Balcone aggettante: la soletta è di proprietà esclusiva

Il balcone aggettante, pur contribuendo all'aspetto del prospetto, di regola non rientra tra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. La giurisprudenza di legittimità afferma costantemente che il balcone aggettante costituisce un prolungamento dell'unità immobiliare cui accede e, pertanto, appartiene in via esclusiva al proprietario di quest'ultima, salvo che taluni elementi svolgano una specifica funzione estetica dell'edificio.

Occorre distinguere tra le diverse componenti del balcone: la soletta (elemento strutturale compreso tra piano di calpestio e intradosso/sottobalcone), i frontalini e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore. Solo questi ultimi possono essere considerati beni comuni quando si inseriscono nel prospetto e assolvono una funzione estetica rilevante per l'intero edificio.

Il Tribunale di Teramo, con sentenza n.1287 del 5 novembre 2025, ha confermato il principio secondo cui la soletta del balcone aggettante è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento dal quale protende.

La vicenda

L'attrice, proprietaria dell'appartamento sovrastante rispetto a quello della convenuta nel medesimo edificio condominiale, ha agito per ottenere l'accertamento della propria esclusiva titolarità sulla soletta sottostante il terrazzo nelle parti aggettanti sovrastanti il balcone dell'appartamento della convenuta.

L'attrice ha inoltre chiesto che fosse accertato che la convenuta aveva agganciato una struttura metallica installata sul proprio balcone al sottobalcone (soletta) di proprietà esclusiva dell'attrice senza il consenso di quest'ultima, domandando la rimozione delle opere e il risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa.

L'azione è stata inquadrata quale actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c., volta a far dichiarare l'inesistenza di diritti reali vantati dalla convenuta sulla res, a far cessare eventuali turbative o molestie e a conseguire l'eventuale risarcimento del danno.

In primo grado il Giudice di Pace aveva rigettato tutte le domande dell'attrice, ritenendo la soletta parte comune necessaria per l'esistenza stessa del fabbricato ai sensi dell'art. 1125 c.c. L'attrice ha impugnato la sentenza innanzi al Tribunale.

In via preliminare, il Tribunale ha dichiarato tardiva l'eccezione di incompetenza per materia e valore sollevata dall'appellata, ai sensi degli artt. 38 e 359 c.p.c.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente l'appello:

• Ha accertato e dichiarato che la soletta sottostante il terrazzo nelle parti aggettanti sovrastanti il balcone della convenuta è di proprietà esclusiva dell'appellante;
• Ha rigettato le ulteriori domande relative alla rimozione delle opere realizzate dalla convenuta e al risarcimento dei danni;
• Ha compensato integralmente le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, richiamando i criteri indicati da Cass., Sez. Un., n. 32061/2022.

Nella motivazione si legge:

"Applicando le esposte coordinate giurisprudenziali al caso di specie, (i) essendo pacifica la natura 'aggettante' del balcone oggetto di causa, (ii) non costituendo, nel caso di specie, sulla base della documentazione in atti, la soletta [...] elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata [...] ed infine (iii) assolvendo il sovrastante balcone della sig.ra Pt_1 la sola funzione - limitata - di copertura [...] lo stesso non può reputarsi a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti né può ritenersi operante la presunzione di comproprietà risultando [...] di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare dal quale protende."

"In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un 'prolungamento' della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole."

Sotto il profilo delle ulteriori domande (rimozione opere e risarcimento), il Tribunale ha osservato che:

"L'aver agganciato il lato superiore della struttura metallica al sottotetto non assurge a possibile pregiudizio né cagiona alcun danno alla odierna appellante [...] nulla ha concretamente dedotto al riguardo, con conseguente rigetto non soltanto della domanda volta alla rimozione dell'opera installata ma anche di quella risarcitoria."

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente i seguenti precedenti in tema di balconi aggettanti:

• Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576: "In tema di condominio negli edifici [...], i balconi aggettanti [...] appartengono in via esclusiva al proprietario [...]; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi [...] si debbono considerare beni comuni [...]."
• Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6621: "I balconi aggettanti [...] costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono [...]."
• Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624: sui criteri distintivi tra parti comuni ed esclusive nei balconi aggettanti.

Altri richiami rilevanti nella motivazione: Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2022, n. 32061 (spese di lite); Cass. 3 marzo 2017, n. 6652 e Cass. 18 aprile 2023, n. 10233 (limiti al rilievo officioso della nullità delle delibere assembleari nel giudizio di impugnazione).

Considerazioni conclusive

La pronuncia conferma l'indirizzo consolidato: la soletta del balcone aggettante è bene in proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento cui accede.

Quanto all'uso dell'intradosso del balcone aggettante da parte del proprietario del piano sottostante, la regola di principio, ribadita dalla giurisprudenza richiamata, è che l'ancoraggio di strutture al sottobalcone superiore richiede il consenso del proprietario del balcone aggettante; tuttavia, in sede di actio negatoria ex art. 949 c.c., le misure inibitorie o ripristinatorie e il risarcimento presuppongono la prova di un concreto pregiudizio, turbativa o molestia: nel caso deciso, tali allegazioni non sono state fornite e le relative domande sono state rigettate.

Resta ferma la diversa disciplina per i "balconi incassati", nei quali il manufatto svolge funzione di separazione e sostegno tra i piani, con conseguente applicazione dei criteri di cui all'art. 1125 c.c. in tema di proprietà e spese.