Balconi aggettanti e infiltrazioni, il condominio non risponde se la causa è nella lastra portante esclusiva

Il condominio non risponde delle infiltrazioni per il solo fatto che il danno si manifesta lungo la facciata. Quando l'accertamento tecnico individua la causa nella lastra portante di un balcone aggettante del piano sovrastante, priva di autonoma funzione estetica nel prospetto, la custodia del manufatto resta al proprietario esclusivo e manca il nesso eziologico tra il pregiudizio lamentato e il bene comune dedotto in giudizio. In questo solco si colloca il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 4703 del 23 marzo 2026.

Il criterio realmente decisivo è la funzione concreta dell'elemento del balcone da cui proviene l'infiltrazione. Solo i rivestimenti, i frontalini o le parti sottostanti che si inseriscono nel prospetto con prevalente funzione ornamentale possono seguire il regime condominiale; la struttura portante del balcone aggettante resta invece, di regola, nella sfera dominicale del singolo.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento aveva convenuto in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni subiti in tre locali adibiti a camera da letto, assumendo che le infiltrazioni d'acqua provenissero dalla muratura della facciata del fabbricato. Deduceva che il fenomeno, segnalato all'amministratore sin dal 2018 e discusso anche in assemblea, aveva provocato ammaloramenti alle pareti e agli intonaci senza che fossero eliminate le cause del danno.

Il condominio si costituiva contestando soprattutto il nesso causale tra la facciata comune e le infiltrazioni denunciate e, in via subordinata, chiamava in manleva la propria compagnia assicuratrice. Nel corso del giudizio veniva disposta CTU tecnica.

La decisione

Il Tribunale inquadra la domanda nell'ambito della responsabilità da cose in custodia e richiama il principio, ormai consolidato, secondo cui l'art. 2051 c.c. configura una responsabilità oggettiva: il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra cosa e danno, mentre il custode può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito. Il passaggio centrale della motivazione è netto: "l'azione ex art. 2051 c.c. postula che il danneggiato dimostri il nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno subito"; solo dopo tale prova opera l'onere liberatorio del custode.

La domanda è stata però rigettata perché proprio questa prova è mancata con riguardo al bene comune indicato dall'attore. La CTU ha confermato l'esistenza dei danni infiltrativi nell'unità immobiliare, ma ne ha escluso la derivazione dalla facciata condominiale, individuando invece una verosimile origine nelle lesioni delle lastre in piperno dei balconi dell'appartamento immediatamente sovrastante, bene rientrante nella proprietà esclusiva di altro condomino non evocato in giudizio.

Il giudice valorizza in modo puntuale le risultanze peritali. L'ausiliario aveva spiegato che l'acqua piovana si insinuava nelle lesioni delle lastre dei balconi superiori, penetrava nella muratura di tufo e imbibiva la porzione sottostante, con aggressione delle parti lignee, distacco di intonaci e stucchi interni ed esterni. Alle critiche del consulente di parte attrice, che aveva ipotizzato provenienze dal tetto o dalla facciata, la CTU ha replicato osservando che il tetto non insisteva sull'appartamento dell'attore e che non erano state rilevate lesioni della facciata compatibili con i danni lamentati.

Su questa base il Tribunale ha escluso sia la rinnovazione della consulenza sia l'integrazione del contraddittorio ex art. 102 c.p.c., chiarendo che il proprietario del balcone sovrastante non era litisconsorte necessario nel giudizio promosso contro il solo condominio.

Il nucleo più rilevante della pronuncia riguarda la qualificazione del manufatto. Dopo avere richiamato l'orientamento secondo cui i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., il Tribunale precisa che possono invece essere comuni i rivestimenti del parapetto e della soletta quando svolgano una prevalente funzione estetica per l'edificio. Nel caso concreto, però, dall'esame delle fotografie e dalla descrizione del CTU emergeva che le lesioni si collocavano nella lastra che sorregge l'aggetto in piperno, cioè in una parte con sola funzione di sostegno del balcone, priva di autonoma valenza ornamentale. La motivazione è esplicita: "la lastra che sorregge l'aggetto in piperno... non svolge in sé alcuna prevalente funzione estetica per l'edificio ma solo di sostegno al balcone aggettante".

