La legittimazione dell'amministratore di condominio a sporgere querela nei confronti del precedente amministratore che si sia appropriato indebitamente di somme appartenenti al condominio ha costituito oggetto di un articolato dibattito giurisprudenziale.
In particolare, la questione riguarda se sia necessario, per la validità della querela, uno specifico mandato assembleare oppure se l'amministratore possa agire autonomamente nell'ambito delle proprie attribuzioni.
L'evoluzione interpretativa più recente ha portato a ritenere che l'amministratore, in virtù dei poteri conferitigli dagli artt. 1130 e 1131 c.c., sia pienamente legittimato a proporre querela senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea dei condomini.
La vicenda
Il procedimento trae origine dalla condanna inflitta a un ex amministratore per il reato di appropriazione indebita aggravata (artt. 646 e 61 n. 11 c.p.), confermata dalla Corte di appello di Bologna il 14 ottobre 2024. Il ricorrente aveva eccepito in sede d'appello e poi in Cassazione l'improcedibilità dell'azione penale per carenza della rituale condizione di procedibilità: secondo la difesa, la querela era stata presentata dal nuovo amministratore senza uno specifico mandato assembleare, né era risultata valida la delibera del 5 dicembre 2018, priva delle sottoscrizioni del presidente e del segretario.
La Corte territoriale ha evitato di pronunciarsi sulla ritualità formale della delibera (implicitamente assumendone l'inidoneità), ritenendo che il nuovo amministratore fosse comunque autonomamente legittimato a proporre querela in forza dei poteri propri della carica.
La decisione
La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, ritenendo manifestamente infondate le censure relative alla presunta mancanza di una rituale condizione di procedibilità. I giudici hanno ripercorso l'evoluzione giurisprudenziale sul punto:
Un precedente orientamento riteneva che "la presentazione di una querela in relazione a un reato commesso in danno del patrimonio condominiale presupporrebbe uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea", poiché il diritto di querela spetterebbe personalmente alla persona offesa e non potrebbe essere esercitato da soggetti diversi senza speciale mandato (cfr. Cass. pen., Sez. 4, n. 36545/2021; Sez. 6, n. 2347/2015; Sez. 5, n. 6197/2010; Sez. 2, n. 6/2000).
Tuttavia, l'indirizzo oggi consolidato riconosce che "l'amministratore di condominio, in ordine alle proprie attribuzioni come definite dall'art. 1130 cod. civ., è legittimato a sporgere querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea", valorizzando la detenzione qualificata delle risorse economiche comuni e la responsabilità gestionale (Cass. pen., Sez. 2, n. 19194/2025; Sez. 3, n. 36925/2024; Sez. 5, n. 33813/2023).
I giudici hanno sottolineato che "i compiti gestionali e di controllo dell'amministratore… possono essere esercitati - anche mediante iniziative autonomamente adottate - per tutte le controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni… Qualora l'ordinamento conceda una tutela in sede sia civile sia penale, non si ravvisano impedimenti di sistema per comprimere lo svolgimento delle proprie funzioni negando la possibilità di usufruire della tutela penale".
È stato altresì precisato che, con riguardo al delitto di appropriazione indebita contestato all'ex amministratore, la consumazione si verifica con la cessazione della carica del precedente amministratore e il subentro del nuovo, in mancanza di restituzione delle somme: nel caso di specie, nell'aprile 2018.
Sul piano processuale-penalistico è stato ribadito che "la qualità di persona offesa cui compete il diritto di querela debba essere attribuita non solo al titolare di diritti reali ma anche ai soggetti responsabili dei beni… indipendentemente dalla formale attribuzione del potere di rappresentanza" (cfr., tra le altre: Cass., Sez. U., n. 40354/2013).
Nello specifico caso esaminato, è stato chiarito che "sussiste dunque la piena legittimazione a presentare querela… del nuovo amministratore subentratogli, in quanto responsabile della gestione e conservazione dei beni e dei diritti comuni e… delle eventuali conseguenze pregiudizievoli di una sua eventuale inerzia per l'interesse del condominio medesimo".
I riferimenti giurisprudenziali
I principali precedenti richiamati nella motivazione sono:
- Cass., Sez. U., n. 40354/2013 (Sciuscio): sulla nozione estesa di detentore quale persona offesa legittimata alla proposizione della querela;
- Cass. pen., n. 19194/2025 (Bergamini), n. 36925/2024 (Gioia), n. 33813/2023 (Breda): sulla legittimazione autonoma dell'amministratore;
- Cass. civ., Sez. 2, n. 16260/2016; Cass. civ., Sez. 2, n. 10865/2016: sull'autonomia dell'amministratore nelle azioni giudiziarie comprese nelle sue attribuzioni;
- Cass. pen., n. 22550/2025 (Ruffinengo), n. del 09/02/2021 (Bianchini), n. 19519/2020 (Grassi), n. 40870/2017 (Narducci): sulla consumazione del reato con la cessazione della carica.
Considerazioni conclusive
L'attuale orientamento - ormai consolidato sia nella giurisprudenza penale che civile - riconosce all'amministratore piena autonomia nel proporre querela per fatti lesivi del patrimonio comune senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare o ratifica successiva, in coerenza con gli artt. 1130 e 1131 c.c. e con il favor querelae valorizzato dalla Corte.
Non risultano attualmente contrasti giurisprudenziali rilevanti su questo punto: l'indirizzo contrario è stato espressamente superato dalla stessa Corte regolatrice ("deve ritenersi affatto superata la precedente antitetica lettura… in assenza di un effettivo attuale contrasto").
Limiti applicativi: resta fermo che l'iniziativa giudiziaria deve rientrare nell'ambito delle attribuzioni tipiche dell'amministratore; qualora si esuli da tale perimetro o si trattino scelte straordinarie potenzialmente pregiudizievoli per i condomini, potrebbe rendersi necessaria una preventiva deliberazione assembleare.
Tuttavia, per i reati contro il patrimonio comune - come nel caso dell'appropriazione indebita da parte del precedente amministratore - tale esigenza non sussiste secondo il diritto vigente.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
