Chi dona tutto per sfuggire ai debiti condominiali rischia di pagare comunque il conto

L'azione revocatoria ordinaria, disciplinata dall'art. 2901 c.c., consente al creditore di ottenere la dichiarazione di inefficacia, nei propri confronti, degli atti di disposizione del patrimonio compiuti dal debitore in pregiudizio delle sue ragioni, quale rimedio di conservazione della garanzia patrimoniale ex art. 2740 c.c. Con sentenza n.332 del 23 febbraio 2026 il Tribunale di Messina ha ricostruito, con taglio particolarmente analitico, una vicenda in cui un condomino moroso aveva donato alle figlie un rilevante compendio immobiliare, con successiva alienazione a terzi di parte dei beni, affrontando sia i presupposti dell'azione pauliana sia la tutela "sostitutiva" di tipo risarcitorio quando la reintegrazione in forma specifica non risulti più utilmente praticabile.

Nella stessa decisione sono stati esaminati i profili relativi alle obbligazioni condominiali connesse alla proprietà e, in particolare, la validità della clausola contrattuale con cui l'acquirente si è accollato le spese straordinarie già deliberate dall'assemblea, nonché i presupposti per la conseguente manleva in favore del venditore.

La vicenda

L'amministratore del condominio ha agito per far dichiarare inefficace, ai sensi dell'art. 2901 c.c., l'atto di donazione con cui un condomino, a fronte di un credito condominiale complessivo pari a € 76.017,24, aveva trasferito alle figlie diversi immobili. Il credito era collegato al mancato pagamento di oneri risultanti dal bilancio consuntivo chiuso al 31.12.2020, approvato in data 12.11.2021, nel cui ambito erano state trattate anche spese per lavori straordinari di rifacimento delle facciate, con relativa ripartizione.

È stato inoltre allegato che le donatarie, nell'arco di poco più di un anno, avevano alienato a terzi due cespiti (un terreno e un'unità abitativa), a un prezzo complessivamente pari a € 88.000,00, condividendo il ricavato con il donante, che aveva mantenuto il diritto di usufrutto sui beni ceduti.

Accanto alla domanda revocatoria, è stata proposta domanda di condanna solidale al risarcimento del danno conseguente all'alienazione a terzi dei beni già donati. I convenuti hanno contestato, tra l'altro, la quantificazione del credito e hanno chiesto di essere autorizzati a chiamare in causa l'acquirente dell'unità interessata dai lavori di facciata, sostenendo che quest'ultima si fosse contrattualmente obbligata a sostenere i relativi costi, con domanda di manleva.

La terza chiamata ha eccepito la nullità della clausola di accollo per indeterminatezza dell'oggetto, poiché formulata con riferimento alle sole "spese già deliberate per il rifacimento della facciata", senza quantificazione e senza allegazione della delibera e/o del piano di riparto.

La decisione

Il Tribunale ha dichiarato esistente il credito condominiale, rilevando che una parte era già stata oggetto di accertamento giudiziale e che, per la parte residua, vi erano delibere assembleari efficaci in difetto di prova d'impugnazione, precisando altresì che la ragione di credito permaneva, seppure "al netto" di quanto medio tempore riscosso.

In motivazione si legge, in apertura: «L'azione è fondata e va accolta nei limiti che seguono»; e, quanto alla prova del credito: «Dalla produzione documentale in atti, emerge come tali crediti siano stati, in parte, oggetto di accertamento giudiziale (decreto ingiuntivo n. 705/2017... confermato... con sentenza n. 490/2025) e, in parte, oggetto di deliberazione assembleare da considerarsi efficace e definitiva in carenza di prova alcuna di eventuale impugnazione».

Un passaggio centrale riguarda la natura dell'obbligazione e le difese impostate in termini di debito ereditario: la decisione ha escluso che si trattasse di debito del de cuius ai sensi dell'art. 752 c.c., ritenendo invece che il credito fosse sorto in epoca successiva al decesso e che, pertanto, dovesse essere qualificato come obbligazione connessa alla titolarità del bene, con conseguente applicazione della solidarietà passiva tra comproprietari pro indiviso, "salvo rivalsa" interna. (Per un approfondimento specifico sulla solidarietà tra comproprietari pro indiviso con riguardo agli oneri condominiali si veda Parziarietà o solidarietà dell'obbligazione del singolo comproprietario?.)

In punto di legittimazione all'azione pauliana, il Tribunale ha richiamato l'orientamento di legittimità sulla nozione "ampia" di credito, riportando testualmente: «Per principio costante in giurisprudenza, infatti, l'art. 2901 c.c. contempla una nozione lata di credito comprensiva della "ragione" o "aspettativa" tale per cui, anche il credito eventuale e/o "litigioso" è idoneo a determinare... l'insorgenza della qualità di creditore che consente l'esercizio dell'azione revocatoria ordinaria».

