La sanzione per il distacco di calcinacci non può colpire l'amministratore solo perché gestisce il condominio

La sanzione amministrativa per la mancata conservazione di un fabbricato fronteggiante la strada richiede un titolo di imputazione coerente con la posizione del destinatario. L'amministratore di condominio, per il solo fatto di gestire l'edificio, non assume la qualità di proprietario, usufruttuario o titolare di un diritto personale di godimento sul bene e non può essere considerato obbligato in solido ai sensi della disciplina generale sulle sanzioni amministrative.

Il Tribunale di Brescia, VII Sezione civile, con la sentenza n. 3986 del 21 aprile 2026, resa all'esito della decisione da remoto del 17 aprile 2026, ha accolto l'appello proposto dall'amministratore contro la sanzione elevata per il distacco di calcinacci da un fabbricato condominiale. Il principio applicato non esclude ogni possibile responsabilità dell'amministratore, ma la subordina all'accertamento di una condotta propria, commissiva od omissiva, oppure di uno specifico titolo normativo di imputazione.

La vicenda

L'amministratore aveva proposto opposizione avverso un verbale di violazione al codice della strada, con il quale la polizia locale aveva irrogato una sanzione pecuniaria per il distacco di alcuni calcinacci dal fabbricato condominiale. Il verbale contestava la violazione della disciplina che impone la conservazione dei fabbricati e dei muri fronteggianti le strade in modo da non compromettere l'incolumità pubblica e da non arrecare danno alla strada o alle relative pertinenze.

A fondamento dell'opposizione erano stati dedotti diversi profili: la mancata indicazione del trasgressore nel verbale, la carenza di legittimazione passiva dell'amministratore, la natura personale della responsabilità amministrativa, l'assenza di un titolo di solidarietà ai sensi dell'art. 6 della legge n. 689/1981, nonché l'insussistenza di un pericolo per l'incolumità pubblica o di un danno alla strada.

Il Giudice di Pace aveva rigettato l'opposizione. L'amministratore proponeva quindi appello dinanzi al Tribunale di Brescia, chiedendo la riforma integrale della decisione di primo grado e l'annullamento del verbale. Nel giudizio di appello l'ente comunale rimaneva contumace.

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'appello, riformando la sentenza di primo grado e annullando la sanzione amministrativa originariamente opposta.

La motivazione muove dal principio già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di sanzioni amministrative condominiali. Il giudice richiama testualmente il seguente arresto:

"in tema di sanzioni amministrative, l'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale, potendo egli essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi, non potendosi fondare tale responsabilità neanche sul disposto di cui all'art. 6, della l. n. 689 del 1981, avendo egli la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale".

Il Tribunale ritiene applicabile tale principio anche alla violazione contestata, pur diversa da quella relativa alla raccolta dei rifiuti. La ragione è individuata nel presupposto comune: l'art. 6 della legge n. 689/1981 non consente di costruire una responsabilità solidale dell'amministratore quando questi abbia soltanto la gestione del bene comune e non anche la sua disponibilità materiale.

Il passaggio motivazionale è espresso in termini netti:

"Sebbene afferente a una violazione diversa da quella in questione, si ritiene che il principio espresso dalla Suprema Corte possa essere applicato anche al caso in questione in quanto la responsabilità solidale dell'amministratore non può trovare titolo nella disposizione di cui all'art. 6 legge n. 689 del 1981, secondo cui della violazione amministrativa risponde, oltre che il suo autore, anche il proprietario, l'usufruttuario e il titolare del diritto di godimento della cosa che è servita o fu destinata a commettere l'illecito. Nessuna delle citate situazioni può riscontrarsi con riguardo alla posizione che assume o alle funzioni che svolge l'amministratore di condominio, che gestisce il bene comune ma non ne ha alcuna disponibilità in senso materiale."

Il giudice valorizza anche un elemento fattuale della vicenda: non risultava alcuna delibera assembleare che prevedesse l'urgenza di intervenire per la manutenzione dei frontalini dell'immobile. Tale circostanza è utilizzata come conferma dell'assenza, nel caso concreto, di un titolo idoneo a radicare una responsabilità solidale di tipo oggettivo in capo all'amministratore.

La norma del codice della strada posta a base della contestazione viene poi letta dal Tribunale come fonte di un obbligo riferito al proprietario del bene. Il provvedimento riporta il contenuto dell'art. 30, comma 1, del codice della strada:

"i fabbricati ed i muri di qualunque genere fronteggianti le strade devono essere conservati in modo da non compromettere l'incolumità pubblica e da non arrecare danno alle strade, ed alle relative pertinenze".

Da tale previsione il Tribunale trae la conseguenza che il relativo obbligo grava sul proprietario del fabbricato, non sul soggetto che ne cura la gestione amministrativa. L'amministratore, quindi, non può essere sanzionato per la sola qualità rivestita, in mancanza di un fatto proprio o di uno specifico titolo di imputazione.

La decisione esclude, inoltre, che il risultato possa essere raggiunto mediante il richiamo al regime civilistico della responsabilità da rovina di edificio o della responsabilità solidale da fatto illecito. Il Tribunale osserva che neppure mutuando gli artt. 2053 e 2055 c.c. sarebbe possibile individuare una responsabilità solidale dell'amministratore per la sanzione contestata.

A tal fine viene richiamato un ulteriore principio di legittimità:

"il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, c.c., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 c.c., non può essere imputata né al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini".

