La vertenza che ha investito il Tribunale di Napoli Nord (sentenza n.4431 del 15 dicembre 2025) interessa una querelle notoria nel contenzioso tra amministratore dimissionario (o revocato) e la compagine condominiale avendo ad oggetto la domanda di pagamento dei compensi maturati nel periodo della gestione.
La trattazione della questione presuppone una disamina esaustiva delle norme afferenti al rapporto di mandato che sorge con l'accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore e dei doveri che ne derivano nei confronti dei condomini.
In proposito, appare confacente ricordare come l'amministratore sia onerato dall'assolvere espressi e puntuali obblighi, imposti dalla disciplina vigente, tra cui la regolare tenuta della contabilità, la gerenza dei servizi e beni comuni, l'esecuzione delle delibere e la convocazione annuale della assemblea per l'approvazione del bilancio consuntivo quale atto di approvazione e ratifica dell'operato svolto.
La vicenda
A seguito della avvenuta presentazione delle proprie dimissioni e successiva cessazione dall'incarico, un amministratore ha promosso, avanti al Giudice di Pace, giudizio contro il condominio per veder riconosciuto il diritto al pagamento dei compensi maturati nell'anno del suo mandato, intervenuto per nomina dell'Autorità Giudiziaria.
A conforto della pretesa avanzata, l'amministratore ha esposto di aver assunto l'incarico con la funzione di normalizzare la gestione del condominio, stante le dimissioni del suo predecessore in assenza di consegna della documentazione condominiale e di approvazione del rendiconto e, dunque, per accompagnare la compagine alla nomina di un amministratore di fiducia.
Parimenti, l'amministratore rappresentava di aver predisposto e redatto bilancio ordinario e straordinario, ovvero il rendiconto della sua gestione, non approvato dalla assemblea in occasione della riunione ritualmente convocata.
Il Giudice di Pace respingeva la domanda e l'amministratore promuoveva appello avanti al Tribunale chiedendo la riforma della sentenza.
Nella enunciazione dei motivi di censura, l'amministratore appellante ha lamentato l'omessa o errata valutazione della documentazione prodotta da parte del Giudice di prime cure, evidenziando che la mancata approvazione del rendiconto non poteva incidere sulla spettanza del proprio compenso.
Si è costituito il condominio lamentando le carenze gestorie dell'amministratore relativamente alla tenuta della contabilità, non chiara e trasparente, cause ostative ad apprezzare le modalità di esecuzione dell'incarico.
Al contempo, il condominio ha eccepito la assenza dei chiarimenti richiesti in ordine alla situazione contabile, ovvero delucidazioni analitiche delle spese ordinarie e straordinarie.
Il Tribunale ha respinto l'appello, confermando la sentenza di primo grado, per le ragioni in appresso illustrate.
Il rapporto di mandato tra amministratore e condominio
Per una giusta analisi dell'argomento, appare utile precisare che la nomina giudiziale dell'amministratore di condominio con decreto ex art. 1129 c.c. non determina un diverso ruolo di quest'ultimo che, comunque, instaura con i condomini un rapporto di mandato regolato dalle norme previste dal codice civile.
A tal riguardo, non possiamo dimenticare che, per indirizzo costante della Giurisprudenza "In tema di condominio negli edifici, il decreto messo ai sensi dell'articolo 1129, primo comma, del Cc ha a oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.
Ne consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'articolo 1709 del Cc" (Cassazione civile sez. II, 21/09/2017, n.21966).
Sul punto, occorre rilevare che, invero, il mandato si presume assunto a titolo oneroso.
Tuttavia è noto che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1713 c.c., il mandatario è tenuto a rendere conto del suo operato al mandante, nel caso, dunque, al condominio.
Tanto premesso ed osservato, nella fattispecie per cui è causa, il condominio ha espresso specifiche doglianze e sollevato puntuali contestazioni in ordine alle negligenze e carenze compiute dall'amministratore nella predisposizione della rendicontazione, senza ricevere alcun chiarimento sulle voci di entrata e di spesa.
In proposito, è confacente rammentare come sia onere dell'amministratore redigere la contabilità in modo trasparente ed intellegibile per una piena consapevolezza dei condomini, dettagliando le voci che compongono l'attivo ed il passivo, con il supporto delle fatture e ricevute spese e dei versamenti delle quote condominiali così da poter comprendere il bilancio e procedere alla sua approvazione consapevolmente.
Parimenti, non possiamo dimenticare che il potere di spesa è riservato esclusivamente alla assemblea motivo per cui ogni condomino deve essere posto nella condizione di poter leggere il bilancio avendo contezza della natura e tipologia delle spese, in entrata ed uscita, stante l'importanza della delibera che lo approva essendo ricognitiva della gestione dell'amministratore.
A conferma, la Giurisprudenza di Legittimità, in rispondenza ad un orientamento consolidato, ha affermato che «La contabilità presentata dall'amministratore del condominio, seppure non deve essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci di società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. (In applicazione di tale principio, la Corte ha respinto le richieste di pagamento del proprio compenso avanzate da un amministratore di condominio nei confronti dello stabile dal quale aveva ricevuto il proprio incarico)» (Cassazione civile sez. II, 14/02/2017, n.3892).
Inoltre, sempre in rispondenza al principio di trasparenza, per una giusta e conforme tenuta della contabilità, l'amministratore deve registrare le ricevute e fatture delle spese sostenute così come le operazioni relative ai pagamenti ricevuti di modo che i condomini possano verificare la rispondenza della di lui condotta alle prescrizioni normative vigenti ed alla diligenza richiesta dal suo mandato.
Dai principi sopra richiamati, ne consegue che, qualora la contabilità non sia intellegibile e, perciò, il bilancio consuntivo non sia approvato, l'amministratore non ha diritto al pagamento del compenso.
A conforto, la Giurisprudenza ha riconosciuto che "In tema di condominio, l'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché, in mancanza di un rendiconto approvato, il credito per compenso dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile" (Cassazione civile sez. II, 21/06/2023, n.17713, Cassazione civile sez. II, 20/08/2014, n.18084).
Il caso concreto
Nella controversia de qua, dalla documentazione prodotta in giudizio, risulta che l'amministratore abbia convocato, in un anno, due assemblee, in cui, nella prima è stato determinato il suo compenso con riserva di ricostruire la situazione contabile e, nella seconda è stato presentato il bilancio per la sua approvazione e sono state rassegnate le dimissioni.
Per quanto attiene alla attività gestoria, non sono emersi elementi funzionali alla individuazione e modalità di esecuzione dell'incarico, ovvero non è stato possibile apprezzare se il suo operato è stato informato ai criteri di buona e diligente amministrazione.
In particolare, esaminato e valutato il rendiconto, lo stesso non è risultato redatto di tal guisa da rendere intellegibili e chiare le voci di entrate e di uscita e la corrispondenza delle quote di ripartizione, preso atto anche della assenza di riscontro ai chiarimenti richiesti in merito dalla assemblea.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha rigettato l'appello, confermando la pronuncia di primo grado, ritenuto e considerato che in assenza di prova di regolare tenuta contabilità il compenso non è provato e non esigibile per mancata approvazione del bilancio.
