La pronuncia ha avuto ad oggetto, da un lato, l'impugnazione di alcuni punti della delibera assembleare del 19/02/2024 e, dall'altro, la domanda di rimozione dei cassonetti per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti, collocati (secondo la prospettazione del condomino) per iniziativa dell'amministratore in un'area comune destinata a manovra.
Il proprietario ha dedotto che tale collocazione gli impedisse o rendesse eccessivamente gravoso l'accesso all'autorimessa e al magazzino di proprietà esclusiva, chiedendo anche il risarcimento dei danni. Il Tribunale di Modena, con sentenza n. 1479 del 10/12/2025, ha respinto integralmente le domande, ritenendo insussistente sia una lesione apprezzabile delle facoltà di godimento sia il danno allegato.
La vicenda
In via preliminare, è stata disattesa l'eccezione di decadenza ex art. 1137, comma 2, c.c., poiché il termine di trenta giorni è stato ritenuto decorrere (una volta attivata la mediazione) dalla conclusione con esito negativo del relativo procedimento, e non già dalla comunicazione di avvio, in coerenza con la disciplina del d.lgs. 28/2010 e successive modifiche.
Nel merito dell'impugnazione della delibera del 19/02/2024, sono state dichiarate inammissibili - per difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., nonché per genericità e mancanza di puntuale indicazione dei precetti asseritamente violati - le doglianze riferite, tra l'altro, alla pretesa "nomina" del coordinatore della sicurezza per i lavori di facciata e all'attribuzione di costi relativi a scuri e serrande di proprietà esclusiva: il verbale assembleare è stato interpretato come mera informativa tecnica, priva di votazione e dunque priva di effetti vincolanti.
Parimenti, sono state ritenute inammissibili (in quanto incomprensibili o comunque generiche) ulteriori censure formulate sull'asserita modifica delle intestazioni di bollette idriche, su una "diffida" rivolta ai condomini in materia di opere sulle parti comuni, nonché le doglianze di scarsa trasparenza su talune voci del preventivo 2024, regolarmente approvato.
È stata inoltre qualificata come non intellegibile - e quindi non scrutinabile - la richiesta, introdotta solo nelle conclusioni, volta ad accertare la "titolarità" dell'amministratore in relazione alla formazione professionale.
Quanto alla collocazione dei cassonetti, il Tribunale ha evidenziato che tale profilo non risultava oggetto della delibera del 19/02/2024, ma ha ritenuto comunque ammissibile la domanda proposta nei confronti dell'amministratore ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c.
La difesa condominiale ha richiamato la circostanza che il proprietario risiedesse altrove e una precedente assemblea (03/07/2023): la prima è stata ritenuta irrilevante (il diritto di godimento dei beni esclusivi non viene meno per il mancato stabile utilizzo), mentre la seconda non è stata considerata dirimente, sia perché il punto all'ordine del giorno risultava generico e privo di votazione, sia perché - anche in presenza di una delibera specifica - questa sarebbe comunque nulla ove determinasse una significativa compressione delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva.
La decisione
La controversia è stata decisa in base alla sola documentazione prodotta, senza attività istruttoria, e il rigetto è dipeso dall'accertamento in fatto che l'accesso ai locali di proprietà esclusiva risultava comunque praticabile anche dopo il posizionamento dei cassonetti. Sul punto, la motivazione valorizza gli stessi elementi documentali depositati dal proprietario:
"La documentazione, in primis fotografica, prodotta dall'attore attesta infatti come, anche a seguito del posizionamento dei cassonetti di cui si discute, l'entrata e l'uscita dai locali di sua proprietà sia comunque garantita […] tali contenitori sono dotati di ruote e possono così anche agevolmente essere spostati per il tempo necessario al compimento di attività o manovre che lo richiedano e quindi (altrettanto agevolmente) riposizionati in loco."
I disagi connessi alle operazioni di spostamento temporaneo sono stati ricondotti nell'alveo del dovere di tolleranza ex art. 2 Cost., ritenendoli non idonei a integrare una lesione grave del diritto dominicale:
"I minimi disagi e scomodità derivanti dal compimento di simili operazioni […] sono da inscrivere - e pertanto elisi - all'interno del generale dovere di tolleranza che l'art. 2 Cost. impone a tutti i consociati […] in forza del quale […] si è tenuti a sopportare minime compressioni dei propri diritti per garantire il pacifico e quieto vivere civile (superiore pubblico interesse)."
