Non sussiste un obbligo legale generale per il condominio di stipulare una polizza assicurativa. Tale obbligo può tuttavia derivare da una deliberazione assembleare o da una disposizione del regolamento condominiale.
In tali casi, la stipula, il rinnovo e il pagamento tempestivo dei premi rientrano tra gli atti conservativi che l'amministratore è tenuto a compiere ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., a tutela del patrimonio comune e dell'interesse dei singoli partecipanti.
L'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. impone all'amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. In questa prospettiva, la stipula e il rinnovo di una polizza, ove già deliberata o prevista dal regolamento condominiale, nonché il pagamento tempestivo dei premi, rientrano nell'attività gestionale doverosa, finalizzata alla tutela del patrimonio comune.
L'amministratore può adottare autonomamente atti conservativi in caso di urgenza o necessità, con l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile. In assenza di tali presupposti, la stipula ex novo di una polizza richiede una deliberazione assembleare; il rinnovo e il pagamento dei premi di una copertura già deliberata o prevista dal regolamento, invece, rientrano nei doveri gestori dell'amministratore e nella corretta esecuzione delle decisioni assembleari.
L'art. 1130 c.c. impone, inoltre, all'amministratore di curare l'osservanza del regolamento condominiale; pertanto, ove il regolamento preveda l'obbligo di assicurazione, l'amministratore deve attenervisi.
L'assemblea può deliberare la stipula della polizza ai sensi dell'art. 1135 c.c.; quanto ai quorum, trovano applicazione le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.: di regola, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.); restano fermi i quorum più elevati ove la delibera rientri in ipotesi per le quali la legge li richiede (art. 1136, comma 3, c.c.).
La vicenda
A seguito di un incendio che aveva interessato il proprio appartamento, un condomino agiva contro l'ex amministratore del condominio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, deducendo che l'inoperatività della polizza incendi era dipesa dall'omesso pagamento del premio annuale di rinnovo, con conseguente perdita del diritto all'indennizzo assicurativo.
Il Tribunale rigettava la domanda. In appello veniva affermata la responsabilità dell'ex amministratore per il mancato pagamento del premio e dunque per la mancata erogazione dell'indennizzo, ma veniva rigettata la domanda risarcitoria per difetto di prova certa sull'ammontare del danno.
La Corte di Cassazione (ord. n. 2831 del 30/10/2025) cassava con rinvio tale decisione, rilevando che "del danno non patrimoniale richiesto e del danno patrimoniale futuro … la determinazione non può che rispondere a una valutazione equitativa ex art. 1226 c.c.", e che i giudici d'appello non avevano motivato sull'assenza di tale valutazione, né sui criteri utilizzati rispetto ai diversi tipi di danno.
In sede di rinvio, la Corte d'appello condannava l'ex amministratore al pagamento, in favore dell'attore, della somma di euro 65.000, ritenendo congruo tale importo sulla base dell'accertamento conservativo del danno (c.d. "atto conservativo") sottoscritto il 2 agosto 2007 tra il danneggiato e il perito della compagnia.
La decisione
L'ex amministratore ricorreva nuovamente in Cassazione, sostenendo che il giudice di rinvio avrebbe quantificato equitativamente il danno sulla sola base dell'accertamento conservativo, trascurando elementi quali le condizioni contrattuali della polizza o un beneficio fiscale percepito dal danneggiato.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando l'impostazione del giudice di rinvio secondo cui:
"la liquidazione secondo equità nell'ambito di una assicurazione contro i danni ascrive eminente rilievo all'atto conservativo in ordine all'accertamento dell'entità del danno dell'assicurato (con tale atto 'riconosciuto e concordato'), che pur non realizzando una transazione ha comunque la funzione di fissare un elemento di integrazione dell'eventuale transazione non ancora perfezionata ovvero determinare definitivamente il quantum del danno complessivamente indennizzabile salvo stabilire se ed in quale misura sussista il diritto dell'assicurato" (Cass., sez. III, 29/08/2011, n. 19998; conf. Cass., sez. III, 28/08/2003, n. 12880).
La Corte ha inoltre precisato che:
"Il giudice del rinvio ha assunto l'atto conservativo ad elemento cardine della liquidazione equitativa ed è giunto alla quantificazione del risarcimento in forza di una complessiva valutazione della portata di detto atto che, proprio nell'ottica della norma di cui all'art. 1226 c.c. (richiamata dall'art. 2056 c.c.), non è affatto inficiata dalla mancata 'ratifica ed approvazione della società assicuratrice'."
La Suprema Corte ha così confermato la correttezza della liquidazione equitativa operata dal giudice di rinvio, ribadendo che l'atto conservativo dei danni, sottoscritto con il perito della compagnia, costituisce un parametro idoneo e attendibile per la determinazione del quantum, anche in assenza di ratifica dell'assicuratore.
I riferimenti giurisprudenziali
Nell'ordinanza vengono richiamate Cass., sez. III, n. 19998/2011 e Cass., sez. III, n. 12880/2003 quanto al valore dell'atto/accertamento conservativo nella liquidazione equitativa dei danni in materia assicurativa.
In tema di presunzioni semplici, sono richiamate Cass. n. 3541/2020 e Cass. n. 9054/2022 circa i limiti del controllo di legittimità sulle inferenze presuntive del giudice di merito (censurabili solo per vizio di sussunzione e non per mera alternativa ricostruzione fattuale).
Considerazioni conclusive
È definitivo (giudicato interno) l'an debeatur: la responsabilità dell'ex amministratore per l'inoperatività della polizza, a causa dell'omesso pagamento del premio, risulta ormai coperta da giudicato a seguito dell'inammissibilità del suo ricorso incidentale dichiarata con l'ordinanza n. 2831/2021.
Nel giudizio di rinvio, pertanto, era rimasto in discussione solo il quantum, da determinarsi equitativamente ex art. 1226 c.c. (art. 2056 c.c.).
Sotto il profilo probatorio, ove sia impossibile o particolarmente difficile accertare l'esatto ammontare del pregiudizio, il giudice può ricorrere alla liquidazione equitativa valorizzando l'accertamento conservativo del danno sottoscritto con il perito della compagnia come parametro attendibile di quantificazione, pur non costituendo esso una transazione né un riconoscimento di debito.
In concreto, è corretta la quantificazione in euro 65.000 ancorata all'atto/accertamento conservativo, restando escluse le ulteriori voci non provate o già ricomprese nell'importo concordato (quale il mancato godimento) nonché i danni non patrimoniali per difetto di specifica e tempestiva allegazione.
L'amministratore, quale mandatario del condominio, risponde personalmente dei danni causati dall'omesso pagamento dei premi assicurativi, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi di cui all'art. 1130, n. 4, c.c. La liquidazione del danno, quando non sia possibile accertarne l'esatto ammontare, può essere disposta in via equitativa ex art. 1226 c.c., valorizzando l'atto conservativo dei danni quale parametro di quantificazione oggettiva del pregiudizio subito dai condomini.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
