La caduta di calcinacci dal condominio richiede la prova della parte da cui si sono staccati

Chi agisce per danni da cosa in custodia deve provare quale bene abbia prodotto il danno, che quel bene rientri nella sfera di custodia del convenuto e che tra la cosa e l'evento lesivo vi sia un nesso causale concreto. Nei danni da calcinacci caduti da un edificio condominiale, tale onere assume un rilievo particolare, perché il materiale può provenire da parti comuni, da balconi o da altri manufatti di proprietà esclusiva.

Il Tribunale di Castrovillari, con sentenza n. 830 del 17 giugno 2026, ha confermato il rigetto della domanda proposta dalla danneggiata contro il condominio. La pretesa risarcitoria si fondava sulla dedotta caduta di calcinacci sul marciapiede, ma non era stata indicata né provata la parte dell'edificio dalla quale i frammenti si sarebbero distaccati. L'effetto pratico della decisione è netto: l'incertezza sulla provenienza del materiale impedisce di individuare il custode e, quindi, di imputare il danno al condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c.

La vicenda

La danneggiata aveva convenuto il condominio dinanzi al Giudice di Pace, chiedendo il risarcimento dei danni alla persona subiti dopo essere caduta mentre percorreva una traversa cittadina. Secondo la prospettazione attorea, la caduta era stata causata da calcinacci provenienti dallo stabile condominiale e presenti sul marciapiede. La parte aveva anche dedotto che episodi analoghi si erano già verificati e che la situazione era stata segnalata all'amministratore.

Il condominio si era costituito contestando la domanda e negando che potesse essergli imputata alcuna responsabilità. Aveva inoltre chiamato in causa la propria compagnia assicuratrice, chiedendo di essere manlevato nell'ipotesi di accoglimento della domanda risarcitoria.

Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda. Nella motivazione aveva rilevato, da un lato, che non era stata dedotta né provata la proprietà condominiale del marciapiede sul quale la danneggiata era caduta; dall'altro, che non era stato indicato da quale parte della struttura dell'edificio si fossero staccati i calcinacci. Anche la domanda subordinata di manleva nei confronti dell'assicurazione era stata dichiarata assorbita, con compensazione delle spese tra tutte le parti.

La danneggiata ha proposto appello, lamentando vizi della motivazione, erronea valutazione delle prove testimoniali, non corretta applicazione della responsabilità da custodia e omessa ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio. Secondo l'appellante, i calcinacci dovevano essere ricondotti alle parti comuni dell'edificio, con conseguente responsabilità oggettiva del condominio, salvo prova del caso fortuito.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato l'appello e confermato la sentenza di primo grado, integrandone la motivazione nei limiti delle censure proposte. La responsabilità da cose in custodia è stata correttamente ricondotta all'art. 2051 c.c., ma l'applicazione della norma è stata esclusa per difetto di prova degli elementi costitutivi della domanda.

Il provvedimento chiarisce il riparto dell'onere probatorio con un passaggio che contiene la regola applicata al caso concreto:

"la responsabilità ex art. 2051 c.c. - ai sensi del quale "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito" - ha natura oggettiva ed è fondata sulla relazione di custodia tra il soggetto e la cosa che ha cagionato il danno; tuttavia, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, essa presuppone pur sempre la dimostrazione, a carico dell'attore ex art. 2697 c.c., del nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, nonché la precisa individuazione della cosa medesima quale bene rientrante nella sfera di controllo del convenuto [...]. In tale prospettiva, grava sulla parte danneggiata l'onere di allegare e provare: - la specifica res da cui il danno è derivato; - la riconducibilità della stessa alla sfera di custodia del soggetto convenuto; - il concreto rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, secondo il criterio della regolarità causale".

La regola è stata poi calata nella specificità dell'edificio condominiale. Il Tribunale ha osservato che, quando il danno è attribuito a calcinacci provenienti da uno stabile in condominio, occorre accertare la concreta fonte del distacco. La provenienza dalla facciata, dal cornicione o da elementi decorativi può condurre alla custodia condominiale; la provenienza da balconi o da manufatti individuali può invece spostare la responsabilità sul proprietario esclusivo, salvo che venga provata la natura comune dell'elemento interessato.

Nel caso deciso, l'atto introduttivo si limitava a dedurre la presenza di calcinacci provenienti dallo stabile, senza specificare se il distacco fosse avvenuto da una parte comune dell'edificio o da un bene individuale. Tale carenza non riguardava un dettaglio secondario, ma l'individuazione stessa della cosa in custodia e del soggetto tenuto alla vigilanza.

Anche l'istruttoria orale non ha superato tale lacuna. Una teste aveva riferito di avere visto la danneggiata cadere per la presenza di calcinacci sul marciapiede, ma aveva ricondotto quei frammenti allo stabile sulla base di precedenti episodi e non di una percezione diretta del distacco. Un altro teste aveva descritto una presenza abituale di detriti, senza però collegare in modo puntuale i frammenti presenti al momento del sinistro a una parte determinata dell'edificio.

