L'acqua piovana è assai insidiosa e, approfittando di eventuali difetti di costruzione di un fabbricato o, semplicemente, del deterioramento nel tempo dell'edificio, può infiltrarsi e danneggiare gli ambienti interni degli appartamenti. Quando ciò accade, il titolare dell'immobile danneggiato pretende, giustamente, un risarcimento. Se questo dovesse essere il caso, l'individuazione del responsabile sarebbe essenziale.
Pare sia avvenuto qualcosa del genere anche nel condominio oggetto della vertenza sottoposta al vaglio del Tribunale di Nola e, recentemente, culminata con la sentenza n. 2082 del 18 maggio 2026. Più precisamente, la lite nasceva a seguito di alcune infiltrazioni che un appartamento di un piccolo condominio aveva patito. Nello specifico, i locali interessati dal fenomeno erano stati una delle camere da letto, il bagno e, in particolar modo, la cucina all'interno della quale si erano manifestati dei veri e propri gocciolamenti.
Ebbene, durante l'istruttoria di questo procedimento, è stata disposta una Ctu avente lo scopo di accertare le cause delle infiltrazioni e, quindi, di conseguenza, la responsabilità del relativo proprietario custode del bene incriminato. All'esito della perizia, il problema stava nel frontalino del balcone aggettante soprastante l'immobile danneggiato.
Perciò, raggiunta questa conclusione, chi è stato individuato come responsabile? Si può affermare che il condominio, di regola, è responsabile delle infiltrazioni provenienti dai frontalini dei balconi aggettanti?
Vediamo come ha risposto a queste domande il Tribunale di Nola.
La responsabilità delle cose in custodia in condominio
In ambito condominiale, è frequente che si verifichino dei danni a carico di cose o persone dovuti alla cattiva manutenzione o allo stato non ottimale delle parti comuni. Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni provenienti dalla colonna fecale del condominio, ormai deterioratasi per il trascorrere del tempo. Oppure si ipotizzi il pezzo di intonaco che si distacca dalla facciata, andando a danneggiare un'auto sottostante.
In queste, come in altre circostanze, la responsabilità dell'evento è imputabile al condominio custode del bene che, in ragione della mancata e/o scorretta manutenzione della parte comune incriminata, ha determinato il danno «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 cod. civ.)».
Come si può intuire leggendo la norma appena citata, per scagionarsi e per eludere l'onere risarcitorio, il condominio deve dimostrare che il sinistro è accaduto per un caso fortuito. Ad esempio, comprovando che il distacco dell'intonaco o la rottura della fecale sono avvenuti per un evento naturale, inevitabile, come un terremoto.
Qualora, invece, dovesse difettare tale prova e il danneggiato dovesse dimostrare il legame causale tra il danno patito e la cosa in custodia, il risarcimento a carico del condominio sarebbe conseguenziale.
Sono condominiali i frontalini dei balconi aggettanti che svolgono una funzione estetica e contribuiscono al decoro dell'edificio
Normalmente, i frontalini dei balconi aggettanti di un edificio svolgono una funzione estetica e contribuiscono al decoro architettonico dell'edificio. Ad esempio, sono tinteggiati in modo tale da rendere più gradevole l'insieme della facciata del condominio oppure sono strutturati in maniera tale da conferire movimento alla costruzione. In queste, come in altre circostanze analoghe, i frontalini sono di competenza del fabbricato. Perciò, se da questi elementi derivano dei danni a carico di un appartamento, il condominio è responsabile.
Sono state queste le conclusioni del Tribunale di Nola nel caso in esame. Dall'istruttoria della causa è, infatti, emerso che le infiltrazioni a danno dell'appartamento della parte attrice derivavano dai frontalini del balcone aggettante soprastante l'immobile. Ebbene, in ragione della funzione estetica che tali elementi svolgevano a favore del fabbricato, la responsabilità per i danni doveva essere imputata al condominio. Quest'ultimo, perciò, è stato condannato al risarcimento nonché al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
Nella sentenza in valutazione, il Tribunale di Nola attribuisce alla competenza ed alla responsabilità del condominio i frontalini dei balconi aggettanti che svolgono una funzione estetica a favore del fabbricato e che contribuiscono al decoro architettonico dell'edificio.
Si tratta di affermazioni che sono in linea con la giurisprudenza di legittimità sul tema «mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni ma solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071)" (Cassazione civile sez. II - 16/10/2020, n. 22572)».
