Nel contesto della vita condominiale capita che alcuni proprietari, per rendere più funzionale il proprio immobile, decidano di ampliare il varco di accesso al box. Si tratta di operazioni che, pur avendo finalità pratiche, come agevolare l'ingresso delle auto, possono incidere su parti comuni dell'edificio, come il muro perimetrale o la facciata, portando ad un conflitto con gli altri condomini.
In merito a tale problema si è recentemente espresso il Tribunale di Genova (sentenza n. 2480 dell'11 novembre 2025).
La vicenda
Un condominio citava in giudizio un condomino che aveva apportato alcune modifiche alle parti comuni dell'edificio, senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea. L'attore faceva presente che l'amministratore era stato informato da alcuni condomini dell'intenzione del convenuto di eseguire lavori edilizi sul proprio immobile, interventi che avrebbero inciso sul muro perimetrale e sul canale di gronda condominiale. L'amministratore, preso atto della notizia, intimava al condomino di astenersi, ricordando che le parti comuni non potevano essere modificate da un singolo senza delibera assembleare.
Nonostante l'avvertimento, il convenuto procedeva ugualmente alle modifiche, ottenendo dal Comune il cambio di destinazione d'uso da magazzino a box e la concessione di un passo carrabile, con conseguente ampliamento del varco di accesso da 1,40 a 2,80 metri.
Per realizzare l'intervento demoliva parte del muro perimetrale, riduceva le inferriate e spostava la grondaia di scarico delle acque condominiali, tutto senza alcuna autorizzazione.
L'amministratore, insospettito, chiedeva accesso agli atti presso la Pubblica Amministrazione e scopriva che nella pratica edilizia era stato erroneamente dichiarato che le opere riguardavano parti private e non comuni.
Informava quindi i condomini e incaricava il legale di fiducia di diffidare il responsabile e segnalare l'irregolarità agli uffici comunali.
Persistendo il rifiuto del condomino di ripristinare lo stato originario, il ricorrente si rivolgeva al Tribunale, chiedendo la rimessione in pristino del muro e del pluviale, oltre al risarcimento dei danni.
Secondo l'attore, infatti, le opere abusive avevano compromesso le utilità degli altri condomini (in particolare la possibilità di parcheggiare), incidendo sulla stabilità delle strutture e sul decoro architettonico dell'edificio.
Il convenuto, a sua volta, prendeva posizione contro le accuse mosse dal condominio, sostenendo che le opere realizzate erano pienamente conformi all'art. 1102 c.c. e non richiedevano la preventiva autorizzazione assembleare, come invece dedotto dalla controparte.
Inoltre sosteneva che l'ampliamento dell'accesso non aveva ridotto le possibilità di manovra e di parcheggio degli altri condomini in quanto l'area antistante il cancello non era condominiale ma strada pubblica, circostanza confermata dal parere favorevole espresso dal Comune di Genova in sede di cambio di destinazione d'uso.
Il convenuto aggiungeva che l'allargamento del varco di ingresso era minimo, neppure pari a un metro e mezzo, e non poteva aver comportato la perdita di alcun posto auto. In ogni caso notava che la linea architettonica e il decoro del prospetto non sarebbero stati compromessi dall'intervento, né sotto il profilo statico né sotto quello estetico.
Alla luce di tutto ciò, il convenuto eccepiva la carenza di un concreto interesse ad agire da parte del ricorrente, ai sensi dell'art. 100 c.p.c., ritenendo la domanda priva di fondamento e di natura emulativa, volta cioè solo a ostacolare senza un reale pregiudizio.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al convenuto. Il giudice genovese ha osservato che, dalle foto prodotte e dal parere favorevole al rilascio del passo carrabile, è emerso chiaramente come il varco ampliato, funzionale alla nuova destinazione dell'immobile a box, si immetta direttamente su strada pubblica e non su uno spazio comune condominiale.
Di conseguenza il Tribunale ha notato che, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, l'intervento non ha sottratto alcun posto auto alla disponibilità degli altri condomini, i quali non possono vantare un diritto di uso esclusivo sulle aree di parcheggio presenti lungo la via pubblica confinante con lo stabile.
Del resto, come ha notato il giudice ligure, . l CTU ha escluso che l'ampliamento del varco e le correlate opere abbiano causato criticità alla stabilità strutturale dell'edificio o di sue singole parti.
Allo stesso modo, anche alla luce dei chiarimenti resi dal CTU, l'ampliamento del varco non ha causato una significativa alterazione al decoro architettonico dell'edificio.
Secondo il tecnico incaricato dal Tribunale, il decoro e la coerenza architettonica del condominio riguardano soprattutto i piani superiori, caratterizzati dall'alternanza di balconi e finestre, nonchè dal disegno dei timpani; il piano terra, invece, non è risultato idoneo a concorrere alla definizione dell'aspetto complessivo del caseggiato.
Al piano terra infatti le aperture sono risultate tutte difformi le une rispetto alle altre, ovvero con alterazione della quota di imposta, della larghezza, della tipologia di chiusura e anche con perdita della simmetria.
Considerazioni conclusive
L'apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino è consentita, quale uso più intenso del bene comune (Cass. civ., sez. II, 26/03/2002, n. 4314).
In particolare il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio, legittima il singolo condomino ad apportare allo stesso, anche se muro maestro, tutte le modificazioni che gli consentano di trarre dal bene in comunione una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e quindi anche ad effettuarvi l'apertura di un varco di accesso ai locali di sua esclusiva proprietà a condizione però, che non impedisca agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro, cioè di utilizzarlo in modo e misura analoga, senza alterarne la normale destinazione e sempre che dette modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (Cass. civ., Sez. II, 27/10/2003, n. 16097).
A tale ultimo proposito, nella vicenda esaminata è stato notato che l'asimmetria rispetto ad una finestra soprastante il box non può aver inciso sul decoro architettonico del caseggiato, poiché l'aspetto complessivo dell'edificio è risultato determinato dai piani superiori (balconi, finestre, timpani), mentre il piano terra, per la sua eterogeneità, non può contribuire in modo significativo alla coerenza architettonica del palazzo.
Il giudice ha rilevato che l'apertura nel muro, ampliata per consentire l'accesso al box, si affaccia direttamente su una strada pubblica e non su un'area condominiale.
Per questo motivo il condominio non può sostenere che l'intervento abbia ridotto i posti auto a disposizione degli altri proprietari: i parcheggi sulla strada, infatti, non appartengono al condominio ma sono di uso pubblico e la loro gestione spetta al Comune, non all'assemblea condominiale.
In altre parole il bilanciamento tra l'interesse pubblico all'uso collettivo della strada e l'interesse privato del singolo è rimesso alla valutazione discrezionale della pubblica amministrazione, senza che il condominio possa rivendicare prerogative specifiche sulla strada pubblica adiacente all'edificio.
In ogni caso il CTU ha concluso che l'ampliamento del varco non ha compromesso la stabilità dell'edificio né delle parti condominiali, poiché i muri perimetrali, di spessore ridotto, sono meri tamponamenti e la struttura portante è affidata ai pilastri e travi in cemento armato (Cass. civ., sez. II, 29/10/1992, n. 11775).