La sentenza aggiunge un dato fattuale significativo: gli elementi decorativi visibili sul prospetto erano rappresentati dalle cornici e dalle mensole modanate sottostanti gli aggetti, non dalla lastra interessata dalle infiltrazioni. Da qui la conclusione: esclusa la riconducibilità causale del danno alla facciata condominiale, difetta la custodia del condominio sul bene da cui provengono le infiltrazioni e, quindi, non è configurabile la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

La domanda attorea è stata pertanto rigettata, con compensazione integrale delle spese di lite tra tutte le parti e con spese di CTU poste definitivamente a carico solidale di tutte le parti, in ragione della peculiarità tecnica della vicenda e della non agevole distinzione tra beni comuni e beni individuali in presenza di una facciata di pregio architettonico.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. U., 30 giugno 2022, n. 20943 - La responsabilità ex art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo: l'attore deve provare il nesso tra la cosa in custodia e il danno, mentre il custode si libera solo dimostrando il caso fortuito. È il presupposto teorico espressamente richiamato per la ripartizione dell'onere probatorio.
• Cass., Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637; 30 luglio 2004, n. 14576; 30 aprile 2012, n. 6624; 14 dicembre 2017, n. 30071; 15 settembre 2025, n. 25192 - I balconi aggettanti appartengono, di regola, al proprietario dell'unità cui accedono; possono diventare comuni solo i rivestimenti e gli elementi inseriti nel prospetto che svolgano in concreto una funzione ornamentale prevalente rispetto alla facciata.
• Trib. Napoli, 19 marzo 2024, n. 3485 - In tema di infiltrazioni provenienti da balcone aggettante, l'individuazione del responsabile richiede un accertamento tecnico sulla fonte del danno; la responsabilità del condominio resta esclusa quando il fenomeno origina da un bene in proprietà esclusiva.
• Trib. Teramo, 5 novembre 2025, n. 1287 - La soletta del balcone aggettante, quale elemento strutturale compreso tra piano di calpestio e intradosso, appartiene in via esclusiva al proprietario dell'unità da cui il balcone protende; diversi sono solo gli eventuali elementi decorativi inseriti nel prospetto.
• App. Napoli, 23 settembre 2025, n. 4401 - I frontalini dei balconi aggettanti non sono comuni per il solo fatto di affacciarsi sul prospetto; occorre la prova della loro concreta funzione decorativa rispetto al decoro architettonico dell'edificio.
• App. Roma, 3 luglio 2025, n. 4240 - La qualificazione condominiale può invece affermarsi quando gli elementi verticali dei balconi, compresi frontalini e cielini, risultino parte visibile del prospetto e concorrano all'immagine architettonica complessiva dell'edificio.
• App. Roma, 5 marzo 2026, n. 1837 - La regola conduce all'esito opposto quando la prova fotografica dimostri che mosaici, rivestimenti o marcapiani concorrono effettivamente all'immagine architettonica del fabbricato e ne accrescono il pregio estetico.
• Cass., Sez. U., 10 maggio 2016, n. 9449 - In tema di lastrico solare o terrazza ad uso esclusivo, proprio per la funzione di copertura del fabbricato, dei danni da infiltrazione rispondono, secondo i relativi presupposti, sia il titolare dell'uso esclusivo sia il condominio. Si tratta di un criterio utile a delimitare il principio qui applicato, perché riferito a un bene con funzione diversa dal balcone aggettante.

Considerazioni conclusive

Il principio pratico che emerge è lineare: nelle infiltrazioni denunciate contro il condominio, la responsabilità non si fonda sulla sola collocazione del danno lungo il prospetto, ma sulla prova che la causa provenga da un bene effettivamente custodito dall'ente di gestione. Quando la CTU colloca l'origine del fenomeno nella struttura portante di un balcone aggettante, la regola resta quella della proprietà e della custodia esclusiva del singolo condomino; sul punto v. anche Responsabilità per infiltrazioni dal balcone aggettante e, con specifico riferimento alla soletta, Soletta del balcone aggettante e proprietà esclusiva.

Nella stessa linea si collocano gli arresti che negano la comunione in assenza di una concreta funzione ornamentale del singolo elemento, come accade per i frontalini privi di autonoma incidenza sul decoro; in tal senso v. Frontalini privi di funzione decorativa. Non si tratta, però, di una regola astratta e indifferenziata: la stessa giurisprudenza, quando la prova documentale o fotografica dimostra che frontalini, cielini, mosaici o marcapiani si inseriscono stabilmente nel prospetto e ne accrescono il pregio estetico, ne ammette la natura comune; possono vedersi anche Frontalini e criteri di comunione e Mosaici dei balconi e funzione ornamentale.

Il quadro interpretativo, quindi, è coerente più che contrastato: la linea di continuità sta nel criterio funzionale, mentre le diverse soluzioni dipendono dalla prova della funzione svolta dalla parte del balcone concretamente coinvolta. Solo in un diverso scenario, quale quello del lastrico o della terrazza con effettiva funzione di copertura, entra in gioco il concorrente coinvolgimento del condominio accanto al titolare esclusivo (per un approfondimento sulle infiltrazioni da terrazzo ad uso esclusivo). Nel caso esaminato, invece, il rigetto della domanda è dipeso da un dato tecnico preciso e decisivo: l'acqua proveniva dalla lastra di sostegno del balcone sovrastante, non dagli elementi decorativi della facciata comune.