diritto a trattenere somme in caso di recesso anticipato.
La decisione
Il Tribunale ha accolto parzialmente l'appello del condominio, riformando la sentenza impugnata nella parte relativa alla fattura per "revoca anticipata".
Dichiarata l'ammissibilità dell'appello (pur a fronte di un valore inferiore a € 1.100,00) in quanto fondato sulla violazione della normativa consumeristica - questione non esaminata dal primo giudice - il Tribunale ha affrontato la questione centrale della natura "consumeristica" del rapporto tra amministratore e condominio.
"La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che 'al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore…' (Cass. Sez. II, ordinanza del 23/5/2024 n. 14410; Cass. Sez. VI, ordinanza del 22/5/2015 n. 10679)."
Dopo aver richiamato le definizioni normative (art. 3 D.Lgs. n. 206/2005), il giudice ha ribadito che l'amministratore opera come "professionista" mentre il condominio rappresenta i condomini-consumatori. Tale interpretazione è stata confermata anche dalla Corte di Giustizia UE (C‑485/21, 27 ottobre 2022).
"Alla luce dei principi giurisprudenziali citati, ritiene dunque questo giudice che debba essere riconosciuta natura di consumatore alla compagine condominiale… che hanno stipulato con l'appellata… il contratto di amministrazione."
Sulla clausola contestata ("revoca anticipata senza causa ante scadenza 1+1"), il Tribunale ha fatto applicazione degli artt. 33 e ss. Codice del Consumo:
"Il citato art. 33… prevede testualmente che 'Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che… determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto'… si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto… consentire al professionista di trattenere una somma… se quest'ultimo non conclude o recede dal contratto senza prevedere analogo diritto per il consumatore."
Nella specie:
- Il preventivo approvato dall'assemblea prevedeva per l'amministratore - in caso di revoca anticipata senza giusta causa - il diritto a percepire un'intera annualità;
- Nessuna previsione speculare era prevista in favore del condominio nel caso opposto (dimissioni/recesso dell'amministratore);
- L'amministratrice non aveva provato che tale clausola fosse stata oggetto di specifica trattativa individuale.
"Ritiene questo giudice che tale clausola… debba essere qualificata come vessatoria… non avendo l'appellata provato che la clausola sia stata oggetto di specifica trattativa."
Quanto all'invocazione, da parte dell'amministratrice, del risarcimento ex art. 1725, comma 1, c.c. per revoca senza giusta causa, il Tribunale ha escluso che ricorressero i presupposti nel caso concreto, valorizzando l'art. 1129, comma 10, c.c.: "La dicitura 'ante scadenza 1+1'… non significa che la durata dell'incarico abbia durata biennale… nella specie… la revoca del 28.5.18 è intervenuta entro il termine del primo anno, con conseguente esclusione del diritto al risarcimento del danno."
Pertanto è stata disposta la restituzione al condominio dell'importo trattenuto (€ 1.080,50), con interessi legali dalla domanda (12.7.2018) al saldo, esclusa la rivalutazione trattandosi di debito di valuta e non ravvisandosi mala fede. È stata invece rigettata la domanda concernente bolli/rivalsa INPS (€ 23,15), sia per tardività della relativa richiesta in primo grado, sia per infondatezza nel merito in quanto riferita a prestazioni non omnicomprensive.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., Sez. II, ord., 23 maggio 2024, n. 14410;
- Cass., Sez. VI, ord., 22 maggio 2015, n. 10679;
- Corte di Giustizia UE, sentenza 27 ottobre 2022, C‑485/21;
- Cass., Sez. III, sentenza 20 marzo 2010, n. 6802; Cass., Sez. III, sentenza 26 settembre 2008, n. 24262;
- Cass., Sez. II, sentenza 23 marzo 2021, n. 7874; Cass., Sez. III, sentenza 17 agosto 2017, n. 20137;
- Cass., Sez. U., sentenza 16 giugno 2006, n. 13917 (sull'individuazione del mezzo di impugnazione delle sentenze del Giudice di Pace).
Considerazioni conclusive
L'applicazione della disciplina sulle clausole vessatorie al rapporto tra amministratore e condominio, nel caso deciso, discende dal riconoscimento della qualifica di "professionista" in capo all'amministratore e della qualifica di "consumatore" in capo ai condomini rappresentati dall'ente di gestione. In assenza di una trattativa individuale effettiva - il cui onere probatorio grava sul professionista ex art. 34 Codice del Consumo - le clausole asimmetriche che prevedono la ritenzione di somme in caso di recesso del consumatore, senza analogo diritto in suo favore ove receda il professionista, sono soggette a presunzione relativa di vessatorietà ex art. 33, comma 2, lett. e), Codice del Consumo.
Il Tribunale ha inoltre escluso, in concreto, il diritto al risarcimento del danno ex art. 1725, comma 1, c.c., richiamando l'art. 1129, comma 10, c.c., poiché la revoca è intervenuta nell'ambito del primo anno di incarico e non già rispetto a un termine biennale fisso ("1+1").
Resta ferma la possibilità che il professionista superi la presunzione di vessatorietà offrendo prova di una trattativa individuale seria, effettiva e specifica sulla clausola, e che l'inquadramento consumeristico non operi quando, per le concrete caratteristiche dei contraenti, difettino i presupposti soggettivi del "consumatore" delineati dall'art. 3 Codice del Consumo e dalla giurisprudenza eurounitaria.
"Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole siano state oggetto di specifica trattativa con il consumatore." (art. 34 D.Lgs. n. 206/2005)
La decisione si allinea ai più recenti arresti di legittimità e dell'Unione europea richiamati in motivazione; diverse conclusioni possono emergere solo ove mutino i presupposti di fatto (ad esempio, effettiva trattativa individuale o differenti qualificazioni soggettive delle parti) o in presenza di diversa disciplina applicabile.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