Quanto ai requisiti dell'art. 2901 c.c., la motivazione ha scandito in modo ordinato l'eventus damni e la scientia damni, ribadendo che, per gli atti a titolo gratuito, non è richiesto l'elemento soggettivo in capo al beneficiario: «Nella fattispecie in esame, è stato impugnato un atto a titolo gratuito, sicché non rileva la participatio fraudis del terzo beneficiario».

Sul profilo oggettivo, la decisione ha richiamato il principio per cui non occorre la totale compromissione del patrimonio, essendo sufficiente la maggiore incertezza o difficoltà di soddisfacimento, osservando poi, nel caso concreto, che la donazione aveva inciso in modo consistente sull'assetto patrimoniale aggredibile: «deve senz'altro ritenersi che la donazione... abbia comportato una consistente modifica, sia quantitativa che qualitativa, della situazione patrimoniale... tale da determinare una maggiore incertezza o difficoltà nel soddisfacimento del credito... riducendo gravemente l'assetto patrimoniale aggredibile».

Sotto il profilo soggettivo, è stata affermata la sussistenza della scientia damni del debitore, con un ragionamento che distingue l'atto successivo dal caso di atto antecedente al sorgere del credito; ed è stato valorizzato, nel caso di specie, il fatto che parte degli oneri condominiali risultavano maturati prima dell'atto dispositivo e che, quanto alle spese di facciata, la delibera del 12.11.2021 (pur successiva) lasciava presumere una determinazione assembleare precedente, essendosi in quella sede esaminati computo metrico e prezzi di affidamento.

Coerentemente, è stato richiamato il criterio secondo cui la delibera individua il momento costitutivo dell'obbligazione e la quantificazione è un posterius: «la determinazione delle spese deliberate dall'assemblea è un posterius... mentre è l'assemblea di approvazione dei lavori straordinari che individua il momento costitutivo dell'obbligazione di pagamento».

Pur ritenendo integrati i presupposti dell'azione revocatoria, la tutela è stata riconosciuta in concreto in forma risarcitoria, poiché i due beni erano stati ulteriormente alienati a terzi e lo stesso condominio aveva riconosciuto la non revocabilità dei trasferimenti successivi per la buona fede dei subacquirenti non originariamente coinvolti in giudizio.

La motivazione, con formulazione netta, evidenzia il punto di approdo: «essendo stati ulteriormente compravenduti, deve darsi atto dell'impossibilità di procedere all'accoglimento della domanda revocatoria, mentre può trovare accoglimento quella risarcitoria, nei limiti del credito invocato».

È stata quindi applicata la regola per cui, in presenza di subacquisto a titolo oneroso in buona fede, resta salvo il diritto del creditore verso il primo acquirente alla restituzione del corrispettivo ricevuto dal subacquirente, con condanna solidale dei convenuti al pagamento del controvalore del corrispettivo incassato, entro i limiti del credito azionato. Il quantum è stato determinato in € 68.017,24, quale importo del credito azionato al netto dell'acconto di € 8.000,00, con interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo.

Sotto il profilo dell'accollo delle spese straordinarie e della manleva, il Tribunale ha rigettato l'eccezione di nullità per indeterminatezza dell'oggetto, valorizzando la chiarezza del riferimento alle spese di facciata e l'irrilevanza, ai fini della validità, dell'allegazione della delibera o del piano di riparto, nonché della quantificazione immediata.

Il passaggio motivazionale è particolarmente esplicito: «Né una simile pattuizione può dirsi illegittima per indeterminatezza ai sensi degli artt. 1418 e 1346 c.c., in quanto la stessa contiene un chiaro riferimento alle spese straordinarie per il rifacimento della facciata, non essendo a tal fine necessario, ai fini della validità, l'allegazione della delibera o del piano di riparto... indipendentemente dalla sua quantificazione che... può intervenire anche in un momento successivo».

È stato inoltre respinto l'assunto della mancata conoscenza dell'entità degli oneri, in assenza di prova che la lettura dei documenti condominiali fosse stata impedita o ostacolata, aggiungendo che la determinazione del prezzo di acquisto sembrava tener conto delle spese poste a carico dell'acquirente.