La domanda risarcitoria è stata respinta sia perché non è stata ravvisata alcuna condotta illecita imputabile all'amministratore/condominio, sia - in ogni caso - per difetto di allegazione specifica (e, a maggior ragione, di prova) del "danno conseguenza":
"La conseguente domanda di risarcimento del danno […] non avrebbe, peraltro, comunque potuto trovare accoglimento in difetto di allegazione specifica (e ancor più di prova) di danno conseguenza, ossia delle precise conseguenze patrimoniali in tesi patite […]"
I riferimenti giurisprudenziali
La motivazione non richiama espressamente precedenti di legittimità. In chiave sistematica, tuttavia, il ragionamento si colloca in un quadro coerente con i criteri elaborati in tema di uso delle parti comuni e tutela del pari godimento, tradizionalmente ricondotti all'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio in forza dell'art. 1139 c.c.).
In particolare, la giurisprudenza di legittimità ribadisce che la nozione di "pari uso" non implica un uso identico e contemporaneo, ma richiede un equilibrio tra le utilità ricavabili dai partecipanti: cfr. Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256, richiamata in Androne condominiale, proprietà, uso e spese , nonché Cass. 28 agosto 2020, n. 18038 (e Cass. 6 maggio 2021, n. 11870) richiamate in Usi illeciti del marciapiede interno condominiale .
Accanto a tali arresti, si rinvengono impostazioni più restrittive quando l'uso del bene comune divenga (di fatto) esclusivo o sottragga stabilmente il bene alle potenzialità di godimento altrui: ad esempio, sul presupposto che un uso esclusivo è ammissibile solo a condizioni rigorose (sufficienza delle parti residue e conservazione della destinazione), v. Cass. 21 settembre 2011, n. 19205, sempre richiamata in Androne condominiale, proprietà, uso e spese .
Quanto, infine, alla qualificazione dei vizi delle delibere (nullità/annullabilità), il riferimento generale resta Cass. SS.UU. 7 marzo 2005, n. 4806, richiamata in Opposizione a decreto ingiuntivo e mediazione : l'indicazione del Tribunale circa la possibile nullità di un'eventuale delibera che comporti una significativa lesione delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva si presta a essere letta in continuità con tali principi.
Considerazioni Conclusive
Il rigetto della domanda di rimozione discende da un accertamento strettamente fattuale: l'accesso ai locali esclusivi è risultato comunque possibile e i contenitori, essendo mobili, potevano essere temporaneamente spostati. In questa cornice, il Tribunale ha ritenuto che il disagio operativo connesso allo spostamento occasionale rientri nelle "minime compressioni" che il dovere di tolleranza ex art. 2 Cost. impone.
Il perimetro applicativo di tale conclusione non può però essere automaticamente traslato a ipotesi diverse: in termini generali, ove la collocazione di beni comuni (o la loro gestione) determini un impedimento apprezzabile e non meramente occasionale all'accesso o all'uso di un bene esclusivo, la tutela potrà essere azionata in fatto con maggiore efficacia, anche attraverso riscontri tecnici (rilievi, misure di ingombro, verifica dei raggi di manovra, eventuale CTU), alla luce dei criteri dell'art. 1102 c.c. come interpretati dalla Cassazione (tra cui Cass. n. 21256/2009 e Cass. n. 18038/2020) .
Quanto al risarcimento, la motivazione ribadisce un profilo spesso decisivo nella pratica: non basta lamentare il "danno evento", ma occorre allegare (e poi provare) le specifiche ricadute patrimoniali ("danno conseguenza"), oltre a una condotta giuridicamente illecita. In assenza di tali presupposti, anche a fronte di disagi concretamente percepiti, la pretesa risarcitoria non supera il vaglio di ammissibilità e fondatezza.
Resta, in prospettiva, il punto (correttamente messo a fuoco) che una determinazione assembleare o una scelta gestionale non può legittimare compressioni "qualificate" del diritto di proprietà esclusiva: in tali casi, secondo i principi generali in materia di invalidità delle delibere, potrà porsi un tema di nullità laddove siano incisi diritti individuali, nei limiti e secondo i criteri tracciati da Cass. SS.UU. n. 4806/2005 .
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