Il Tribunale ha espresso così il giudizio sulle prove raccolte:

"Entrambi i contributi dichiarativi, dunque, si risolvono in affermazioni generiche e congetturali, prive dei requisiti di precisione e concretezza richiesti per assurgere a prova del fatto storico e del nesso eziologico. A ciò si aggiunge la rilevante discrasia temporale tra quanto dedotto nell'atto di citazione - che colloca il fatto alle ore 13:00 - e quanto riferito dai testimoni, che hanno invece situato l'evento in orario serale (tra le 20:30 e le 21:30), divergenza che incide su un elemento essenziale del fatto storico e denota l'assenza di una percezione diretta ed attendibile dell'evento".

È stata considerata anche la documentazione fotografica prodotta in primo grado. I frammenti raffigurati apparivano di dimensioni estremamente ridotte e, in assenza di allegazioni specifiche sulle modalità della caduta, non consentivano di affermare un'apprezzabile idoneità causale rispetto alle lesioni lamentate.

Da qui il rigetto anche della doglianza relativa alla consulenza tecnica d'ufficio. La CTU, soprattutto quando venga invocata per quantificare le lesioni o per ricostruire elementi fattuali non dimostrati, non può sostituire l'onere della parte di provare il fatto storico, la provenienza dei materiali e la dinamica del sinistro. Mancando tali presupposti, l'accertamento peritale non avrebbe potuto colmare il vuoto probatorio.

L'appello è stato quindi respinto. La danneggiata è stata condannata a rimborsare le spese del grado sia al condominio sia alla terza chiamata, liquidate in € 1.278,00 per ciascuna parte, oltre IVA, CPA se dovute e rimborso forfettario del 15%. Le spese in favore del condominio sono state distratte in favore del difensore dichiaratosi antistatario. Il Tribunale ha inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. III, 28 giugno 2016, n. 13260 — La responsabilità da cose in custodia presuppone la prova, a carico del danneggiato, del nesso causale tra la cosa e l'evento, nonché dell'appartenenza della res alla sfera di controllo del convenuto. Solo dopo tale dimostrazione rileva la prova liberatoria del caso fortuito.
• Cass., Sez. U., 30 giugno 2022, n. 20943 — La responsabilità ex art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo e si fonda sul rapporto di custodia; il danneggiato deve provare la derivazione causale del danno dalla cosa, mentre il custode può liberarsi provando il fortuito.
• Cass. civ., 25 gennaio 2022, n. 2118 — In tema di caduta di frammenti da cornicione, la responsabilità del condominio resta esclusa quando le risultanze istruttorie non consentono di ritenere provate la dinamica del sinistro e la provenienza del materiale da una parte comune.
• Trib. Napoli, 12 marzo 2026, n. 4202 — Nei danni da caduta di calcinacci dall'edificio, il condominio risponde solo se il danneggiato prova che i detriti provengono da una parte effettivamente soggetta alla custodia condominiale.
• App. Napoli, 23 settembre 2025, n. 4401 — La caduta di calcinacci dai frontalini dei balconi aggettanti non comporta responsabilità del condominio senza la prova della funzione decorativa e comune dell'elemento da cui si è verificato il distacco.
• Corte app. Roma, 3 luglio 2025, n. 4240 — La qualificazione dei frontalini come beni comuni richiede una verifica concreta della loro funzione estetica e della loro integrazione nel prospetto dell'edificio.

Considerazioni conclusive

La responsabilità del condominio per materiali caduti dall'edificio richiede la prova della cosa comune dalla quale il materiale si è distaccato. Nel caso deciso, la domanda è stata respinta perché mancavano l'individuazione della fonte del distacco, una prova testimoniale precisa e una dinamica coerente del sinistro. La responsabilità oggettiva del custode non elimina l'onere, posto a carico del danneggiato, di dimostrare il collegamento tra cosa, custodia ed evento.

La regola coincide con l'impostazione seguita dalla giurisprudenza di legittimità in materia di art. 2051 c.c., da Cass. n. 13260/2016 fino alle Sezioni Unite n. 20943/2022. Lo stesso criterio è stato applicato, in modo particolarmente vicino, da Cass. n. 2118/2022 e da Trib. Napoli n. 4202/2026, nei quali l'incertezza sulla provenienza dei frammenti ha impedito di riferire il danno alla custodia condominiale; sul punto v. anche caduta di calcinacci e prova della provenienza.

Il confronto con i precedenti sui balconi rende ancora più chiara la cautela richiesta. App. Napoli n. 4401/2025 e Corte app. Roma n. 4240/2025 confermano che frontalini, sottobalconi ed elementi a vista non sono automaticamente comuni per il solo fatto di essere percepibili dall'esterno. Occorre verificare se svolgano una funzione ornamentale concretamente integrata nel decoro dell'edificio; per un approfondimento, v. frontalini dei balconi e parti esclusive.

Quando il distacco è provato da facciata, cornicione o altro bene comune, l'accertamento si concentra sulla prova liberatoria del fortuito. Quando, invece, la fonte resta compatibile anche con beni individuali o non viene individuata, manca il presupposto minimo per imputare il danno al condominio. In tale distinzione si colloca il rigetto dell'appello e la condanna della danneggiata alle spese del grado.