Su tali basi, la domanda di manleva è stata accolta e la terza chiamata è stata dichiarata tenuta a manlevare i convenuti con riferimento alle somme che questi sono tenuti a corrispondere al condominio per le spese deliberate di rifacimento della facciata.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. I, n. 10742/2024, sulla nozione "lata" di credito rilevante ai fini dell'art. 2901 c.c.
• Cass. civ., sez. III, n. 19207/2018; Cass. n. 16986/2007; Cass. n. 20595/2015; Cass. n. 9461/2016, sull'eventus damni anche in termini di modifica qualitativa del patrimonio.
• Cass. civ., sez. III, n. 13343/2015, sulla scientia damni quale mera consapevolezza del pregiudizio per atto successivo al sorgere del credito.
• Cass. civ., ord. n. 15547/2017, sul momento costitutivo dell'obbligazione condominiale in materia di lavori straordinari e sulla successiva determinazione del quantum.
• Cass. ord. n. 4721/2019; Cass. n. 24196/2023, sulla tutela risarcitoria (controvalore/utile conseguibile) quando il bene non sia più utilmente aggredibile per effetto di trasferimento a subacquirente in buona fede.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo si muove lungo coordinate che, sul piano generale, sono coerenti con la funzione conservativa dell'azione revocatoria e con l'idea che l'eventus damni possa consistere anche in una trasformazione "qualitativa" del patrimonio che renda più difficoltosa l'esecuzione, come si legge anche nella ricostruzione divulgativa di principi affermati in materia di crediti condominiali Revocatoria e crediti condominiali, focus su scientia ed eventus damni . Al tempo stesso, la valutazione sull'eventus damni resta inevitabilmente dipendente dal caso concreto: in un diverso contesto, la revocatoria può essere esclusa ove il debitore dimostri che il patrimonio residuo è ampiamente capiente rispetto al credito, secondo una linea applicativa più "selettiva" ben rappresentata da un precedente di merito in cui l'azione è stata rigettata per assenza di pregiudizio effettivo, sulla base di una comparazione tra consistenza patrimoniale residua e pretesa creditoria Quando il patrimonio residuo rende improcedibile la revocatoria .

Particolarmente utile, sul piano pratico, è la distinzione tra la regola dei rapporti esterni con il condominio e le pattuizioni interne tra venditore e acquirente. La disciplina generale, infatti, porta a collocare l'obbligazione per spese straordinarie in capo a chi era condomino al momento della delibera "costitutiva", criterio ribadito anche in recenti arresti di merito Spese straordinarie deliberate e responsabilità del venditore ; tuttavia, ciò non impedisce che, nei rapporti interni, le parti si accordino per un diverso assetto di interessi, mediante accollo e pattuizioni di manleva.

Tali accordi, per loro natura, operano sul piano contrattuale tra le parti e non mutano automaticamente il debitore nei confronti del condominio, salvo che quest'ultimo vi aderisca secondo lo schema dell'accollo; la prassi e la giurisprudenza richiamano con costanza il limite dell'inopponibilità al condominio del patto interno, ferma restando la tutela di regresso/manleva tra alienante e avente causa Accollo interno e limiti di opponibilità al condominio .

Quanto al profilo della clausola generica, la decisione valorizza l'ancoraggio dell'oggetto a un dato "riconoscibile" (lavori straordinari di facciata già deliberati) e la distinzione tra momento costitutivo dell'obbligazione e successiva determinazione del quantum; in quest'ottica, la mancata quantificazione nell'atto non è, di per sé, incompatibile con l'art. 1346 c.c., purché il riferimento sia idoneo a rendere determinabile la prestazione secondo criteri oggettivi.

Resta comunque decisivo il piano probatorio, poiché la stessa motivazione rigetta le doglianze dell'acquirente anche in ragione dell'assenza di elementi concreti circa condotte impeditivo-ostative o reticenze; sul punto, il tema dell'adesione (o meno) del condominio all'accollo e della persistente solidarietà in alcune ipotesi è frequentemente affrontato dalla giurisprudenza, come evidenziato anche in materia di usufrutto e spese, dove si sottolinea che l'accollo non incide sui rapporti col condominio senza il consenso di quest'ultimo Consenso del condominio e accollo, effetti sulla solidarietà .

Infine, la scelta di riconoscere tutela risarcitoria in luogo della declaratoria di inefficacia si colloca nel solco della giurisprudenza di legittimità che, in presenza di subacquirente in buona fede e di impossibilità (o inutilità) della reintegrazione in forma specifica, ancora la liquidazione all'utilità che il creditore avrebbe conseguito in difetto dell'attività elusiva, mantenendo la condanna entro i limiti del credito azionato. I passaggi riportati tra virgolette riproducono testualmente la motivazione e sono stati selezionati perché rappresentativi delle rationes decidendi effettivamente poste a fondamento del dispositivo.