In ambito condominiale, la gestione dei danni derivanti da infiltrazioni d'acqua o da guasti agli impianti rappresenta una delle questioni più complesse. A tutela dei beni comuni e delle proprietà individuali, i condomini spesso stipulano polizze assicurative che coprono la responsabilità civile verso terzi, inclusi gli altri condomini. A tale proposito è importante stabilire se il condomino danneggiante può attivare la garanzia per essere manlevato.
In merito a tale aspetto è particolarmente interessante una recente decisione della Corte di Appello dell'Aquila (sentenza del 5 settembre 2025 n. 2025).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando due appartamenti, situati al piano terra e al primo piano di un edificio utilizzato come casa vacanze, subivano gravi danni a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, di proprietà di una condomina.
I danni, che avevano interessato sia le strutture che gli arredi, venivano accertati nel corso di un accertamento tecnico preventivo, durante il quale il consulente stimava in €39.900,00 il costo necessario per il ripristino, individuando come causa la rottura di una tubazione interna all'appartamento della condomina.
I proprietari degli appartamenti danneggiati citavano in giudizio la condomina, chiedendo il risarcimento dei danni subiti.
La convenuta, però, contestava la quantificazione dei danni e sollevava l'eccezione di improcedibilità, sostenendo che non era stato esperito il tentativo obbligatorio di negoziazione assistita.
Inoltre, chiedeva di chiamare in causa la compagnia assicurativa, sostenendo che la polizza condominiale stipulata copriva anche la responsabilità civile dei singoli condomini per i danni arrecati ad altri.
La compagnia assicurativa si opponeva, contestando la legittimazione della convenuta ad agire direttamente, poiché la polizza risultava intestata al condominio.
Metteva in dubbio la fondatezza della richiesta di garanzia e la quantificazione dei danni. Il Tribunale di Sulmona accoglieva integralmente la domanda risarcitoria, condannando la convenuta al pagamento dell'importo stimato, oltre alle spese legali e tecniche.
Riteneva sussistente la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., poiché la rottura della tubazione si era verificata all'interno dell'appartamento della convenuta, che non aveva dimostrato l'esistenza di un evento fortuito. Il Tribunale riconosceva anche la legittimazione della convenuta a chiedere la manleva, ritenendo che la polizza condominiale coprisse i danni causati dai singoli condomini ad altri condomini.
Una clausola della polizza assicurativa prevedeva che i condomini fossero considerati terzi tra loro e che la garanzia si estendesse ai danni da fuoriuscita d'acqua provocati da rotture accidentali degli impianti idrici.
Il Tribunale riteneva che la convenuta potesse comunque essere garantita, anche in considerazione della tempestiva denuncia del sinistro da parte dell'amministratore.
In appello, la compagnia assicurativa contestava la legittimazione della convenuta ad agire in garanzia, sostenendo che solo il condominio e la compagnia stessa potessero promuovere azioni derivanti dal contratto. Riteneva che il giudice di primo grado avesse interpretato erroneamente l'art. 1891 c.c. Lamentava inoltre una violazione del principio del contraddittorio, poiché non aveva partecipato al procedimento di accertamento tecnico preventivo (e riteneva che le risultanze di quel procedimento non fossero opponibili).
Sottolineava che il consulente non aveva potuto accertare con certezza il momento delle infiltrazioni né la causa esatta, non avendo avuto accesso all'appartamento della convenuta.
Contestava inoltre l'operatività della polizza, sostenendo che non era stato dimostrato né che il danno si fosse verificato nel periodo di validità della copertura assicurativa, né che si trattasse di un evento accidentale, come richiesto dalle condizioni contrattuali.
Aggiungeva che non era stato rispettato l'obbligo di conservare le tracce del sinistro fino alla liquidazione del danno.
Infine, si opponeva alla condanna al rimborso delle spese processuali sostenute dalla convenuta, comprese quelle relative al procedimento tecnico preventivo e alle somme versate al consulente, sostenendo che tali spese non rientrassero nella garanzia assicurativa. In via subordinata, chiedeva che l'importo dovuto fosse ridotto di tali spese.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha dato torto alla compagnia assicuratrice. I giudici di secondo grado hanno notato che nella polizza del caseggiato erano compresi i danni prodottisi nei singoli appartamenti a causa di guasti o rotture degli impianti o tubazioni verificatesi all'interno delle proprietà esclusive di altri condomini, danni rispetto ai quali il condomino, quale ente di gestione delle parti comuni del fabbricato, è estraneo.
