Disdetta della polizza assicurativa: l'amministratore non può agire senza preventiva autorizzazione assembleare

La stipula e la disdetta della polizza assicurativa che copre le parti comuni richiedono, di regola, una preventiva delibera assembleare, salvo che il regolamento contrattuale o una specifica deliberazione attribuiscano espressamente all'amministratore anche tali poteri. In difetto di preventiva autorizzazione, la disdetta inviata dall'amministratore non produce effetti nei confronti dell'assicuratore, con conseguente rinnovo della copertura per l'annualità successiva e obbligo del condominio di corrispondere il premio.

Con sentenza n.66 del 5 gennaio 2026 il Tribunale di Roma ha confermato l'impostazione già accolta in primo grado, chiarendo che l'eventuale "gestione" rimessa all'amministratore dal regolamento può restare circoscritta alle pratiche di sinistro, mentre la decisione di stipulare o cessare il rapporto assicurativo, in quanto atto eccedente le attribuzioni ordinarie, resta rimessa all'assemblea.

La vicenda

Una compagnia assicuratrice ha agito per ottenere dal condominio il pagamento del premio annuale (euro 2.765,00) relativo a una polizza "Assicurazione globale fabbricati", in scadenza al 30 luglio 2020, deducendo che la copertura era stata sottoscritta nel 2018 e che, pur essendo stata inviata una comunicazione di disdetta, l'amministratore aveva agito senza la preventiva autorizzazione assembleare.

Nel giudizio di primo grado la domanda è stata accolta. Il condominio ha proposto appello sostenendo, in sintesi, che: (a) il regolamento contrattuale (art. 19) avrebbe già conferito all'amministratore un potere di gestione in materia assicurativa; (b) la disdetta sarebbe stata comunque ratificata dall'assemblea; (c) le condizioni contrattuali non avrebbero richiesto alcuna delibera autorizzativa né imposto il pagamento del premio dopo la disdetta.

La decisione

L'appello è stato rigettato, con conferma della condanna al pagamento del premio relativo all'annualità 30 luglio 2020 - 30 luglio 2021.

Quanto al regolamento contrattuale, il Tribunale ha valorizzato il dato letterale dell'art. 19, rilevando che esso:

"[...] da una parte [prevede] un obbligo [...] di sottoscrivere una polizza assicurativa a tutela delle parti comuni [...] e, dall'altra, un potere di gestione in capo all'amministratore limitatamente alle pratiche di denuncia dei sinistri e di indennizzo [...]"

e che:

"Nessun riferimento - finanche in via indiretta - viene invero operato alla eventuale sottoscrizione del contratto ovvero alla sua cessazione, di talché non può ritenersi che l'amministratore possa agire in via autonoma in assenza di delibera che espressamente lo autorizzi [...]"

Quanto alla ratifica assembleare successiva, il Tribunale ha richiamato l'art. 1399 c.c., precisando che:

"La ratifica [...] ha efficacia retroattiva ma con salvezza dei diritti dei terzi, stante il chiaro disposto dell'art. 1399, comma III, c.c."

e, quindi, che:

"la disdetta [...] in assenza dei relativi poteri non ha pertanto prodotto effetti nei confronti [della compagnia] nonostante la intervenuta ratifica".

Ne è derivata la legittimità della richiesta di pagamento del premio, anche perché la polizza prevedeva una clausola di proroga in mancanza di disdetta inviata nei termini, ossia:

"In mancanza di disdetta, comunicata mediante lettera raccomandata spedita almeno 60 giorni prima della scadenza, l'assicurazione [...] è prorogata per una durata pari ad un anno e così successivamente".

È stata inoltre ritenuta irrilevante l'assenza, nel contratto assicurativo, di una clausola che imponesse la delibera assembleare, poiché la necessità di preventiva autorizzazione discende - nel ragionamento accolto - dal combinato disposto degli artt. 1130 c.c. e 1135 c.c., che riservano all'assemblea le scelte riconducibili alla gestione "straordinaria" (tra le quali il Tribunale colloca la sottoscrizione e la disdetta di rapporti assicurativi di durata).

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

Nel percorso motivazionale sono state richiamate pronunce di legittimità secondo cui:

• "L'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea [...]" (Cass., Sez. II, n. 8233/2007);
• la ratifica tacita può desumersi, ad esempio, dal pagamento periodico del premio tramite approvazione dei rendiconti ("[...] mediante approvazione annuale [...] dei rendiconti di spesa [...]") (Cass., Sez. III, n. 15872/2010);
• la ratifica non richiede formule sacramentali, purché la volontà sia chiara e inequivoca (Cass., Sez. II, n. 35278/2022).

Considerazioni conclusive

La disdetta inviata dall'amministratore senza preventiva autorizzazione assembleare è inefficace nei confronti dell'assicuratore quando quest'ultimo, quale terzo rispetto al rapporto interno di mandato, opponga il difetto di poteri; la successiva ratifica assembleare, pur avendo efficacia retroattiva nel rapporto interno, non può pregiudicare i diritti del terzo già maturati (art. 1399 c.c.).

In termini operativi, la decisione conferma che:

1) il regolamento condominiale va letto con particolare rigore sul perimetro dei poteri dell'amministratore: la previsione che gli siano rimesse "le pratiche per la denuncia e l'indennizzo dei sinistri" non equivale, di per sé, a un potere di stipulare o disdire il contratto; 2) la delibera preventiva (o un mandato specifico) resta lo strumento più sicuro per evitare contestazioni sulla rappresentanza; 3) la ratifica successiva può valere sul piano interno (anche ai fini di responsabilità dell'amministratore), ma non necessariamente rende opponibile al terzo un atto compiuto senza poteri, quando il terzo faccia valere la tutela prevista dall'art. 1399 c.c.

Resta ferma la possibilità di un esito diverso solo quando il regolamento contrattuale attribuisca in modo espresso all'amministratore anche i poteri relativi a stipula e cessazione dei rapporti assicurativi, oppure quando l'assemblea conferisca un mandato preventivo specifico (con contenuto e limiti chiari) prima dell'invio della disdetta.