Il richiamo alla responsabilità civile ha una funzione delimitativa: serve a escludere che un modello risarcitorio, fondato su presupposti propri e diversi, possa essere utilizzato per confermare una sanzione amministrativa priva di adeguato titolo soggettivo nei confronti dell'amministratore.

In conclusione, il Tribunale ha annullato il verbale di violazione al codice della strada e ha compensato integralmente le spese di lite, tenendo conto della peculiarità della questione e della mancata difesa dell'ente comunale nel grado di appello.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2023, n. 4561: l'amministratore di condominio non risponde in via solidale con i condomini per la violazione del regolamento comunale sul conferimento dei rifiuti, potendo essere chiamato a rispondere solo per atti propri, commissivi od omissivi. La mera gestione dei beni comuni non integra la disponibilità materiale richiesta dall'art. 6 della legge n. 689/1981.
• Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 2023, n. 29427: in materia di errato conferimento dei rifiuti condominiali, la responsabilità dell'amministratore non può essere affermata per il solo fatto che il trasgressore sia rimasto ignoto. Occorre un'imputazione fondata su una condotta propria o su un titolo normativo specifico.
• Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 2024, n. 26521: nei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale opera la solidarietà risarcitoria, ma i soggetti sostanzialmente responsabili vanno individuati nei titolari del bene comune; l'amministratore agisce quale mandatario e non assume, per ciò solo, la qualità di custode sostanziale del bene.
• Trib. Catania, 10 luglio 2020, n. 2390: in una diversa ipotesi di sanzione amministrativa collegata a un passo carrabile privo di titolo, è stata ritenuta configurabile la responsabilità dell'amministratore quale autore della violazione quando il precetto risulti direttamente collegato a una sua condotta o a un suo dovere di attivazione. Il precedente delimita l'ambito applicativo del principio, confermando che la responsabilità richiede un fatto proprio e non la sola qualità gestoria.
• Trib. Milano, sez. I civ., 13 febbraio 2018, n. 1047: in materia di raccolta differenziata, è stata affermata la responsabilità solidale del condominio quando l'ente di gestione cura il servizio con risorse materiali e umane direttamente riconducibili alla compagine e il contenitore risulta di proprietà condominiale. Il precedente non riguarda la responsabilità personale dell'amministratore, ma segnala che l'art. 6 della legge n. 689/1981 può operare quando il destinatario della pretesa sanzionatoria sia titolare di una posizione materiale o organizzativa effettiva sulla cosa.

Considerazioni conclusive

L'amministratore di condominio non è obbligato in solido per la sanzione relativa alla conservazione del fabbricato fronteggiante la strada quando l'addebito si fonda soltanto sulla gestione dell'edificio. L'obbligo di conservazione previsto dal codice della strada è riferito al bene e al suo proprietario; la solidarietà per l'illecito amministrativo presuppone invece uno dei titoli previsti dalla legge o una condotta propria del destinatario della sanzione.

La soluzione è coerente con l'indirizzo di legittimità che, in materia di sanzioni amministrative condominiali, esclude responsabilità di posizione a carico dell'amministratore. Cass. n. 4561/2023 e Cass. n. 29427/2023 muovono dallo stesso presupposto: la mera gestione dei beni comuni non coincide con la disponibilità materiale della cosa e non basta a fondare la solidarietà ex art. 6 della legge n. 689/1981. La responsabilità resta configurabile solo per atti propri, omissivi o commissivi, puntualmente accertati; sul punto v. anche amministratore e sanzioni per condotte dei condomini ignoti.

Il richiamo alla responsabilità civile non sposta il baricentro della decisione. Cass. n. 26521/2024 conferma che, nei danni da cosa comune, la solidarietà risarcitoria opera nei confronti dei soggetti sostanzialmente titolari del potere di custodia e gestione del bene, non dell'amministratore in quanto mandatario. Tale regola serve a distinguere il piano risarcitorio da quello sanzionatorio: se persino nella responsabilità da custodia l'amministratore non diventa automaticamente custode sostanziale, a maggior ragione la sanzione amministrativa richiede un titolo di imputazione autonomo e specifico.

Gli arresti di merito utili a delimitare il principio confermano la stessa impostazione. La responsabilità dell'amministratore può essere scrutinata quando il precetto sia direttamente rivolto alla sua condotta o quando sia accertata una sua omissione rilevante, come nella diversa ipotesi del passo carrabile abusivo esaminata dal Tribunale di Catania. Allo stesso modo, la solidarietà può essere affermata nei confronti di un soggetto diverso dall'amministratore quando vi sia una concreta posizione materiale o organizzativa sulla cosa, come accaduto nel caso del condominio che gestiva il servizio di raccolta con contenitori propri; in tal senso v. condominio e responsabilità solidale per raccolta differenziata.

Nel caso deciso, invece, la sanzione era stata collegata al distacco di calcinacci dal fabbricato e alla sola qualità gestoria del destinatario. Mancava un titolo idoneo a trasformare l'amministratore in proprietario, usufruttuario, titolare di un diritto personale di godimento o autore materiale dell'illecito. La distinzione resta quindi netta: l'amministrazione condominiale legittima il compimento degli atti di gestione nell'interesse della compagine, ma non determina di per sé l'assunzione delle responsabilità amministrative riferibili alla proprietà o alla disponibilità materiale dell'edificio.