A parere dei giudici di secondo grado, in tali casi, ai sensi dell'art. 1891 c.c., comma 2, va riconosciuta la legittimazione del condomino danneggiante, convenuto in giudizio dal danneggiato, ad azionare la garanzia stipulata per suo conto ed in suo favore dal condominio.
Secondo la Corte, perciò, la clausola della polizza condominiale che attribuisce esclusivamente al contraente la legittimazione ad agire nei confronti della compagnia assicurativa deve essere interpretata nel senso che il singolo condomino, anche se ha subito un danno alla propria unità immobiliare a causa di eventi riconducibili alle parti comuni dell'edificio, non può rivolgersi direttamente all'assicuratore per ottenere il risarcimento.
In assenza di un'azione diretta, il condomino deve necessariamente agire nei confronti del condominio, che è il soggetto titolare del contratto.
La Corte di Appello ha ritenuto valida e utilizzabile la consulenza tecnica svolta in sede di accertamento tecnico preventivo, riconoscendo che anche le prove atipiche possono contribuire alla formazione del convincimento del giudice, purché siano attendibili e non smentite da altri elementi.
Ha escluso qualsiasi violazione del contraddittorio, poiché le parti avevano avuto modo di contestare le risultanze nel corso del processo.
Quanto alla copertura assicurativa, il giudice ha considerato credibile la ricostruzione secondo cui le infiltrazioni si erano verificate dopo l'estate del 2018, in un periodo compatibile con la validità della polizza, attiva dal maggio dello stesso anno. In ogni caso i giudici di secondo grado hanno notato che l'assicurazione non ha fornito alcuna prova che la rottura fosse dovuta a cause escluse dalla garanzia, come usura o gelo. Del resto la clausola relativa ai fatti accidentali non esclude la copertura per fatti colposi, altrimenti il contratto sarebbe nullo per mancanza di rischio.
L'onere di provare l'esclusione della garanzia spettava all'assicuratore, che non ha assolto tale compito.
Infine, la riparazione tempestiva della tubazione da parte dell'amministratore è stata considerata legittima e necessaria per evitare ulteriori danni.
L'appellante non ha dimostrato di essersi attivata per verificare le cause del sinistro, né ha fornito prove concrete sull'impossibilità di accesso all'appartamento della convenuta, limitandosi a contestazioni generiche.
Infine la Corte ha confermato che l'assicurato ha diritto di essere tenuto indenne dal proprio assicuratore delle spese processuali che è stato costretto a rifondere al terzo danneggiato, in quanto conseguenze del fatto illecito.
Considerazioni conclusive
Se il condominio ha stipulato una polizza per la responsabilità civile verso terzi, il singolo condomino che abbia subito danni (ad esempio per perdite da tubature condominiali) non può agire autonomamente contro l'assicurazione.
L'azione deve passare attraverso il condominio, che è il soggetto contraente e legittimato a trattare con la compagnia. Il singolo condomino non può sostituirsi alla rappresentanza del capo condomino, con conseguente dichiarazione di carenza di legittimazione attiva da parte del giudice adito, non essendo legittimato ad esercitare azioni, ragioni e diritti nascenti dalla polizza (Trib.
Aosta 18 luglio 2022, n. 237). La situazione cambia radicalmente quando la polizza assicurativa del condominio include espressamente la responsabilità civile di ciascun condomino verso gli altri condomini.
In questi casi, entra in gioco l'art. 1891 c.c., comma 2, che disciplina l'assicurazione per conto altrui.
Secondo tale norma, se il contratto è stipulato dal condominio per tutelare anche i singoli condomini, il condomino danneggiante, cioè colui che viene citato in giudizio da un altro condomino per danni causati (ad esempio da infiltrazioni provenienti dal proprio appartamento), è legittimato ad attivare la garanzia assicurativa.
In altre parole, può chiamare in causa la compagnia assicurativa per essere manlevato, poiché la polizza è stata stipulata anche nel suo interesse (Trib. Roma 26 aprile 2023, n. 6580).
