In ambito condominiale, è frequente il caso del residente che sostiene di aver subito un danno a causa di infiltrazioni provenienti da beni o cose adiacenti al proprio immobile. Si pensi, ad esempio, all'ipotesi della perdita provocata dalla conduttura comune, fattasi vecchia e bisognevole di sostituzione. Oppure si ipotizzi, la circostanza del rigurgito del tombino condominiale mal tenuto, in conseguenza del quale si allaga l'adiacente locale al pian terreno.
In questi, come in altri casi, il danneggiato potrebbe chiedere il risarcimento al condominio. Quest'ultimo, magari appositamente riunitosi per discutere dell'argomento, potrebbe, quindi, riconoscere il danno e promettere un pagamento conseguenziale.
Ebbene, se fosse questo il caso, il condominio potrebbe eludere questo impegno? Dopo aver riconosciuto un danno, il condominio può tirarsi indietro?
Ha affrontato l'argomento la recente sentenza del Tribunale di Roma n. 351 del 8 gennaio 2025. In tale circostanza, pare che la conduttrice di un locale commerciale avesse chiesto un risarcimento al condominio in cui era ubicato l'immobile in affitto, a causa di presunte infiltrazioni provocate da un bene condominiale. In ragione di ciò, l'ente si era riunito ed aveva promesso di risarcire l'inquilina nella misura richiesta da quest'ultima. Nonostante ciò, il condominio non pagava alcunché determinando, inevitabilmente, l'azione legale diretta alla condanna della somma promessa.
Pertanto, a chi avrà dato ragione il Tribunale di Roma? Il condominio poteva sconfessare l'impegno assunto e a quali condizioni? Non ci resta che approfondire la vicenda.
Promessa di pagamento e ricognizione di debito: cosa significa?
Nel caso in esame, il condominio aveva, semplicemente, promesso di pagare la somma pretesa dalla conduttrice di un locale commerciale nell'edificio. Ciò, sebbene fosse stato formalizzato all'interno di un verbale assembleare e in un successivo atto transattivo, aveva concesso all'ente la possibilità di contestare il pagamento. Nonostante la promessa, infatti, il condominio sosteneva di non essere il responsabile dell'evento e, per questa ragione, non aveva fatto seguito al versamento.
Ebbene, per il Tribunale di Roma, la circostanza in questione rientrava, a tutti gli effetti, nell'ambito della cosiddetta promessa di pagamento e/o ricognizione di debito di cui all'art. 1988 cod. civ. «La promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale. L'esistenza di questo si presume fino a prova contraria».
In tale ipotesi, quindi, il pagamento promesso era frutto di una dichiarazione unilaterale, che aveva prodotto effetto nella sfera del destinatario nel momento della sua ricezione, ma che poteva essere sconfessata dal dichiarante.
Quest'ultimo, infatti, conservava la facoltà di comprovare che il rapporto a monte del pagamento si fosse estinto, fosse inefficace oppure inesistente. Pertanto, qualora avesse fornire questa prova, il dichiarante/promittente non sarebbe stato tenuto ad alcun versamento.
Promessa di pagamento e ricognizione di debito: il dichiarante deve provare che il rapporto fondamentale è estinto, inefficace oppure inesistente
Nel caso in esame, il condominio aveva, prima, promesso di pagare il risarcimento preteso dalla conduttrice di un locale nell'edificio. Dopodiché aveva ritrattato la propria dichiarazione, sostenendo di non essere responsabile dei danni. Restava, però, l'onere di comprovare tale circostanza e che, quindi, il rapporto sottostante fosse inesistente.
Proprio ciò che sarebbe dovuto accadere nel corso del processo, dove invece il convenuto condominio non aveva fornito alcuna prova che poteva smentire la promessa assunta. Nel corso dell'istruttoria, infatti, l'ente non era stato in grado di dimostrare che i danni patiti dalla ricorrente fossero stati causati da qualcun altro e/o dal cosiddetto caso fortuito. In particolare, l'accusa, circa l'imputabilità delle infiltrazioni a carico di alcune proprietà private, era rimasta priva di riscontro.
In ragione di ciò, la promessa fatta non aveva perso la sua efficacia vincolante e, per questa ragione, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda ed ha condannato il condominio al pagamento della somma oggetto di ricognizione del debito.
Considerazioni conclusive
In tema di ricognizione del debito e di promessa di pagamento, con la sentenza in esame, il Tribunale di Roma si allinea, perfettamente, all'interpretazione pacifica di questo istituto.
La promessa di pagamento e/o la ricognizione di debito non impegnano, indissolubilmente, il dichiarante, ma questi deve poi provare che il rapporto sottostante è estinto, inefficace oppure inesistente «la Suprema Corte ha chiarito che la ricognizione di debito non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma ha solo effetto confermativo di un preesistente rapporto fondamentale, determinando, ex art. 1988 c.c., un'astrazione meramente processuale della "causa debendi", da cui deriva una semplice "relevatio ab onere probandi" che dispensa il destinatario della dichiarazione dall'onere di provare quel rapporto, che si presume fino a prova contraria, ma dalla cui esistenza o validità non può prescindersi sotto il profilo sostanziale, venendo, così, meno ogni effetto vincolante della ricognizione stessa ove rimanga giudizialmente provato che il rapporto suddetto non è mai sorto, o è invalido, o si è estinto, ovvero che esista una condizione o un altro elemento ad esso attinente che possa comunque incidere sull'obbligazione derivante dal riconoscimento (C.C. 20689/16)»
E ancora «la ricognizione di debito non costituisce un'autonoma fonte di obbligazione ma determina un'astrazione meramente processuale della causa debendi che si traduce nell'inversione dell'onere della prova circa l'esistenza del rapporto fondamentale, incombendo sull'autore della ricognizione l'onere di allegare e provare che tale rapporto non è mai sorto o è invalido o si è estinto (C.C. 31818/24)».
Ecco, perciò, spiegate le ragioni dell'accoglimento della domanda, in assenza di prova contraria da parte del condominio, circa l'insussistenza del rapporto fondamentale.
