Al termine dal rapporto tra un amministratore e il fabbricato, è frequente che resti in sospeso il pagamento del suo compenso. Se questo dovesse essere stato riconosciuto all'interno dell'ultimo rendiconto, puntualmente votato ed approvato, la questione potrebbe risolversi in questo modo. Il professionista, dinanzi al mancato pagamento del suo onorario, potrebbe chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico del condominio. Quest'ultimo avrebbe, quindi, non poche difficoltà ad opporsi al decreto. La lite, perciò, si risolverebbe a favore dell'ex amministratore e l'ente, giocoforza, dovrebbe saldare il proprio debito.
Questo tipo di vicenda, invece, ha avuto uno sviluppo diverso nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Agrigento ed appeno culminato con la recente sentenza n. 521 del 9 aprile 2026. In tale circostanza, al decreto ingiuntivo ottenuto dall'ex amministratore di un edificio, il condominio aveva reagito ottenendone la revoca, a seguito di un'opposizione ritualmente accolta dal Giudice di pace di Agrigento. Il magistrato, in particolare, aveva dato ragione all'ente poiché non c'era alcun consuntivo approvato su cui fondare la pretesa di pagamento dell'ex rappresentante del fabbricato.
Ebbene, a tale pronunciamento non aderiva l'amministratore il quale proponeva appello dinanzi al Tribunale di Agrigento. Tuttavia, è possibile che il compenso all'amministratore possa essere riconosciuto anche senza l'approvazione del rendiconto? Con quali argomentazioni l'appellante aveva inteso ribaltare il primo verdetto?
Non ci resta che approfondire quanto è accaduto nell'atto finale di questa lite.
Rapporto tra amministratore e condominio: qual è il contratto applicabile?
Secondo il Tribunale di Agrigento, in ciò confortato dalla giurisprudenza di legittimità, il rapporto tra l'amministratore di un condominio e l'edificio deve essere inquadrato e regolato nell'ambito delle disposizioni previste in tema di mandato (si segnala diritto al compenso e al rimborso delle spese).
Chiaramente, tali disposizioni dovranno essere coordinate ed integrarsi con gli articoli, in materia condominiale, che regolano i diritti, i doveri e le attribuzioni dell'amministratore di un condominio «Il contratto tipico di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale né è, perciò, subordinato all'iscrizione in albi o elenchi, ai sensi dell'art. 2229 c.c., quanto, piuttosto, al possesso dei requisiti di professionalità ed onorabilità di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., rientrando l'attività nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, "ex lege" n. 4 del 2013, ed essendo il relativo esercizio disciplinato dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. nonché, in via residuale, dalle norme in tema di contratto di mandato, in forza del rinvio espresso a queste ultimo contenuto nel penultimo comma dell'art. 1129 cit. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7874 del 19/03/2021)».
Pertanto, in tema di diritto al compenso, il primo e fondamentale elemento, che l'amministratore di un fabbricato deve dimostrare per avere diritto all'onorario, consiste nel comprovare di aver eseguito il proprio incarico.
Non approvare il rendiconto, per non pagare l'amministratore uscente, non è corretto
Nella vicenda in esame, dinanzi alla chiusura del rapporto con l'amministratore uscente, l'assemblea aveva deciso di non approvare il rendiconto dell'ultimo esercizio, sostenendo che era affetto da alcune irregolarità. Per questa ragione, il condominio non aveva voluto saldare il compenso all'ex rappresentante del fabbricato che era ricompreso nel bilancio. La questione, però, finita dinanzi al Tribunale di Agrigento, non si è risolta a favore del condominio.
L'ufficio siciliano ha constatato che non c'era alcun'irregolarità nel rendiconto contestato dal condominio o, quanto meno, che tali presunte anomalie erano rimaste del tutto indimostrate e prive di riscontro.
Insomma, dinanzi all'adempimento del mandato eseguito dall'amministratore ha ritenuto giusto riconoscergli il compenso che l'assemblea aveva, originariamente, accettato e fissato in sede di nomina.
Con questi presupposti, l'appello sul punto è stato accolto e l'ente è stato condannato al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda in valutazione, la mancata approvazione del rendiconto aveva, effettivamente, reso il compenso dell'amministratore un credito non liquido ed esigibile. In tal senso, il Tribunale di Agrigento ha ricordato il precedente a riguardo della Cassazione «In tema di condominio, l'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché, in mancanza di un rendiconto approvato, il credito per compenso dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17713 del 21/06/2023)».
Tuttavia, in sede di accertamento giudiziale, l'amministratore aveva dimostrato di aver eseguito il proprio mandato e di avere diritto, pertanto, al suo compenso. Viceversa, il condominio non aveva comprovato le presunte irregolarità alla base della mancata approvazione del bilancio e del conseguente omesso pagamento del corrispettivo dell'amministratore uscente.
Insomma, non poteva, certo, un mero espediente giustificare il mancato riconoscimento dell'onorario all'ex amministratore.
Per queste ragioni, la sentenza è stata adeguatamente motivata e condivisibile.
